國(guó)務(wù)院及有關(guān)部門近日連續(xù)發(fā)布的有關(guān)擴(kuò)大內(nèi)需、增加基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資等措施，在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，也為市場(chǎng)戰(zhàn)略發(fā)展提供了新機(jī)會(huì)。

　　很多專業(yè)機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，擴(kuò)大內(nèi)需、增加基礎(chǔ)設(shè)施投資等措施，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的指引作用更加明顯，新政策措施將促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的整合布局，以及新興商業(yè)地產(chǎn)的形成。

　　擴(kuò)大內(nèi)需

　　　　促進(jìn)品牌零售商業(yè)地產(chǎn)增量布局

　　“擴(kuò)大內(nèi)需，眼前靠投資，長(zhǎng)遠(yuǎn)靠消費(fèi)”，“從擴(kuò)大內(nèi)需、刺激消費(fèi)的發(fā)展方針來看，對(duì)百貨業(yè)發(fā)展是一個(gè)機(jī)遇�！边@是很多業(yè)內(nèi)人士對(duì)國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需政策的看法。專業(yè)人士認(rèn)為，國(guó)家有關(guān)擴(kuò)大內(nèi)需的政策和措施，給零售物業(yè)帶來的機(jī)遇非常明顯，將促進(jìn)國(guó)內(nèi)外品牌零售商在各個(gè)城市的增量投資布局。

　　如近期加拿大機(jī)構(gòu)基金管理者魁北克儲(chǔ)蓄投資集團(tuán)旗下的億萬豪劍橋公司，在京、滬、廣、深等地尋找購(gòu)物中心開發(fā)機(jī)會(huì)，有意舉牌收購(gòu)。而佛山興華集團(tuán)、廣州新光商業(yè)、深圳茂業(yè)等廣東商業(yè)大佬，也已開始抄底國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)。

　　如本市零售商業(yè)布局，繼上半年國(guó)際品牌相繼進(jìn)入市場(chǎng)后，很多高端品牌零售商正在積極擴(kuò)大版圖，新進(jìn)租戶和現(xiàn)有租戶的擴(kuò)張都推動(dòng)了對(duì)商鋪空間的吸納。

　　另外，擴(kuò)大需求政策對(duì)消化零售商業(yè)地產(chǎn)空置量有好的推動(dòng)作用。如目前一些城市累積了大量的可售商鋪，一方面因?yàn)榻�年這些城市商鋪供應(yīng)量過大，另一方面也受到消費(fèi)欲下降影響，因此有關(guān)增加居民收入等擴(kuò)大需求政策將有利于可售商鋪的銷售。

　　基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

　　　　打開新興商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間

　　在國(guó)家有關(guān)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的措施中，增加及加速城市基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)具有直接拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)及間接帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的作用，如地處郊區(qū)的“奧特萊斯”等新興商業(yè)物業(yè)將因基礎(chǔ)設(shè)施的加速完善而快速布局。據(jù)五合智庫(kù)等專業(yè)機(jī)構(gòu)人士介紹，“奧特萊斯”這種集倉(cāng)儲(chǔ)、折扣、批量銷售為一體的新興商業(yè)模式在海外已盛行百年，目前也在中國(guó)快速流行。這些奧特萊斯的經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)和一般的商場(chǎng)不同，多數(shù)處于市郊一帶。原因在于：首先，作為品牌商品的折價(jià)處理產(chǎn)品，要避免和市區(qū)內(nèi)品牌專賣店正價(jià)商品的銷售競(jìng)爭(zhēng)；其次，郊區(qū)化發(fā)展的趨勢(shì)已經(jīng)成為一種歷史的必然，市郊場(chǎng)地租金和人員工資要求也具備更高的性價(jià)比；第三，需要充足的購(gòu)物空間。大型奧特萊斯的購(gòu)物面積一般需達(dá)到幾萬至幾十萬平方米，以提供更多的空間容納更多商品品種，提供更多停車場(chǎng)地，實(shí)現(xiàn)奧特萊斯“倉(cāng)儲(chǔ)式”銷售，為游客提供充足的娛樂休閑空間及停車位。因此，過去奧特萊斯主要選擇消費(fèi)能力強(qiáng)、基礎(chǔ)設(shè)施完善的北京、上海、廣州、深圳等一線城市。

　　隨著城市經(jīng)濟(jì)及基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展及完善，目前奧特萊斯等新興商業(yè)體系也在很多二三線城市籌建，并將其列入市政規(guī)劃之中，預(yù)計(jì)隨著國(guó)家加速基礎(chǔ)設(shè)施及城市化建設(shè)措施的落實(shí)，這些城市的奧特萊斯等新興商業(yè)體系將有更大的發(fā)展空間，同時(shí)也將在更多城市中出現(xiàn)。

　　鐵路建設(shè)

　　　　帶來商業(yè)新熱點(diǎn)和新布局

　　繼我國(guó)將投資4萬億拉動(dòng)內(nèi)需保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的政策公布后，鐵道部發(fā)展計(jì)劃司又透露，今后三年我國(guó)鐵路計(jì)劃投資規(guī)模將超過3.5萬億元。這是國(guó)務(wù)院十項(xiàng)措施中“加快鐵路、公路和機(jī)場(chǎng)等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”政策具體實(shí)施計(jì)劃的一部分，專業(yè)人士認(rèn)為，以鐵路為重點(diǎn)的交通建設(shè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)意義深遠(yuǎn)，將帶來商業(yè)熱點(diǎn)轉(zhuǎn)移和新布局。

　　首先，高速鐵路的建成縮短了城市之間的時(shí)空距離，同城化效應(yīng)增強(qiáng)。產(chǎn)業(yè)開始在不同規(guī)模的城市之間轉(zhuǎn)移、整合，與此相伴隨的是城市間人流構(gòu)成上的分流及購(gòu)物需求的變化。這一需求變化將帶來商業(yè)地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略新熱點(diǎn)和新布局，如根據(jù)各城市的特點(diǎn)，將形成城市主流商業(yè)地產(chǎn)定位及格局。像天津等城市，將重點(diǎn)建設(shè)適應(yīng)國(guó)際化城市需求的國(guó)際時(shí)尚中心、購(gòu)物天堂、高檔商務(wù)樓等。而像蘇州、無錫等城市將以特色旅游城市為定位形成服務(wù)于旅游業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)格局。鎮(zhèn)江、常州等城市商場(chǎng)地產(chǎn)要滿足通勤人口和周邊居民的特色需求。

　　其次，高速鐵路交通樞紐建成后急劇增加的人流打破了該地區(qū)原有商業(yè)的低水平平衡狀態(tài)。國(guó)內(nèi)外諸多案例表明，在高速鐵路交通樞紐建成后實(shí)施合理商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略能夠有效促進(jìn)該地區(qū)商業(yè)的迅速升級(jí)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域由純粹的交通樞紐向交通樞紐與商業(yè)樞紐綜合體的轉(zhuǎn)變。如新加坡、荷蘭、日本等最繁華的時(shí)尚商務(wù)、商業(yè)區(qū)都是在交通樞紐區(qū)域形成。如日本在上世紀(jì)90年代崛起的CBD，依托高速鐵路和軌道交通，勾連地下地上建筑，集聚多種功能的商業(yè)商務(wù)設(shè)施；法國(guó)的里爾利用綜合交通樞紐優(yōu)勢(shì)，制定了面向歐洲的國(guó)際化商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，最終使該地區(qū)發(fā)展成歐洲的重要商業(yè)中心。

　　另外，高速鐵路交通樞紐還將帶動(dòng)“物流商貿(mào)城”的形成，這種商貿(mào)城是一種多專業(yè)市場(chǎng)的復(fù)合，將商業(yè)與物流更好地融合在一起，分布于城市中心區(qū)以外，尤其是城市副中心、新城、大型居住組團(tuán)、工業(yè)區(qū)、交通樞紐等附近，兼顧批發(fā)和零售，多棟物業(yè)按照不同的專業(yè)市場(chǎng)類別分成若干片區(qū)，每個(gè)片區(qū)內(nèi)又具備交易、展示、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、辦公、旅游等功能，可以被看成是專業(yè)市場(chǎng)的最終形式。(王哲)