“94萬第一次，94萬第二次，94萬第三次，成交！”3月6日在深圳土地房產(chǎn)交易中心內(nèi)，拍賣師萬華手中的槌子重重落下的那一刻，一套經(jīng)過十幾輪競價(jià)的房子才終于名宅有主。這套有眾多買家參與競拍的深圳市南山區(qū)后海路蔚藍(lán)海岸首期11棟6E號房產(chǎn)，面積80.94平方米，起拍價(jià)僅有80.82萬，但經(jīng)過一路競買加價(jià)，最后成交價(jià)竟高達(dá)94萬，約合11614元/平方米，與市場價(jià)相差無幾。

　　如此熱鬧的場景在深圳房產(chǎn)拍賣會已經(jīng)頻頻上演，尤其是今年春節(jié)后，不僅參與競買人數(shù)急增，成交價(jià)也節(jié)節(jié)走高。“去年底房地產(chǎn)市場回暖以來，拍賣市場自然跟著水漲船高，競爭日趨激烈。”拍賣師萬華如此解釋。

　　樓市回暖催熱拍賣會

　　春節(jié)后的第二場拍賣會是2月11日舉辦的，中國證券報(bào)記者在深圳土地房產(chǎn)交易中心看到，拍賣會現(xiàn)場出現(xiàn)久違的爆棚景象，由于起拍價(jià)低于市場價(jià)兩成，加之救市政策以來樓市回暖，競買市民幾乎是去年的3倍多。

　　起拍價(jià)尚處價(jià)值洼地的拍賣房備受廣大置業(yè)者的關(guān)注。距離上午10時(shí)拍賣會開始還有半小時(shí)，會場已經(jīng)坐滿了人，會場外擠滿圍觀的人。深圳土地房產(chǎn)交易中心王女士介紹，由于參與競拍的人太多，拍賣不得不分上下半場，以往一場拍賣會150個(gè)座位坐不滿，現(xiàn)在有近300人參加，只有分兩次。相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，34套拍賣的房產(chǎn)中，共成功拍出21套。

　　2月17日的第三場拍賣會上，南山區(qū)蔚藍(lán)海岸一期5棟3E由于業(yè)主斷供失蹤，去年12月2日首拍時(shí)曾經(jīng)流拍，起拍價(jià)從62萬元調(diào)整到今年的49.87萬元，雖然面積只有61.3平米，竟引來42人參與競拍，最后成交價(jià)是74萬，相當(dāng)于每平方米12071元。加上所得稅、拍賣傭金、所欠物業(yè)管理費(fèi)加契稅，實(shí)際價(jià)格被抬到14000元/平方米。而目前蔚藍(lán)海岸二期的市場價(jià)只有13000元/平方米。

　　3月6日中國證券報(bào)記者再次看到這種火爆的競拍場景，一套位置較好的關(guān)內(nèi)房產(chǎn)幾乎都需要經(jīng)過十幾輪競價(jià)，成交價(jià)往往高出起拍價(jià)近20%。記者發(fā)現(xiàn)，競標(biāo)者中除了自住外，也有此前一度消失的投資客，這些投資客頻頻出現(xiàn)在多場拍賣會。

　　拍賣師萬華介紹，今年拍賣會的火熱與去年的冷清場面形成鮮明對比。在去年樓市低迷時(shí)期，拍賣現(xiàn)場常常只零散地坐著10多個(gè)競買人，經(jīng)常有房產(chǎn)因參與競拍人數(shù)不足兩人而流拍，只有進(jìn)行多次調(diào)價(jià)多次拍賣，還有許多房產(chǎn)無人競價(jià)而以底價(jià)成交，即使有人競買也是寥寥數(shù)人。到拍賣后半場，由于有人提前離場，稀稀拉拉的幾個(gè)人，也再沒舉牌熱情。

　　“去年冷清時(shí)候拍賣房有一半成交就算不錯(cuò)了，有的拍賣房經(jīng)歷兩次流拍也很常見，而春節(jié)后的幾場拍賣會上，不僅座無虛席，而且價(jià)格節(jié)節(jié)走高，尤其是位置較好的成熟社區(qū)成交率約100%，流拍現(xiàn)象極少。”萬華向中國證券報(bào)記者描述他所經(jīng)歷的冰火兩重天。

　　歲末年初樓市成交回暖點(diǎn)燃了深圳購房者淘寶拍賣會的熱情。深圳市國土局統(tǒng)計(jì)顯示，11月份深圳一手房共成交6435套，成交面積59.18萬平方米，成交均價(jià)為12396元/平方米。12月一手房成交創(chuàng)08年最高紀(jì)錄，總成交量高達(dá)7897套，日均成交約254.7套。1月，深圳市共成交新房4445套、39.2萬平方米，約為每日143套。2月新盤成交量再攀升至5275套，比1月份上漲了830套，成交均價(jià)為10988元/平方米。二手房成交量同樣連續(xù)四月回升，價(jià)格也跌幅放緩。

　　價(jià)廉物美是誘因

　　深圳市土地房產(chǎn)交易中心相關(guān)專家介紹，今年拍賣會火爆，除了市場回暖原因外，起拍價(jià)格相比去年較大回落也是誘因。由于今年拍賣房產(chǎn)的起拍價(jià)是按照2008年評估價(jià)的八折計(jì)算，而2008年的起拍價(jià)多是2007年市場價(jià)的八折，而恰恰2008年深圳房價(jià)出現(xiàn)大幅度調(diào)整，這使得拍賣房的底價(jià)越來越接近買家的心理價(jià)位。

　　以去年10月28日的深圳房產(chǎn)拍賣會為例，上午的拍賣會共拍賣30套都市名園房產(chǎn)，面積在77平方米到167平方米之間，拍賣底價(jià)高居91萬至268萬，每平方米底價(jià)高達(dá)1.08萬至1.36萬之間，只吸引了10人參與競拍，僅有5個(gè)標(biāo)的達(dá)到競拍條件，其中2個(gè)標(biāo)的以底價(jià)成交。下午3點(diǎn)的拍賣會同樣冷清，16個(gè)標(biāo)的僅有5人參與競拍，結(jié)果也只有1個(gè)標(biāo)的以底價(jià)成交。不到8分鐘的時(shí)間，拍賣會便結(jié)束了。

　　中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院分析師楊奕表示，雖然現(xiàn)在部分拍賣房被熱捧致使成交價(jià)接近市場價(jià)，但多數(shù)拍賣房價(jià)格相對市場價(jià)還是比較實(shí)惠。面對依然居高的深圳房價(jià)，越來越多的置業(yè)者眼光自然會轉(zhuǎn)向拍賣市場。

　　2月份深圳舉辦的4場房產(chǎn)拍賣會，拍賣的物業(yè)總數(shù)高達(dá)百余套，多數(shù)區(qū)域都有好房源出現(xiàn)，關(guān)外最便宜物業(yè)拍賣底價(jià)不足3000元/平方米，優(yōu)質(zhì)物業(yè)打出的拍賣底價(jià)也大大低于市場成交價(jià)格。2月最后一場拍賣會上推出的一套豪宅半山海景蘭溪谷起拍價(jià)僅1.3萬元/平方米，比該項(xiàng)目二手房成交價(jià)低了大約1萬元/平方米。羅湖區(qū)水貝二路住宅樓一套房產(chǎn)，起拍價(jià)僅約4609元/平方米。

　　范先生就是這樣一位滿意而歸的淘寶者，他在拍賣會上競得位于華僑城區(qū)域的世界花園海華居一套159平方米的住房，雖然經(jīng)過多輪角逐，范先生最終以146萬元的價(jià)格競得這套心儀的房產(chǎn)。據(jù)中國證券報(bào)記者了解，該房產(chǎn)周邊同類房產(chǎn)的市場價(jià)約為200萬元。而在3月6日的拍賣會上，一位低調(diào)的競拍者以125萬的價(jià)格輕松拍得寶安區(qū)一套250平方米的房產(chǎn)。

　　一邊是拍賣房起拍價(jià)自去年底大幅回落，一方面是房地產(chǎn)市場成交開始有起色，一度消失的投資客也不斷涌入拍賣市場淘寶。投資客陳小姐在拍賣會上競得寶安中心區(qū)海濱廣場A棟的一套房產(chǎn)，起拍價(jià)52萬元，成交價(jià)63萬元。她告訴中國證券報(bào)記者，該類物業(yè)的市場價(jià)在65萬元以上，在拍賣會上淘得比購買市場上的收益率高一些。

　　中國證券報(bào)記者在拍賣現(xiàn)場看到，一些投資客頻繁參與房產(chǎn)的競拍，主要是成熟地段的房產(chǎn)，但表現(xiàn)相對冷靜，只是在競拍前一階段參與，一旦價(jià)格被抬得較高，便不再參與。不過經(jīng)過多場參與，一些投資客還是收獲了不少物美價(jià)廉的房產(chǎn)。

　　拍賣房也有風(fēng)險(xiǎn)

　　據(jù)知情人士透露，進(jìn)入拍賣會的大多數(shù)房產(chǎn)是業(yè)主“斷供”后被有關(guān)銀行起訴，由法院委托交易中心公開拍賣的，另一部分是因經(jīng)濟(jì)糾紛被法院委托拍賣的。中國證券報(bào)記者了解到，常常有2007年置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域如南山區(qū)，寶安中心區(qū)和龍華片區(qū)的次新房產(chǎn)被拍，同一棟樓同一樓層的連續(xù)幾套房產(chǎn)同時(shí)被拍賣，顯然就是炒房客斷供的后果。

　　世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，二月份深圳一手房成交均價(jià)為10988元/平方米，相比于2007年10月一手房價(jià)格頂峰時(shí)的17350元/平方米回落36%。國家統(tǒng)計(jì)局今年二月份統(tǒng)計(jì)表明，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降1.2%，新建住房銷售價(jià)格同比下降的城市有30個(gè)，其中深圳以16.3%的降幅連續(xù)三個(gè)月領(lǐng)跌全國。一些購買了十幾套甚至幾十套的炒房客，在金融危機(jī)影響下，紛紛停止供房。加之當(dāng)時(shí)銀行貸款不規(guī)范，一成首付甚至零首付大量存在，致使產(chǎn)生了不少斷供房。

　　投資客陸先生告訴中國證券報(bào)記者，購買拍賣房需要留神，有些拍賣房情況復(fù)雜，有些還有產(chǎn)權(quán)糾紛，競拍前一定要弄清產(chǎn)權(quán)關(guān)系，不過法院委托拍賣的斷供房產(chǎn)通常不會有產(chǎn)權(quán)糾紛。另外，現(xiàn)在起拍價(jià)一般是市場價(jià)的80%，如果競價(jià)者太多、價(jià)格被抬得較高，加上所得稅、過戶費(fèi)用、拖欠的物業(yè)費(fèi)水電費(fèi)等等，成交價(jià)可能高過市場價(jià)。

　　中原地產(chǎn)分析人士表示，與三級市場成交的二手房不同，法院拍賣房很少有業(yè)主會主動承擔(dān)相關(guān)稅費(fèi)，所以競買方一般要承擔(dān)買、賣雙方所有的稅費(fèi)，以及業(yè)主在物業(yè)拍賣之前拖欠的水電費(fèi)、管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，所以在參加拍賣前，一定要定好心理價(jià)位。

　　“拍賣房的價(jià)格雖然一般都會比市場價(jià)格低一些，但隨著深圳拍賣房市場的成熟，加之樓市回暖帶來拍賣會的火熱，有的房產(chǎn)成交價(jià)已高達(dá)市場價(jià)的九折或以上，消費(fèi)者還是要理性看待拍賣房。”深圳市一家不動產(chǎn)拍賣行拍賣師還表示，雖然法院拍賣房的交接有法院強(qiáng)制執(zhí)行保障，如果最后無法辦理房產(chǎn)證或者無法入住，購房款可以退回，但其中可能要耗費(fèi)不少時(shí)間和精力，消費(fèi)者在權(quán)衡價(jià)格的同時(shí)，也要把這些時(shí)間成本計(jì)算進(jìn)去。□本報(bào)記者 萬晶 深圳報(bào)道