開發(fā)商應(yīng)快速賣房買地

　　中國證券報：自中央政府出臺穩(wěn)定樓市措施以來，各地都出現(xiàn)成交回升態(tài)勢，尤其是珠三角地區(qū)，您對各地樓市走勢作何種判斷？

　　施永青：珠三角地區(qū)之前跌幅較大，意味著有更多的人可以買得起房子了，自然成交量會率先回升。但北京、上海的房價前期跌幅不大，預(yù)計還會繼續(xù)調(diào)整。內(nèi)地的出口和失業(yè)狀況均不容樂觀，房地產(chǎn)市場也不敢輕易言回暖。但珠三角地區(qū)價量均有回升態(tài)勢，也出現(xiàn)有炒家入市的情況，預(yù)計房價會在一個低位的支撐和高位的壓力之間反復(fù)震蕩。究竟是向下跌穿支撐位還是向上突破，關(guān)鍵還是看宏觀經(jīng)濟(jì)層面的變化。

　　中國證券報：近四個月珠三角樓市成交快速回升，不少開發(fā)商開始提價，您對此持何種態(tài)度？對于現(xiàn)階段開發(fā)商的銷售和經(jīng)營策略，您能否提一些建議？

　　施永青：我認(rèn)為開發(fā)商不應(yīng)快速提價，聰明的辦法是趁機(jī)快速銷售，大量出貨，回籠資金。樓市成交剛剛回升，開發(fā)商就提價只會阻礙自己的銷售，一旦價格上漲，交投很快就會冷清。在同行紛紛提價的情況下，明智的開發(fā)商應(yīng)該是趁機(jī)出貨。萬科去年的策略就很明智，率先降價銷售，自然賣得好。同時，內(nèi)地房屋空置率很高，租金回報率下降，對房價也有較大壓力。

　　我建議開發(fā)商在回籠現(xiàn)金的同時趁機(jī)買地。內(nèi)地房地產(chǎn)市場不景氣，土地價格跌得更多，目前是較好的買地時機(jī)。開發(fā)商賣樓買地，快速開發(fā)，才能實現(xiàn)循環(huán)發(fā)展，積累更多利潤。盲目地抬高房價，有價無市，利潤無法實現(xiàn)。開發(fā)商還應(yīng)該忘記前兩年高額的買地價格，以未來的盈利來彌補(bǔ)短期的個別項目的虧損。

　　擴(kuò)內(nèi)需關(guān)鍵是改革分配制度

　　中國證券報：金融危機(jī)之下，各級政府都認(rèn)識到擴(kuò)大內(nèi)需的重要性，您覺得如何才能擴(kuò)大內(nèi)需？

　　施永青：內(nèi)地出臺的四萬億刺激經(jīng)濟(jì)計劃，當(dāng)然是擴(kuò)大內(nèi)需的好辦法。國內(nèi)面臨的最大問題是有效需求不足，普通人消費能力太低。擴(kuò)大內(nèi)需的關(guān)鍵，其實是改革分配制度，改變長期的按資本分配的制度，提高普通工人工資，建立公平的分配制度，提高居民工資收入占GDP的比重。國內(nèi)需求增加了，才能化解過剩產(chǎn)能，促使資本流到實體經(jīng)濟(jì)中，才能避免資金大量流入股市、樓市。

　　在采訪將要結(jié)束的時候，施永青還特別建議中國可以趁金融危機(jī)用人民幣向各國放債，借人民幣給外國，而不是借出美元購買美國國債，由此可以促進(jìn)外國購買中國商品，或來中國投資，消化過剩產(chǎn)能，促進(jìn)就業(yè)。由于人民幣的利率和匯率都控制在中國，可以規(guī)避金融風(fēng)險。讓國際市場上流通中的人民幣更多，才能推動人民幣國際化和國際結(jié)算，提升人民幣在世界貨幣體系中的地位。

　　施永青，香港中原地產(chǎn)創(chuàng)始人之一，現(xiàn)任中原集團(tuán)主席，統(tǒng)領(lǐng)中國內(nèi)地、香港、澳門三地分公司一千余家，員工兩萬多名，同時身兼香港房屋委員會成員、香港策略發(fā)展委員會委員、香港地產(chǎn)代理監(jiān)管局成員等公職。在施永青“無為而治”管理理念領(lǐng)導(dǎo)下，中原地產(chǎn)(中國)業(yè)務(wù)在內(nèi)地強(qiáng)勁增長，現(xiàn)已成為內(nèi)地最大的房地產(chǎn)代理公司。