多重政策因素下，近期滬上二手房房價(jià)開始回穩(wěn)，由于業(yè)主對于后市看好，其議價(jià)空間正逐步縮小，樓市正拉出一根小陽春。但專家表示，房價(jià)跟居民收入相比仍然是過高，未來房價(jià)仍將下行。

　　　　二手房成交量略有減少

　　據(jù)美聯(lián)物業(yè)市場研究部數(shù)據(jù)顯示，三月上半月，滬上二手住宅的買賣市場延續(xù)了2月的小陽春市場，上門及帶看量環(huán)比持平，惟獨(dú)成交量環(huán)比二月下半月略有減少，達(dá)到5%。

　　來自易居臣信的市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上一周，傳統(tǒng)的居住板塊比如閘北大延長、虹口四平、楊浦江浦、普陀長壽等買賣成交活躍。從環(huán)線區(qū)域上看，內(nèi)環(huán)成交均價(jià)16072.54元，與上周基本持平，市中心高檔樓盤成交量本周有所放大；中環(huán)區(qū)域成交均價(jià)11896.2元，環(huán)比下跌7.1%，閔行和浦東仍然是交易最為活躍的區(qū)域；而外環(huán)成交均價(jià)9573.56元，環(huán)比上漲6.7%。

　　　　二手房議價(jià)空間趨小

　　記者日前在多家中介門店獲悉，上門看房量有大增之勢，傳統(tǒng)的居住板塊比如閘北大延長、虹口四平、楊浦江浦、普陀長壽等買賣成交活躍。而購房者普遍反映 “二手房的議價(jià)空間變小”。

　　打算置業(yè)結(jié)婚的市民小龔向記者表示，跟多家中介接觸下來，發(fā)現(xiàn)目前的房價(jià)比較難砍。“去年末的時(shí)候中介還會(huì)主動(dòng)幫你砍價(jià)，而最近一段時(shí)間業(yè)主對于房價(jià)咬得很緊，而中介幫忙殺價(jià)的興趣也在減小。 ”

　　美聯(lián)物業(yè)江浦分行高級(jí)營業(yè)經(jīng)理何瑩也表示，由于對政策的消化漸漸顯現(xiàn)，現(xiàn)時(shí)剛性及置換需求的客戶逐漸增多，楊浦江浦板塊的成交價(jià)格從去年下半年開始有了一定幅度的跌幅，但截止到今年2月止跌回穩(wěn)。 5年以內(nèi)的次新房一般為18000-20000元/平方米，5 -10年的公寓則在15000-16000元/平方米，10年以上的老公房價(jià)格在13000元/平方米左右。

　　“該板塊業(yè)主議價(jià)空間已跌至1%-2%，但反而有更多的客戶開始追價(jià)并且出手入市，客戶的議價(jià)空間也趨于理性，達(dá)到3%左右。 ”她透露。

　　美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理丁偉認(rèn)為，面對央行去年的連續(xù)降息，今年的二手房市場已累積了相當(dāng)多的客戶，會(huì)逐漸帶動(dòng)二手房市場成交回暖。不少業(yè)主對后市信心有所增強(qiáng)，優(yōu)質(zhì)地段、優(yōu)質(zhì)樓盤的二手房報(bào)價(jià)已經(jīng)止跌回穩(wěn)。購房者“抄底”意愿增強(qiáng)，預(yù)計(jì)3月的二手房成交量環(huán)比2月將有更大的放量和改觀，中內(nèi)環(huán)尤其是內(nèi)環(huán)整體二手房價(jià)格會(huì)依然保持上升空間。

　　　　房價(jià)下行趨勢難以改變

　　銀河證券最新研究報(bào)告認(rèn)為，多種因素導(dǎo)致近期商品房交易量持續(xù)回升，包括旨在刺激住房需求的多項(xiàng)政策已發(fā)揮效果、宏觀經(jīng)濟(jì)觸底回穩(wěn)、悲觀預(yù)期逐步消除、商品房需求被壓抑持續(xù)一年多、流動(dòng)性增加等。

　　標(biāo)準(zhǔn)普爾最近發(fā)布的一份研究報(bào)告則稱，盡管中國政府近期采取的放松信貸限制、建議建立首個(gè)房地產(chǎn)投資信托基金等措施，能部分緩解開發(fā)商的資金壓力，但無法迅速抵消愈演愈烈的全球金融危機(jī)帶來的沖擊，也無法解決很多大城市空置商用房和住宅面積不斷增加的問題，因此，對今年未來10個(gè)月中資房地產(chǎn)業(yè)的展望維持在“負(fù)面”。

　　中國社科院研究員曹建海坦言，雖然近期北京、上海、深圳等地的樓市因政府救市政策的推動(dòng)而成交回暖，但是房價(jià)下降仍然是大勢所趨。

　　他分析，在國際上，房價(jià)和居民家庭年收入的合理比例是3到5倍，而中國目前這個(gè)比例大約在12倍左右，也就是說一個(gè)居民家庭12年不吃不喝的全部收入才夠支付一套房子。

　　“我覺得房價(jià)回升是一個(gè)短暫的現(xiàn)象，就目前而言，房價(jià)跟居民收入相比仍然是過高，所以下降的趨勢仍然不會(huì)因?yàn)檎�府救市而有所改變�！辈芙ê１硎尽?王毅鵬 楊冬)