猜想七 購房落戶政策能否實施

　　2008年12月12日，成都市率先實施購房落戶新政。今年1月19日，武漢市發(fā)布購房落戶新政的細則，對購房范圍、落戶條件、新舊政策適用的界定等問題進行了明確。第2天，重慶推出17條房市新政，其中便包含了放寬外來購房者入戶限制的相關內容。2月4日，天津市政府宣布申辦天津市藍印戶口的購房款標準，對于各大城區(qū)的購房入戶標準均有所放寬。“購房落戶”政策預計會成為兩會討論熱點。

　　★點評：要在北京、上海這樣的一線大城市實施類似杭州、廈門的購房入戶政策并非易事，北京、上海等大城市施行“購房落戶”，觀點提出后，一夜間引起熱議，中國人民公安大學治安系教授、戶籍專家王太元表示，即使一定要救高價房市，應當是企業(yè)自己救，而不能用公共財政救；應當用經(jīng)濟行為去救，拿不具有經(jīng)濟價值的戶口去救，是沒有任何道理的。“購房落戶”是寅吃卯糧，用戶口救房市，短期看是無本萬利，長期看肯定弊大于利。

　　截至2008年底，北京市常住人口已達1695萬，即將觸及1800萬人的容納極限。每年50萬人以上的增長速度已經(jīng)讓環(huán)境和社會資源不堪重負。北京實行購房落戶制度，還將面臨準入門檻制度設計的難題。如果準入門檻過低，則會造成人口擁擠；如果準入門檻過高，會造成新的社會不公。

　　中國社會科學院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟研究室副研究員況偉大表示，北京市的城市規(guī)模已經(jīng)非常大，再增加人口對經(jīng)濟發(fā)展有影響，因為城市擴大之后，就不能再發(fā)揮出大城市的聚集效應和規(guī)模效應。購房落戶在北京推出非常困難。如果考慮制定這項政策，設定的門檻也必定是非常高的。

　　雖然購房落戶政策對刺激樓市見效快速，但從長遠來看，各方聲音都不看好，即便是贊同者，也表示應靈活制定政策，以免造成城市負擔過重。

　　猜想八 取消二套房房貸限制

　　2007年9月和12月，銀監(jiān)會兩次會同人民銀行聯(lián)合發(fā)布“通知”，要求提高二套房首付比例至4成，同時貸款利率為基準利率的1.1倍。不過，隨著全球金融危機的蔓延以及房地產(chǎn)市場的萎靡，去年年底國務院再出政策。“為改善居住條件，再貸款購買第二套普通住房的，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房”，為二套房政策的執(zhí)行留出相當大的空間。中央財經(jīng)大學教授郭田勇表示，不排除二套房政策取消的可能性。

　　★點評：郭田勇認為，二套房政策是2007年針對我國房地產(chǎn)市場投機炒房行為過多、房地產(chǎn)過熱、導致房價上漲過快行為出臺的措施，在之后的市場中對炒房團也起到了很好的遏制。現(xiàn)在看來，雖然二套房政策取消的條件還并不成熟，但是隨著經(jīng)濟增速回落，以投機炒房為主的行為逐漸減少，更多的是居民改善型住房需求，二套房政策可適當放開。

　　但是改善型住房界定模糊，一家銀行客戶經(jīng)理表示：“對于這種結清貸款后賣房然后再買房的情況，我們在實際操作中都算作二套房，不能享受優(yōu)惠。理論上只有‘改善型普通自住房’可以享受優(yōu)惠，但北京市的人均居住面積缺乏具體數(shù)據(jù)，‘改善型普通自住房’是一個很模糊的范疇，我們實際上也沒辦理過這種貸款。” 宏源證券研究員楊國華表示，央行和銀監(jiān)會沒有出臺針對“國六條”的操作細則，“改善型住房”沒有一個清晰的定義。

　　調查顯示，北京樓市70%的商品住房購房人都為二次購房，即“改善型”購房，而能否讓這些觀望的改善型購房人在眼下出手，“二套房貸”政策能否松綁已經(jīng)成關鍵因素。業(yè)內專家表示，如果從眼下中央政府倡導的活躍市場、刺激消費出發(fā)，有選擇性地對“二套房貸”松綁既可滿足改善型購房人購房，又可防止“炒房投機現(xiàn)象抬頭”。

　　猜想九 制定更具體保障房建設政策

　　《政府工作報告》當中，2009年，北京市將籌資15億元用于加快建設保障房，開工建設和收購保障房850萬平方米，其中限價房為650萬平方米。很多開發(fā)商擔心保障房的大量入市會沖擊房地產(chǎn)市場，普通住宅面臨降價壓力。北京市市長郭金龍則表示：“政府加強保障房的建設并不會沖擊房地產(chǎn)市場”。他認為，由于北京市土地資源的稀缺以及需求的旺盛，房地產(chǎn)業(yè)前景光明，但當前的市場結構需要調整。

　　★點評：當前房地產(chǎn)業(yè)的主要問題是存貨過多，新增建設項目太多將不利于消化存貨。但近期各城市政府先后在地方“兩會”上表態(tài)，進一步確認了保障房作為解決民生問題和彌補房地產(chǎn)投資手段的地位。在北京市政務咨詢會上，副市長陳剛表示，今年北京市將申請試點，使用部分住房公積金閑置資金補充用于經(jīng)濟適用住房等建設，這也表示了政府對于保障房建設力度方面的決心。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰表示，預計保障性住房仍舊是本次“兩會”政策方向的重點，本次“兩會”中將對保障性住房的建設規(guī)模、土地供應、財政資金規(guī)模、準入及推出機制等做出更加具體以及嚴格的規(guī)定。 (趙麗萍 張蓓)