2005年，攜國美電器在香港上市之利，首次折桂內(nèi)地首富的國美集團董事局主席黃光裕發(fā)出“拿出100個億砸向地產(chǎn)，讓鵬潤地產(chǎn)成為第二個國美電器”的豪言壯語。只不過現(xiàn)在已是恍如隔世，令人唏噓不已。據(jù)本報了解，國美系地產(chǎn)旗下的國美商都正面臨被變賣的境遇。而國美商都的命運只是國美系地產(chǎn)業(yè)務(wù)現(xiàn)狀的一個縮影。整個國美地產(chǎn)系已經(jīng)走到了十字路口，變賣和退地基本成為旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)處置的主旋律。

　　本報記者獨家獲悉，整個國美地產(chǎn)系如今已經(jīng)走到了十字路口，變賣和退地基本成為旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)處置的主旋律。位于北京西南四環(huán)科豐橋東南角的國美商都項目即將易手，參與競逐的包括一家在國內(nèi)設(shè)立公司的海外基金、央企中鐵置業(yè)以及一家美國財團。這一消息得到鵬潤地產(chǎn)一位高管的證實。他透露，這三家接受的價格都在60億元左右。

　　“目前，整個國美系地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，商業(yè)項目全部被用來變現(xiàn)，二級住宅開發(fā)這一塊基本停滯，一級土地開發(fā)業(yè)務(wù)則全部中止。”一位知情人士向本報記者透露。

　　“國美系地產(chǎn)業(yè)務(wù)為黃光裕私人擁有，黃一直懷有濃厚的地產(chǎn)情結(jié)，對于地產(chǎn)業(yè)務(wù)一直親力親為。在其出事之后，相比國美電器這樣的上市公眾公司，國美系地產(chǎn)業(yè)務(wù)更容易陷入資金困局。”國美商都前任總經(jīng)理周東權(quán)說。

　　2005年，攜旗下國美電器在香港上市之利，首次折桂內(nèi)地首富的黃光裕發(fā)出“拿出100個億砸向地產(chǎn)，讓鵬潤地產(chǎn)成為第二個國美電器”的豪言壯語。不過，在去年11月19日，黃光裕因涉嫌經(jīng)濟犯罪被北京警方帶走調(diào)查之后，地產(chǎn)業(yè)務(wù)似乎正在成為不堪承受該事件影響的首當其沖者。

　　四年彈指一揮間，昔日首富的房地產(chǎn)棋局已是恍如隔世，令人唏噓不已。

　　變賣進行時

　　3月中旬的一天，國美商都剩下不到20名招商人員的花名冊被人事部門取走。幾天之后，他們才知道，花名冊被拿去送給來國美商都“考察”的中鐵置業(yè)人士審閱。

　　光臨國美商都的中鐵置業(yè)高管們當然不僅僅是單純來考察。“賣給中鐵置業(yè)的可能性非常大，財大氣粗的中字頭企業(yè)能讓項目重獲新生。”國美商都的一位內(nèi)部人士對此頗為期待。

　　同樣在轉(zhuǎn)讓之列，位于北京西三環(huán)的鵬潤建國大酒店項目走在了國美商都的前面。此項目在2月份以大約4億元的價格易主，成交價格比幾年前鵬潤地產(chǎn)的收購價少了1億元。

　　“目前鵬潤地產(chǎn)旗下的幾乎每個項目都在想辦法處置，要么就是準備把土地退還給政府，要么就是在和買家洽談出售。”一名剛剛離開鵬潤地產(chǎn)的高管說。

　　他透露，鵬潤地產(chǎn)旗下的天津地塊、無錫地塊和重慶國泰廣場項目想退還給當?shù)卣�府，但現(xiàn)在還沒有退掉，因為當?shù)卣�府不是很愿意，正在協(xié)商之中。

　　前述現(xiàn)任鵬潤地產(chǎn)高管表示，這些項目都是在土地價格高漲之際所拿，成本太高，目前正在和當?shù)卣�府做溝通，談不妥就退。“不過，退不退還是一個未知數(shù)，至少目前并沒有退掉。”

　　對于現(xiàn)在的商業(yè)資產(chǎn)的變賣，他指出，只不過是在做結(jié)構(gòu)上的調(diào)整，是在執(zhí)行2008年5月新任管理團隊的既定戰(zhàn)略。現(xiàn)在商業(yè)部分占地產(chǎn)總資產(chǎn)的70%，而在戰(zhàn)略方針中，這一比例將被控制在20%。

　　惟一沒有陷入變賣傳言的是重慶鵬潤藍海項目。“此項目是所有地產(chǎn)業(yè)務(wù)中惟一有凈現(xiàn)金流的項目，做得還比較不錯，所以免于被出售的命運。”一位鵬潤地產(chǎn)重慶項目內(nèi)部人士告訴本報記者。

　　所有各方的說法都被聚焦成這樣一個事實，在2005年之后，除重慶鵬潤藍海項目之外，黃光裕在地產(chǎn)上所作出的幾乎所有投資，都面臨著被清算的命運。

　　地產(chǎn)投資之殤

　　由于黃光裕在地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合思路上的搖擺不定，旗下的地產(chǎn)資產(chǎn)何去何從，一直以來是一個眾人揣摩但猜不透的謎題。此番謎底以這樣一種類似清盤的方式揭曉，讓人唏噓不已。

　　黃光裕的地產(chǎn)業(yè)務(wù)實際上有兩大體系：鵬潤地產(chǎn)和明天地產(chǎn)。目前叫賣的主要是鵬潤地產(chǎn)控股下的子公司，而明天地產(chǎn)旗下只有明天第一城和國美第一城，均不在出售之列。

　　分析人士指出，冰凍三尺非一日之寒，造成鵬潤地產(chǎn)窘境的罪魁禍首應(yīng)該是盲目擴張、長期的管理不善等綜合因素一起作用的結(jié)果，現(xiàn)在是積重難返。

　　有著濃郁地產(chǎn)情結(jié)的黃光裕或許想不到鵬潤地產(chǎn)今天的情形。想當初，這個潮汕人一門心思在想方設(shè)法地尋找介入地產(chǎn)的機會。

　　“在2005年，那時候黃總已經(jīng)敏銳地發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)的投資機會，想把地產(chǎn)做大，但一直苦于找不到合適的項目。”鵬潤尊爵原總經(jīng)理李松波說。李在2005年先后談了59塊地。

　　黃光裕的管理模式頗為粗獷：找?guī)讉�人，撒網(wǎng)似地出去找地。“假如弄出5個找地的項目公司，能找到兩三塊地，就擁有了兩三塊地的儲備了。”李松波說。

　　禹晉永、吳發(fā)強、李松波作為第一波房地產(chǎn)項目的操盤手被黃光裕推上前臺，與之呼應(yīng)的是，國美置業(yè)、鵬潤昊天、鵬潤尊爵等項目公司幾乎同時成立。之后，黃光裕接連在重慶、無錫、天津等地拿下了地塊。

　　“戰(zhàn)略調(diào)整太快，一下子攤子鋪得太大，導(dǎo)致資金鏈繃得比較緊。另外，在用人上的不當，都給鵬潤地產(chǎn)的發(fā)展種下了惡果。”一位知情人士指出。

　　此次變賣的國美商都項目就是一個典型。“在西南四環(huán)這個位置上，運作60萬平方米商業(yè)地產(chǎn)項目，你說國美商都這個商業(yè)項目到底是甜果還是毒藥？”該人士詰問。

　　這樣一個項目讓黃光裕一度猶豫要不要賣掉。不過，不愿認輸?shù)狞S最終沒有放手。據(jù)國美置業(yè)第二任總經(jīng)理吳坤嶺計算，黃在國美商都的總投入大概在24億元左右。

　　在用人和一些項目遴選上的不當，讓黃光裕陷入泥潭之中不能自拔。黃光裕開始籌劃在資本市場上尋求支援，中關(guān)村(000931.SZ)進入黃的視線，借殼上市提上了議事日程。不過，事后證明這一步棋差強人意。

　　“為了洗這個殼，剝離債務(wù)，黃光裕做了大量工作，投入了十多億元的資金。這超出了他的預(yù)期。”知情人士指出。

　　黃光裕陷入了焦頭爛額之中，國美系地產(chǎn)開始步入風雨飄搖之路。