珠三角的春天比中國絕大多數(shù)的地方都來得早。3月的廣州與深圳，城中早已裙裾飛揚，氣溫直逼30攝氏度。在這里，沉寂已久的房地產(chǎn)市場率先顯露暖意，量價齊升。

　　“廣州、深圳的房地產(chǎn)業(yè)是全國最市場化的，對市場供需變化最敏感，領跌也將領漲。”深圳一上市地產(chǎn)公司融資部經(jīng)理告訴記者。

　　盡管存貨消化在提速，但相關數(shù)據(jù)顯示，廣深房地產(chǎn)新開工項目少之又少。一上市地產(chǎn)公司高管表示，這一數(shù)據(jù)的“黯淡”，說明還難言房地產(chǎn)“牛市”的到來。

　　消化存量提速

　　對于地產(chǎn)商而言，今年或是去存貨之年。

　　北京銀聯(lián)信信息咨詢中心的一份內(nèi)部材料顯示：地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了2007年“躍進式”投資和2008年“衰退型”調(diào)整后，在2009年迎來了“高危化”的庫存積累。兩大全國性房地產(chǎn)協(xié)會不久前起草的一份內(nèi)部報告預測，2009年末，全國商品房空置面積可能達到3億至4億平方米，將是往年的2到3倍。

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，萬科、保利、中海等10家房企巨頭，在今年一、二月份共推出140.9萬平方米的新盤，僅占上述房企在售房源總量的10%。大型房企存貨高企現(xiàn)象也是嚴重。截至2月26日，這些房企的庫存總量近2000萬平方米，占據(jù)目前全國新房庫存總量的10%。

　　萬科年報顯示，公司2008年度的存貨較上一年增加29.22%，主要是因新獲取項目和在建項目的增加。去年，公司的各類存貨中，現(xiàn)房庫存78.9億元，占比9.2%。這僅僅相當于萬科兩個月的銷售量，其中80%庫存時間尚不足一年。

　　一銷售過百億的深圳上市地產(chǎn)公司總經(jīng)理表示，2007年房企的首要任務是“拿地”，2008年是“籌錢”，那么今年的首要任務則是“銷售”。他告訴記者，“目前，企業(yè)的庫存壓力很大，走量是關鍵。”

　　相關統(tǒng)計顯示，截至3月初，已公布2008年年報的A股房地產(chǎn)上市公司有15家。去年年末，這些公司的存貨合計達809.09億元，同比增長36.1%，比2008年三季度末略有增長。按照申銀萬國行業(yè)分類并剔除ST公司，A股房地產(chǎn)公司三季度末的存貨合計達4015.2億元。

　　房地產(chǎn)存貨包括已開發(fā)完工產(chǎn)品、在建工程和擬開發(fā)土地儲備三類。截至去年末，全國商品房空置面積達1.64億平方米，這主要是已開發(fā)完工產(chǎn)品。除此之外，在建工程和土地儲備的體量更為龐大。2009年的新盤將使目前的高庫存“雪上加霜”。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分現(xiàn)金流及資產(chǎn)負債良好地產(chǎn)商不愿意在弱市降價銷售，那被認為是賤賣資產(chǎn)，他們覺得只要熬過寒冬，必定會有好收成。而事實上，深圳房市的去庫存化進程似已提速。

　　深圳國土資源及房產(chǎn)管理局數(shù)據(jù)顯示，今年1月份深圳新房成交價格環(huán)比微跌了0.4%，為10988元/平方米，成交有明顯復蘇的跡象。2月份單日成交面積達到17443平方米，較1月份增長37.87%。從區(qū)域來看，深圳6 大區(qū)中，寶安，福田，羅湖，南山地區(qū)價格都出現(xiàn)小幅的上升，但漲幅環(huán)比都未超過5%。

　　從存量情況看，深圳存量房面積2月較1月大幅減少9.8%，達到561萬平方米，該庫存水平為2008 年8月水平，主要原因在于整個2月深圳新開樓盤只有4 個，且目前深圳房價進入穩(wěn)定區(qū)間也刺激成交的回升。

　　上述融資經(jīng)理告訴記者，2月份公司銷售回款4億元，3月份迄今止回款已經(jīng)2億元。“已經(jīng)有一年左右沒有這么好的單月回款了。銷售旺了，回款快，融資也容易。”

　　凱基證券認為，隨著深圳成交的繼續(xù)回暖，庫存消化速度將依然平穩(wěn)快速。而開發(fā)商如果繼續(xù)放慢推盤節(jié)奏，未來3個月深圳房地產(chǎn)價格可能會出現(xiàn)觸底回升。

　　但也有深圳一商業(yè)銀行客戶經(jīng)理表示，地產(chǎn)商“去存貨化”的關鍵是降低購房成本，高庫存必然對高房價施壓。目前，新的刺激政策已經(jīng)十分有限，高庫存能否軟著陸，主要決定于價格。

　　“小陽春”幻象

　　在存貨消化的過程中，今年一季度，廣深地區(qū)的房地產(chǎn)似有“復蘇”跡象，不少樓盤都出現(xiàn)了“一日售罄”現(xiàn)象，被市場形象稱為地產(chǎn)“小陽春”。

　　2月20日，寶安梅林關一樓盤開盤，成為時隔14個月后，深圳的首個"日光盤"。據(jù)廣東省統(tǒng)計局統(tǒng)計，今年1到2月，廣東全省的商品房屋銷售面積達534.80萬平方米，同比增長21.5%；商品房屋銷售額326.87億元，同比增長27.5%。其中，深圳市商品房銷售回升幅度“迅猛”，銷售面積87.33萬平方米，增長140.6%，銷售額104.13億元，增長86.4%。

　　“跌多了，自然反彈。”廣州一地產(chǎn)咨詢公司總經(jīng)理表示。相關數(shù)據(jù)顯示，2009年1月，深圳房屋銷售價格以18%的同比下跌幅度位居全國70個大中城市之首。廣州次之，降9%。

　　“其實，南山區(qū)房價跌幅超過了30%，關外跌幅在40-50%左右。”深圳一地產(chǎn)開發(fā)商告訴記者。易居中國分析師薛建雄認為，房價大幅會刺激成交量回暖。據(jù)了解，2月，深圳一手房成交面積達到48.84萬平方米，環(huán)比1月上升24.5%，同比劇增580%，二手房則出現(xiàn)了環(huán)比翻倍現(xiàn)象。

　　但也有上市公司高管認為，“小陽春”僅僅是反映暫時的市場需求，市場還需要調(diào)整。

　　“消費者誰也左右不了，能解決市場問題的就是政府和企業(yè)。政府一直積極想辦法穩(wěn)定房市，政策的宗旨在于平衡消費者和房企。但市場上商品住宅價格高，房價存在下調(diào)空間仍然是市場問題的癥結(jié)所在，因此要擺脫困局最終需要開發(fā)商積極主動的根據(jù)市場調(diào)整定價策略和營銷策略。”華僑城一高管表示。

　　在他看來，目前的房市是一個買方市場，而不是原來的賣方市場。他引用了一個數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局相關數(shù)據(jù)顯示，2008年年末居民儲蓄存款余額21.8萬億元，比上年末增加45353億元。“這意味著相當一部分收入轉(zhuǎn)入銀行沒有消費，居民還有很大一部分存款可以進入房地產(chǎn)市場，然而卻并沒有進入，這說明房屋還沒有到合理價位。”

　　上海證券報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)市場并未明確進入單邊上揚“行情”，而是進入了一個微妙的階段，上述融資經(jīng)理所言的“敏感”或者所謂的“小陽春”，僅僅是階段性反應。拿泛海建設某高管的話說，“在外部環(huán)境尚未明顯改善的情況下，短期內(nèi)仍將面臨較為復雜的市場環(huán)境。”

　　“小陽春”或暴露了地產(chǎn)業(yè)當下的階段性特征：開發(fā)商今年的重要任務是打造一個健康的資產(chǎn)負債表和去存貨化；部分購房者在剛性需求被壓抑許久后已經(jīng)入市，另有部分則觀察到開發(fā)商利用“小陽春”行情乘機提價，保持繼續(xù)觀望態(tài)度；銀行對房企的貸款已有松動，但仍然對風險敞口和權(quán)限進行嚴密控制。

　　廣東省近日出臺刺激房地產(chǎn)的“粵十五條”，有研究報告指出，政府對房地產(chǎn)的態(tài)度告別“只做不說”階段，但仍不會“操之過急”。

　　目前，房企、購房者、銀行、政府四方力量的處境微妙。在宏觀經(jīng)濟環(huán)境仍未明朗、地產(chǎn)存貨的積聚以及新開工項目數(shù)據(jù)仍處于“下行通道”中時。一業(yè)內(nèi)人士認為，四方力量的博弈進入一個微妙的階段。地產(chǎn)商在高存貨背景下并不會肆意提價，而購房者消費需求的進一步釋放仍待時機。