亞洲首富李嘉誠這個“風(fēng)向標(biāo)”轉(zhuǎn)向多方，鼓舞市場上更多的資金將籌碼壓向滬上商業(yè)地產(chǎn)

　　香港地產(chǎn)大鱷李嘉誠在接連拋售數(shù)棟位于上海黃金寶地的商業(yè)物業(yè)之后，于近日決意逆市啟動內(nèi)地最大的商業(yè)地產(chǎn)項目——上海真如城市副中心項目。

　　2009年，內(nèi)地樓市多空博弈的關(guān)鍵年份，李嘉誠這個“風(fēng)向標(biāo)”轉(zhuǎn)向多方，無疑鼓舞了市場上更多的資金將籌碼壓在滬上商業(yè)地產(chǎn)身上。無論是最早進入市場至今得以坐享租酬的恒隆地產(chǎn)(00101.HK)，還是近兩年為押寶內(nèi)地而不惜大規(guī)模舉債的新鴻基地產(chǎn)(00016.HK)，港資開發(fā)商在上海商業(yè)物業(yè)的爭奪戰(zhàn)中已是先行一步。

　　與此同時，內(nèi)地房企卻拖累于居高不下的負(fù)債率和存量資產(chǎn)，在搶灘滬上商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)役中顯得有心無力。李嘉誠看多滬上物業(yè)，這無疑刺激了他們加速布局商業(yè)地產(chǎn)的欲望。但無論是有意與帶頭大哥分一杯羹的本土最強開發(fā)商綠地，還是已經(jīng)進入商業(yè)地產(chǎn)注資最后沖刺階段的世茂股份(600823.SH)，如何迅速消化存量房并回籠資金成為擺在他們面前的一道共同難題。

　　內(nèi)地最大項目即將破土

　　李嘉誠看多滬上商業(yè)物業(yè)

　　在2009年的頭兩個月，李嘉誠沽空上海地產(chǎn)的論斷一時甚囂塵上：1.5億起價拍賣滬上豪宅玉翠豪庭的40余家商鋪，將浦東御翠園200多幢出租10余年的商業(yè)別墅“轉(zhuǎn)租為售”。這位以地產(chǎn)發(fā)家的香港富豪接連拋售上海項目的一系列舉動，曾被業(yè)內(nèi)看作是境外資本沽空上海商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)識。

　　3月初始，李嘉誠旗下企業(yè)長江實業(yè)在內(nèi)地最大的項目——上海真如城市副中心即將動土卻傳遍坊巷。上海真如城市副中心開發(fā)建設(shè)投資有限公司總經(jīng)理何智奇在近日對媒體表示，收到長實副主席李澤鉅的親筆信，希望政府協(xié)助確保開工，目前長實已經(jīng)做好所有準(zhǔn)備，具體開工日期有望定在3、4月。公開資料表明，該公司是普陀區(qū)政府在2007年為服務(wù)真如項目招商引資而專門設(shè)立的國有全資子公司。

　　消息公布之后，投行瑞銀將長江實業(yè)(0001.HK)的評級升至“買入”，并將其目標(biāo)價鎖定在75.9港元。

　　對于長實真如項目即將開工的消息，真如城市副中心開發(fā)建設(shè)投資有限公司市場部負(fù)責(zé)人向理財周報記者表示，長實確實已經(jīng)拿到部分施工許可證，真如項目即將于3、4月動工。該人士同時還否認(rèn)了上海本土最大房產(chǎn)商綠地集團將參與真如項目。

　　長江實業(yè)企業(yè)事務(wù)部的黃麗婷也對記者表示，“真如城市副中心項目正按長實的內(nèi)部規(guī)劃落實，但具體進度目前不便公開�！�

　　“作為香港的龍頭地產(chǎn)商，長實此舉證明了李嘉誠對投資大陸仍抱有信心，對于內(nèi)地，尤其是一線城市商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)具有風(fēng)向標(biāo)的意義�！毕愀鄞蟾ＷC券研究部主管麥德光認(rèn)為。

　　不過麥德光認(rèn)為，該項目對長江實業(yè)的短期股價不會有很大提振作用，因為商業(yè)地產(chǎn)初期租金的收益率不會很高，大約在10%-15%左右，至少需要10年時間來精耕細(xì)作。另外，房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)盈利只占長江集團盈利比重的10%到20%。

　　根據(jù)上海市規(guī)土局的公開資料，長江實業(yè)于2006年12月以底價22億元競得該真如副中心A3-6地塊。該項目的樓面價將近每平方米3056元，總建筑面積近100萬平方米，其中近八成被規(guī)劃為大型商業(yè)物業(yè)項目。何智奇認(rèn)為，按照每平米售價2萬的保守估計，該大型商業(yè)物業(yè)綜合體至少能為長實帶來200億元的收入。

　　另據(jù)2007年政府出臺的《上海市真如城市副中心規(guī)劃方案》，真如城市副中心被規(guī)劃為上海市第四個也是最后一個城市副中心，前三個副中心分別是徐家匯、五角場和花木。真如將成為上海及長三角的服務(wù)中心，而長實開發(fā)的真如A3-6地塊正位于該中心的核心位置。