算賬

　　昨日,我省針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的15條“救市”新政一出爐,立馬在廣大市民中引起強(qiáng)烈反響。15條新政中,關(guān)系到老百姓買(mǎi)房的貸款利率和首付比例優(yōu)惠、住房公積金新政以及稅費(fèi)減免的政策共有7條之多。多數(shù)市民看著這些新政時(shí)不免也有疑惑:稅費(fèi)減免方面究竟能省下多少錢(qián)?公積金貸款提高額度和延長(zhǎng)還款期限后,月供

　　又能減負(fù)多少?本報(bào)今天就來(lái)為你仔細(xì)算算這筆賬。

　　賣(mài)房可減免稅費(fèi)5.9個(gè)點(diǎn)

　　在交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)減免方面,合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江介紹,根據(jù)新政,出售購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年的普通住房免征營(yíng)業(yè)稅,按此前的規(guī)定,營(yíng)業(yè)稅為5.5個(gè)百分點(diǎn)；“個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用2年以上、并且是唯一生活用房的所得,個(gè)人不負(fù)擔(dān)個(gè)人所得稅地方收入部分”,減免了1%中的四成,即0.4%；而“個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)普通住房契稅按1%征收”方面,按此前規(guī)定買(mǎi)90平方米以下的房子享受1%的契稅優(yōu)惠,而現(xiàn)在優(yōu)惠政策擴(kuò)大到144平方米以下的房子,即購(gòu)買(mǎi)90平方米—144平方米房子的契稅從1.5%降為1%。

　　因此綜合來(lái)看,假設(shè)首次購(gòu)買(mǎi)一套超過(guò)2年的面積為100平方米、總價(jià)為100萬(wàn)的二手房,實(shí)行新政后,可比原先減免契稅0.5個(gè)百分點(diǎn),即省下5000元；相應(yīng)的,假設(shè)出售同樣一套房子,可比原先減免稅費(fèi)5.9個(gè)百分點(diǎn)(5.5%+0.4%),即省下5.9萬(wàn)元。黎文江強(qiáng)調(diào),在實(shí)際二手房交易中,業(yè)主賣(mài)房往往要求實(shí)收,即把稅費(fèi)全部轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)房者身上,因此在這樣的情況下,新政實(shí)施后假設(shè)買(mǎi)剛剛舉例的這套房子,可比從前省下6.4萬(wàn)元(0.5萬(wàn)+5.9萬(wàn))。

　　公積金貸款月供可大降

　　新政還允許各地可將住房公積金貸款上限上浮10萬(wàn)—20萬(wàn)元,住房公積金貸款年限可延長(zhǎng)至30年。廣州億達(dá)按揭陳溢溢介紹,我省各地公積金貸款的上限不同,如東莞?jìng)�(gè)人貸款的上限是46萬(wàn)元,佛山是26萬(wàn)元等。新政也給了各地自主權(quán),可上浮10萬(wàn)—20萬(wàn)元,因此很難判斷各地最終設(shè)定的上限會(huì)是多少。

　　而在廣州,從去年12月起已經(jīng)調(diào)高了公積金貸款的上限,個(gè)人最高額度從40萬(wàn)調(diào)至50萬(wàn)元,夫妻從65萬(wàn)調(diào)至80萬(wàn)元,業(yè)內(nèi)人士分析“已經(jīng)到頂”,再次調(diào)整可能性不大。陳溢溢表示:“我們拋開(kāi)上限上浮的因素,僅考慮年限可延長(zhǎng)至30年這一點(diǎn),對(duì)很多公積金貸款者來(lái)說(shuō),也可以大大降低月供額,減輕負(fù)擔(dān)。”陳溢溢以廣州一對(duì)夫妻公積金貸款80萬(wàn)為例算了一筆賬,貸款年限從20年延長(zhǎng)至30年后,按照目前3.87%的貸款利率,盡管總利息會(huì)增加不少,但月供款可從4793.22元降低到3759.61元,每月可減負(fù)超過(guò)1000元。

　　突破

　　1.三管齊下系統(tǒng)救市力度創(chuàng)地方政府紀(jì)錄

　　從市場(chǎng)人士看來(lái),廣東省的15條地產(chǎn)新政,其力度在各地方政府刺激樓市的措施中創(chuàng)下了最高紀(jì)錄。

　　據(jù)一位消息人士透露,省政府此次出臺(tái)這15條政策主要有兩方面意圖:一是下大力氣在住房保障問(wèn)題上,解決低收入住房困難家庭和“夾心層”的住房訴求；另一方面,解決了保障性住房問(wèn)題,再把商品房交給市場(chǎng)去調(diào)節(jié),促進(jìn)樓市的健康平穩(wěn)發(fā)展。大概思路是:開(kāi)發(fā)商合理定價(jià)促進(jìn)銷(xiāo)售,稅費(fèi)減免和公積金新政拉動(dòng)鋼性需求和改善型需求,從而提高交易量消化存量房,并帶動(dòng)目前大量減少的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資,形成薄利多銷(xiāo)的良性循環(huán)。

　　消息人士表示,當(dāng)中關(guān)于稅費(fèi)減免、放寬“限外令”等四條措施明確了有效期截至2009年12月31日,這一方面是為了增加政策的時(shí)效性,解決當(dāng)下急需解決的問(wèn)題,同時(shí)也使得政策能夠?qū)κ袌?chǎng)變化及時(shí)作出調(diào)整。

　　2.緩交出讓金救了開(kāi)發(fā)商的“命”

　　合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江認(rèn)為,新政中,最“猛”的當(dāng)屬“房地產(chǎn)企業(yè)可申請(qǐng)緩交土地出讓金2年”。他表示,2007、2008年,不少房地產(chǎn)企業(yè)買(mǎi)了不少的地,但土地出讓金不允許貸款,也不允許用融資款,這讓不少企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題。該政策無(wú)疑救了不少開(kāi)發(fā)商的命。一些開(kāi)發(fā)商甚至直言,一旦資金壓力減少,開(kāi)發(fā)商將更加從容應(yīng)對(duì)當(dāng)前低迷的市場(chǎng),而不會(huì)拼命“賣(mài)樓求存”甚至以“成本價(jià)”傾銷(xiāo)回籠資金,關(guān)于如何促進(jìn)銷(xiāo)售的思路也可能因此而發(fā)生改變。

　　中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞也表示,廣東出臺(tái)扶持地產(chǎn)企業(yè)的政策說(shuō)明廣東的魄力,“如果房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈斷裂,企業(yè)大規(guī)模倒閉,無(wú)論是對(duì)政府還是企業(yè)或者消費(fèi)者都沒(méi)有好處。”