廣東全省多家房企資金鏈緊張，市場(chǎng)調(diào)整已不可避免

　　廣州很多房地產(chǎn)開發(fā)商一方面紛紛打折促銷，另一方面放緩了開發(fā)速度，想以此來(lái)避免資金斷流，而廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)布的2008年度市場(chǎng)分析報(bào)告說(shuō)，如今資金鏈緊張的不止是廣州，全省很多房地產(chǎn)企業(yè)都到了一個(gè)危急關(guān)頭，市場(chǎng)調(diào)整已經(jīng)不可避免。

　　廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲：“我們認(rèn)為整個(gè)行業(yè)的資金鏈條，去年來(lái)看是緊張的。”

　　蔡穗聲，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房政策專家委員會(huì)委員。今年廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告和房地產(chǎn)權(quán)威數(shù)據(jù)出來(lái)后，讓蔡穗聲會(huì)長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況非常擔(dān)心。

　　蔡穗聲：“我們看08年去年指標(biāo)，就發(fā)現(xiàn)了很大變化，它的房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)，就大幅度下調(diào)了，他下降了20個(gè)百分點(diǎn)，那其他的新開工面積，銷售面積，銷售金額，企業(yè)到位資金，還有一個(gè)是企業(yè)的購(gòu)置土地，都出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，這個(gè)負(fù)增長(zhǎng)的出現(xiàn)，是03年以來(lái)的首次出現(xiàn)，那這些所有指標(biāo)都指明一個(gè)方向，我們分析認(rèn)為就是，廣東房地產(chǎn)應(yīng)該說(shuō)已經(jīng)進(jìn)入了周期性的調(diào)整。”

　　在眾多數(shù)據(jù)中，蔡穗聲最擔(dān)心的就是新開工面積出現(xiàn)了大幅度下降，2008年，商品房新開工面積同比出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，下降幅度達(dá)到9.28%，為2003年以來(lái)首次，特別是2008年第4季度，廣東新開工面積只有1233.1萬(wàn)平米，同比下降了38.97%，新開工面積甚至降到了2003年以來(lái)的最低，這個(gè)數(shù)據(jù)也印證了記者在廣州市區(qū)看到的情景。

　　蔡穗聲：“01、02、03都是一個(gè)低谷，這個(gè)低谷表現(xiàn)為了銷售是比較冷淡，沒(méi)有多少增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)是穩(wěn)定，甚至有負(fù)1%到2%點(diǎn)幾的增長(zhǎng)，在02、03年幾年，無(wú)論是廣州，無(wú)論是廣東省，房?jī)r(jià)有負(fù)增長(zhǎng)，這個(gè)情況一直延續(xù)到04年的下半年才開始有所好轉(zhuǎn)，05年就比較好了。06、07年它是一個(gè)高峰期。”

　　記者：“可以說(shuō)現(xiàn)在的開工面積，基本上回落到了我們當(dāng)時(shí)最低谷的那個(gè)狀態(tài)？”

　　蔡穗聲：“可以這么說(shuō)，所以這是一個(gè)，我們認(rèn)為是一個(gè)很不好的市場(chǎng)信號(hào)，也是一個(gè)我們特別提出來(lái)，希望社會(huì)各界能夠關(guān)注的一個(gè)信號(hào)，因?yàn)樗�影響到下一步的市�?chǎng)走向。”

　　之所以造成新開工面積大幅減少的情況，蔡穗聲認(rèn)為很重要的原因就是開發(fā)商資金已經(jīng)非常緊張，地產(chǎn)報(bào)告顯示，2008年廣東省全年商品房銷售面積4824.41萬(wàn)平方米，同比下降22.43%，銷售額2880億元，同比下降21.40%。

　　蔡穗聲：“那這么大幅度的下降情況下，造成了空置，空置上升15%，而且目前情況對(duì)市場(chǎng)的前景，到底什么時(shí)候會(huì)好轉(zhuǎn)，還不太明朗，這個(gè)情況下開發(fā)商很本能的就是要考慮一個(gè)收縮，第二個(gè)就是資金當(dāng)然很緊張，資金緊張當(dāng)然一方面跟市場(chǎng)銷售回籠資金不夠有關(guān)。”

　　開發(fā)商資金緊張首先表現(xiàn)在到位資金上，2008年廣東省全年到位資金3762億元，同比下降4.82%，同2007年42.31%的增幅形成強(qiáng)烈對(duì)比，從房地產(chǎn)到位資金占開發(fā)資金比例，也首次下滑到1.28：1，為5年來(lái)的最低。

　　蔡穗聲：“到位資金跟房地產(chǎn)開發(fā)投資資金的一個(gè)比率，這個(gè)比率，當(dāng)然到位資金會(huì)稍微高過(guò)開發(fā)投資資金，它有一些余利在那里，但這個(gè)比率是03年以來(lái)降到最低，最低點(diǎn)，就最小的差距了，就說(shuō)明他很不寬裕的，資金很不寬裕，這些都是說(shuō)明了企業(yè)它資金的，整個(gè)行業(yè)的資金鏈條是，相對(duì)是緊張的。”

　　由于2008年房地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)不好，因此也拖累了房地產(chǎn)企業(yè)的銷售回籠資金，報(bào)告顯示，全年廣東省房地產(chǎn)銷售回籠資金只有1577.9億元，相比2007年的2031.9億元，減少了454億元，降幅達(dá)22.35%，出現(xiàn)了5年以來(lái)的負(fù)增長(zhǎng)，與此同時(shí)，銷售回籠資金占到位資金的比例僅為42%，為2002年以來(lái)最低。

　　蔡穗聲：“資金來(lái)源比例中，從51%下降到41%，下降了近10個(gè)百分點(diǎn)，那這是很大的變化，而且這41%的比例，也是近五、六年來(lái)最低的比例，這些都造成了開發(fā)商他的資金鏈條十分緊張，在這緊張的情況下，又對(duì)市場(chǎng)前景還不明朗的態(tài)勢(shì)下，很自然的選擇，就是縮小投資，那這個(gè)縮小投資，我們認(rèn)為不是一個(gè)很好的現(xiàn)象。”

　　面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)資金緊張，投資下降，蔡穗聲十分擔(dān)心房地產(chǎn)這個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)動(dòng)機(jī)，變成了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的累贅。

　　蔡穗聲：“如果我們這個(gè)態(tài)勢(shì)延續(xù)下去，那我認(rèn)為無(wú)論對(duì)房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)都相當(dāng)不利的。”

　　廣東房地產(chǎn)協(xié)會(huì)蔡穗聲認(rèn)為一兩家大型房企倒閉或并購(gòu)并不會(huì)引發(fā)全行業(yè)崩盤

　　如今廣東不少房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，只能用內(nèi)外交困來(lái)形容，很多業(yè)內(nèi)人士都預(yù)測(cè)，一場(chǎng)大規(guī)模的市場(chǎng)調(diào)整即將到來(lái)。

　　2009年，恒大集團(tuán)勢(shì)必又將成為人們所關(guān)注的焦點(diǎn)。2007年，恒大同由淡馬錫、美林等機(jī)構(gòu)投資者簽訂了對(duì)賭協(xié)議，即如果恒大地產(chǎn)在2009年12月6日前上市，則給機(jī)構(gòu)投資者的回報(bào)率不少于70%，恒大地產(chǎn)若無(wú)法完成上市，其將以現(xiàn)行市盈率回購(gòu)相關(guān)投資者的股份，也就是說(shuō)，恒大將面臨資產(chǎn)被瓜分、公司解體的危險(xiǎn)，如果恒大一旦解體，會(huì)不會(huì)有大量的爛尾樓出現(xiàn)？同國(guó)際投行有密切接觸的恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理何世紅做出了否定的回答，因?yàn)橥缎幸膊辉敢獬捶砍闯闪朔繓|，相反對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化有積極意義。

　　恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理何世紅：“那么我相信房地產(chǎn)業(yè)，通過(guò)這一次經(jīng)濟(jì)危機(jī)，或者這一次調(diào)整以后，它表現(xiàn)出來(lái)的可能也不是我們想象中間的企業(yè)倒閉、破產(chǎn)，它可能不是這樣方式，而是一些比如像這個(gè)股權(quán)的轉(zhuǎn)移，在市場(chǎng)是一種更理性的。”

　　但何世紅相信，在中國(guó)此輪的房地產(chǎn)調(diào)整中，肯定會(huì)出現(xiàn)一次洗牌或者調(diào)整。

　　何世紅：“我們?cè)诔墒斓模�比如像在香港的這個(gè)市場(chǎng)也好，其實(shí)已經(jīng)是屢見不鮮了，我想中國(guó)的市場(chǎng)不可能說(shuō)是就特別，在這樣一次大的波動(dòng)中，那么它都沒(méi)有任何的波瀾，我想這個(gè)是不可能的，那么其實(shí)我們簡(jiǎn)單以香港為例，香港在上一次調(diào)整過(guò)程中，其實(shí)我們可以看到真正的，當(dāng)年很多很有名的企業(yè)，現(xiàn)在我們已經(jīng)找不到了，完全找不到了。”

　　那是否意味著一兩家大型房地產(chǎn)企業(yè)的倒閉或者并購(gòu)重組，會(huì)引發(fā)全行業(yè)的崩盤呢？廣東房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲認(rèn)為根本不會(huì)出現(xiàn)。

　　廣東房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲：“在中國(guó)最大的房地產(chǎn)企業(yè)，它整個(gè)市場(chǎng)份額只是占2.7%，去年的數(shù)字2.7%，那么在一個(gè)城市里，我們所看到每一個(gè)城市，都有不少于上百個(gè)公司在運(yùn)作，市場(chǎng)集中度都很低，一個(gè)、兩個(gè)公司，真的出現(xiàn)一種很惡劣的一種結(jié)局的話，我覺(jué)得對(duì)市場(chǎng)肯定有負(fù)面影響，但是不會(huì)太過(guò)嚴(yán)重。”

　　因此，面臨資金困難的企業(yè)要想在競(jìng)爭(zhēng)中生存下去，就必須加快資金的運(yùn)轉(zhuǎn)速度，也就意味著開發(fā)商會(huì)以更低的價(jià)格出售自己的房子。

　　何世紅：“他就需要根據(jù)自己經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)，根據(jù)市場(chǎng)目前的一個(gè)供求關(guān)系，根據(jù)目前消費(fèi)者的心里，對(duì)價(jià)格的預(yù)期的一個(gè)水平，去制定自己的價(jià)格策略，他只有這樣子，他在市場(chǎng)上才能夠推進(jìn)下去，要不然這個(gè)企業(yè)就沒(méi)法正常的運(yùn)行了。”

　　半小時(shí)觀察：為何樓市的調(diào)整不可避免？

　　今天我看到一條消息，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新在與全國(guó)政協(xié)住房保障調(diào)研組座談時(shí)承認(rèn)，2007年下半年我國(guó)市場(chǎng)化的住房?jī)r(jià)格飛漲，除了極少數(shù)高收入家庭外，幾乎所有家庭都難以承受，因此房?jī)r(jià)已經(jīng)到了必須調(diào)整的時(shí)候，世界經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)催化了這個(gè)調(diào)整。

　　事實(shí)上，在美國(guó)華爾街危機(jī)爆發(fā)后，幾乎全世界所有的人都在追問(wèn)，房利美、房地美賠錢了，美林、雷曼賠錢了，投資者賠錢了，世界經(jīng)濟(jì)為此而止步甚至倒退，那究竟誰(shuí)又從這場(chǎng)金融泡沫中得到了好處呢？最后調(diào)查的結(jié)果是華爾街的金融高管們，他們每年從華爾街拿走了高達(dá)200多億美元的分紅，成了在這場(chǎng)金融危機(jī)中唯一撈到好處的一群人。然而，也正是為了這200多億美元，他們忽視甚至放縱金融風(fēng)險(xiǎn)不斷膨脹，最后各國(guó)政府不得不拿出上萬(wàn)億美元來(lái)救市埋單。

　　今天，當(dāng)我們聽到房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂的聲音響起的時(shí)候，我們也不禁想追問(wèn)一個(gè)同樣的問(wèn)題，房?jī)r(jià)越炒越高，高到買房成了老百姓一個(gè)奢侈的夢(mèng)想，高到房子賣不動(dòng)開發(fā)商資金鏈崩斷，高到銀行的房地產(chǎn)貸款有可能變成巨額壞賬的時(shí)候，誰(shuí)又從這場(chǎng)沒(méi)有勝者的博弈中得到好處呢？

　　答案其實(shí)正寫在新出爐的各種富豪榜上。從胡潤(rùn)到福布斯的富豪榜，這兩年，我們看到房地產(chǎn)商的面孔越來(lái)越多，他們成了富豪當(dāng)中數(shù)量最龐大的一個(gè)群體。而對(duì)上市公司高層主管薪水的調(diào)查，房地產(chǎn)最火爆的2007年，房地產(chǎn)業(yè)也成了調(diào)薪幅度最高的行業(yè)，僅僅7家上市公司就共有42名高層主管年薪突破100萬(wàn)元。

　　華爾街危機(jī)之后，世界各國(guó)都提出要改革金融監(jiān)管體系，不僅對(duì)華爾街巨頭們提出道德上的譴責(zé)，也需要對(duì)他們的投機(jī)行為采取更多的限制。那么，當(dāng)我們?cè)诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)面臨調(diào)整的時(shí)候，是否也應(yīng)該反思過(guò)去的市場(chǎng)管理體制，對(duì)這個(gè)充滿利益糾葛的行業(yè)加強(qiáng)監(jiān)控，防止這個(gè)市場(chǎng)在追逐利益的過(guò)程中走向失控。

　　如果房地產(chǎn)市場(chǎng)還是一輛被既得利益裹挾的欲望號(hào)街車，就難以走出調(diào)整、崩盤，再調(diào)整、再崩盤的輪回。

　　(主編：盧小波 記者：周羿翔 攝像：白羽)