全國工商聯(lián)日前在全國政協(xié)會上，遞交了一份名為《我國房價(jià)為何居高不下》的大會發(fā)言。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會去年就全國9城市“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用”的調(diào)查顯示，在總費(fèi)用支出中，流向政府的部分(即土地成本+總稅收)所占比例為49.42%。

　　其中，三個一線城市中，上海的開發(fā)項(xiàng)目流向政府的份額最高，達(dá)64.5%；北京為48.28%；廣州為46.94%。

　　土地財(cái)政讓政府成最大受益者

　　調(diào)查顯示，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，土地成本占直接成本的比例最高，達(dá)到58.2%，為最主要的組成部分。

　　而在市政工程和公共配套設(shè)施中，除了企業(yè)為項(xiàng)目本身進(jìn)行的投入外，這些建設(shè)還作為市政工程的一部分參與到城市的功能服務(wù)中。

　　工商聯(lián)認(rèn)為，這實(shí)際上是企業(yè)為市政建設(shè)提供了額外服務(wù)，而這從某種程度上變相提高了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的直接成本。

　　報(bào)告認(rèn)為，“土地財(cái)政”讓政府成了最大的受益者。而由于政府所得部分在房地產(chǎn)開發(fā)成本中是剛性的，這使得近年來房價(jià)居高不下，從而相對降低了公眾的購買力。

　　此外，土地成本過高不僅增加了企業(yè)的資金壓力，也導(dǎo)致了政府土地收益的不可持續(xù)性。

　　投資縮減致政府可用財(cái)力降低

　　全國工商聯(lián)在報(bào)告中警示稱，由于房地產(chǎn)投資縮減，土地拍賣價(jià)格大幅下降，大大降低了政府可用財(cái)力的可持續(xù)性。此外，由于商品房滯銷，開發(fā)企業(yè)無法回籠現(xiàn)金，使得金融機(jī)構(gòu)面臨潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

　　調(diào)查數(shù)據(jù)

　　總成本近三成用來納稅

　　調(diào)查顯示，除土地成本支出外，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)需繳納的稅費(fèi)占總成本的26.06%，占總支出的19.06%，占總銷售收入的14.21%。

　　開發(fā)項(xiàng)目政府收入超四成

　　調(diào)查顯示，開發(fā)項(xiàng)目中流向政府的份額占總銷售收入的37.36%，企業(yè)的剩余所占份額只有26.14%。而如果將各種非稅收費(fèi)以及總成本中的市政建設(shè)和公共配套設(shè)施投入也加入到政府收入份額中，那么政府的收入份額就要超過40%。

　　滬六成銷售收入歸政府

　　從單個城市來看，上海的開發(fā)項(xiàng)目總銷售收入中流向政府的份額最高，為61.84%，企業(yè)剩余只有4.15%；而北京流向政府的份額為42.42%，企業(yè)剩余只有11.87%。

　　支招

　　建議1 稅收整合為房產(chǎn)稅或物業(yè)稅

　　全國工商聯(lián)在報(bào)告中建議，將一次性收取的土地租金和集中在開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)的稅收，整合為統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅或物業(yè)稅，延遲到房屋保有環(huán)節(jié)征收。

　　房地產(chǎn)稅收體制改革的目標(biāo)，應(yīng)確立在政府既能夠通過房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)市場進(jìn)行政策干預(yù)、降低房地產(chǎn)市場的交易成本、提高交易效率，又能通過房地產(chǎn)稅收增加和保持政府收入，而且應(yīng)以不導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)集中為原則。

　　建議2 改革土地“招拍掛”制度

　　在報(bào)告中，全國工商聯(lián)建議，要改變過去的純粹以“價(jià)高者得土地”的招拍模式，變?yōu)榫C合考慮土地競標(biāo)者的投標(biāo)方案，尤其是將綠色建筑等促進(jìn)社會和諧和可持續(xù)發(fā)展等指標(biāo)納入到綜合考慮因素中。

　　如果將這些因素考慮在內(nèi)，不僅可有效配置土地資源，同時(shí)也會大大促進(jìn)社會環(huán)境的和諧發(fā)展。(記者李靜睿)