低價(jià)潮讓核價(jià)失去意義

　　調(diào)整背景

　　對(duì)于房價(jià)可能“松綁”的消息，南京江寧區(qū)房協(xié)秘書長張國安表示，是當(dāng)前買方市場(chǎng)的大背景為價(jià)格管理政策的調(diào)整提供了契機(jī)。多年來，江蘇省物價(jià)部門一直對(duì)普通商品房進(jìn)行核價(jià)監(jiān)管，在房價(jià)處于上升時(shí)期，這種管理是合理的。特別是去年市場(chǎng)嚴(yán)重供不應(yīng)求，房價(jià)上漲過快，南京市更實(shí)施了“一房一價(jià)”的嚴(yán)格管理手段，應(yīng)該說對(duì)于房價(jià)的調(diào)控還是起到了一定作用。不過今年上半年以來，全省房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售明顯下滑，價(jià)格也一路走低。數(shù)據(jù)顯示，今年10月份，南京整體房價(jià)、新住房價(jià)格、二手房價(jià)格，不僅低于9月份，也全部低于去年同期水平，其中整體房價(jià)同比下跌1.5%，比上個(gè)月下跌0.8個(gè)百分點(diǎn)。在這種形勢(shì)下，即使政府不再核價(jià)，價(jià)格也上不去了。

　　“特別是今年下半年以來，大量樓盤打出低價(jià)、降價(jià)策略，實(shí)際銷售價(jià)格遠(yuǎn)低于物價(jià)局的核定價(jià)格，”張國安指出，“像江寧的恒大綠洲，物價(jià)局核價(jià)是每平方米7400多元，實(shí)際上開發(fā)商的毛坯房價(jià)只賣到4600元。不僅這一個(gè)樓盤，江寧目前低于核價(jià)賣的還有好幾家，比如直接在核價(jià)基礎(chǔ)上打八幾折等等。而這樣的例子在城中、河西、城北等板塊也比比皆是。”據(jù)了解，河西的橫塘西苑、城北的中北品閣、城中的觀城等等，都是在核定價(jià)格基礎(chǔ)上進(jìn)行了大幅優(yōu)惠。低迷的市場(chǎng)條件下，核價(jià)失去了意義。因此南京市9月底取消了“一房一價(jià)”政策，而徹底放開房價(jià)。

　　業(yè)界反響

　　放開也不敢貿(mào)然漲價(jià)

　　有消費(fèi)者擔(dān)心，如果房價(jià)放開，會(huì)不會(huì)讓定價(jià)變得混亂，開發(fā)商會(huì)借此抬價(jià)嗎？“在當(dāng)前這種供大于求的形勢(shì)下，開發(fā)商亂定價(jià)、賣高價(jià)是不可能的，‘松綁’增加了企業(yè)的價(jià)格自主權(quán)，但理性定價(jià)仍是第一位的。”張國安指出，以南京為例，以前政府核價(jià)之后，開發(fā)商所售商品房的綜合平均售價(jià)必須控制在基準(zhǔn)價(jià)上浮不超過5%的范圍內(nèi)，不可以隨便漲價(jià)。因此不少企業(yè)為了多獲利潤，最初申請(qǐng)核價(jià)時(shí)，就會(huì)盡可能地把價(jià)格抬上去。業(yè)內(nèi)專家指出，如果企業(yè)有了定價(jià)自主權(quán)，降價(jià)或者漲價(jià)都沒了“障礙”，從目前的市場(chǎng)行情來說，開發(fā)商很可能會(huì)降低開盤價(jià)格，以吸引購房人，之后再根據(jù)市場(chǎng)變化進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。

　　南京中住置業(yè)有限公司總經(jīng)理袁人牛表示，如果給了開發(fā)商定價(jià)權(quán)，最基本的定價(jià)方式是讓市場(chǎng)決定價(jià)格，“怎么賣得掉怎么定價(jià)，以前定價(jià)基本是按成本，但放開后就不一樣了。成本只是一方面，還可以衡量周邊其他新商品房的價(jià)格，也可以參考二手房價(jià)格，同時(shí)還要考慮企業(yè)的資金實(shí)力和回籠資金的需求。在一些特定的情況下，比如企業(yè)資金緊張，急需打開銷路，那么不計(jì)利潤低于成本銷售也是完全有可能的。”

　　據(jù)了解，目前南京樓市一方面新盤低價(jià)起售，如城中的金陵尚府起價(jià)每平方米8900元，比周邊二手房低出3000元左右，江北的旭日愛上城3100元/㎡起售，江寧的武夷·水岸家園也宣稱下月將以每平方米4000多元的價(jià)格“0利潤”入市。另一方面，老盤則頻頻以特價(jià)房吸引眼球，凱潤金城22套特價(jià)房14000元/㎡起售，總價(jià)最高優(yōu)惠達(dá)到35萬元，雅居樂花園特價(jià)房起售價(jià)8800元/㎡，江北的天潤城特價(jià)每平方米3080元，城南的花雨南庭5900元/㎡，而江寧百家湖花園特價(jià)房4800元/㎡，比此前6800元/㎡的銷售均價(jià)直跌2000元。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，鋪天蓋地的低價(jià)潮，已經(jīng)看出企業(yè)對(duì)于低價(jià)策略的倚重。“可以肯定的是，在當(dāng)前不太景氣的房地產(chǎn)銷售格局下，即使房價(jià)放開，開發(fā)商漲價(jià)的可能性也是微乎其微。”(記者 石小磊　王燁)