個案2　才住半年怎么就過保修期了呢？

　　廖女士在海珠區(qū)買了套新房，半年前就已經(jīng)喜遷新居了。不過最近廖女士卻發(fā)現(xiàn)客廳墻壁有些滲水，她認(rèn)為是開發(fā)商預(yù)埋的水管爆裂所致，于是找了開發(fā)商維修。不料開發(fā)商告訴她，這個樓盤竣工已經(jīng)兩年了，房子已經(jīng)過了保修期，他們將不會負(fù)責(zé)。要維修也行，照單收費。廖女士又氣憤又納悶，為何自己住進(jìn)來才半年，怎么就過了保修期呢？

　　專家提醒：

　　盡可能細(xì)化保修內(nèi)容

　　根據(jù)我國相關(guān)法規(guī)，在正常使用條件下，房子是有保修期的：基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏保修期為5年；電氣管線，給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程為2年。另外，墻面、頂棚抹灰層脫落為1年；地面空鼓開裂、大面積起砂為1年；門窗翹裂、五金件損壞為1年；管道堵塞為2個月；衛(wèi)生潔具為1年；燈具、電器開關(guān)為6個月。

　　律師同時提醒，法律規(guī)定的保修期限是最低限度，消費者可以根據(jù)自己的情況和開發(fā)商約定延長某些部位的保修時間。比如，對于樓房頂層住戶來說，房屋經(jīng)受的日曬雨淋等可能要相對多一些，這些住戶就可以要求開發(fā)商延長房頂防滲漏的保修期。同時，消費者可以根據(jù)房屋功能和價格的不同，盡可能在合同附件中多約定一些內(nèi)容，比如，防盜門、電器產(chǎn)品、上下水管道的維修等等，保修內(nèi)容盡可能詳細(xì)，才能更好地維護(hù)自身權(quán)益。

　　個案3　延遲交樓可收取違約金

　　李先生在2006年10月份購買了增城某樓盤一套房產(chǎn)，合同顯示其收樓的時間為2008年的2月份。即將到約定的收樓時間了，李先生仍未見開發(fā)商的收樓通知。到了約定收樓那天，李先生到樓盤一探究竟，結(jié)果發(fā)現(xiàn)住宅現(xiàn)場還是一片狼藉，甚至還能看到一些質(zhì)量問題，根本不具備交樓的條件。和李先生一樣情況的買家還有不少。一直拖到08年年底，李先生及其他業(yè)主才接到收樓通知。于是，眾買家集體找開發(fā)商理論，并要求商家賠償違約金。按照合同規(guī)定，開發(fā)商遲交樓的違約金為已付房款的萬分之一。后來眾買家發(fā)現(xiàn)這個違約金支付標(biāo)準(zhǔn)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一般萬分之三的標(biāo)準(zhǔn)。

　　專家提醒：

　　違約金可以根據(jù)實際調(diào)整

　　專業(yè)律師表示，開發(fā)商延遲交樓的，應(yīng)按合同約定向業(yè)主賠償違約金。如果業(yè)主認(rèn)為約定的違約金低于造成的損失的，在起訴時可以向法院提出要求調(diào)整違約金，但業(yè)主需要提供相關(guān)證據(jù)證明自己的損失比合同約定的違約金大，否則按合同約定標(biāo)準(zhǔn)賠償。同時，延遲交樓的時間超過合同約定的期限，業(yè)主還可以主張退房。

　　個案4　物管人員擅入屋拆天花是侵權(quán)

　　專家提醒：

　　因為看好樓盤的物業(yè)管理公司，小宇在濱江東買了一套100多萬元的二線江景房。不久前小宇正式收樓，由于新屋有多處瑕疵要修補，小宇并沒有將大門換鎖以方便物管人員進(jìn)入。一天，小宇到新屋跟蹤工程的休整進(jìn)度，看了嚇一跳。原來，新屋廚房的天花、吊柜等全被拆了下來，就連廚房樓頂也被鑿出一道道。小宇責(zé)問物管，物管答復(fù)說，這是因為樓上單位的廚房下水不通，唯有將小宇的廚房拆開檢查。原本物管答應(yīng)1個星期內(nèi)將小宇物業(yè)修整好，不過至今已經(jīng)過了兩個星期，小宇的廚房還是一片狼藉。

　　專家提醒：

　　廣東正大聯(lián)合律師事務(wù)所律師李瑾表示，物管公司在未征得業(yè)主小宇同意的情況下，擅自進(jìn)屋修整，其行為已侵害了小宇對該房屋享有的物權(quán)，依法應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。根據(jù)我國物權(quán)法相關(guān)規(guī)定，物管公司應(yīng)立即停止其侵權(quán)行為，對其造成小宇房屋及其內(nèi)裝修物的損壞，物管公司應(yīng)予以修理、重作、更換或恢復(fù)原狀，造成小宇經(jīng)濟(jì)損失的還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　小宇可以通過以下途徑保護(hù)自己的合法權(quán)益：1、與物管公司協(xié)商解決；2、向居委會、街道辦事處、區(qū)房管局投訴，要求上述部門協(xié)調(diào)處理，或要求區(qū)房管局責(zé)令物管公司限期整改；3、向法院起訴物管公司，要求物管公司對房屋及其內(nèi)裝修物進(jìn)行修理、重作、更換或恢復(fù)原狀，并賠償經(jīng)濟(jì)損失，但須注意保存好相關(guān)證據(jù)，尤其是能證明房屋及裝修物毀損情況的證據(jù)(如照片等，可請公證處辦理證據(jù)保全)，以及能證明小宇經(jīng)濟(jì)損失的證據(jù)。