二、 重置成本才是房地產(chǎn)業(yè)的真實(shí)成本

　　開發(fā)商的“暴利”其實(shí)還有一個(gè)重要來(lái)源，這就是土地升值。

　　假定一個(gè)樓盤項(xiàng)目的土地是兩年前以每平方米2000元的樓面價(jià)購(gòu)入的，到銷售時(shí)，同樣土地的樓面價(jià)可能漲到了5000元。這時(shí)如果開發(fā)商以5000元的樓面價(jià)計(jì)算成本并確定房?jī)r(jià)，的確可以獲得驚人的“暴利”。

　　但請(qǐng)注意，在經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上，土地溢價(jià)所帶來(lái)的每平方米3000元利潤(rùn)，其實(shí)只是財(cái)務(wù)意義上的利潤(rùn)，也就是核算單個(gè)項(xiàng)目時(shí)的利潤(rùn)；而并非開發(fā)商的真實(shí)利潤(rùn)。因?yàn)槌�非開發(fā)商從此洗手不干，退出房地產(chǎn)業(yè)；否則這3000元并不是開發(fā)商的錢，并不能裝到開發(fā)商口袋里。因?yàn)殚_發(fā)商要進(jìn)行“再生產(chǎn)”，就必須按現(xiàn)價(jià)的5000元樓面價(jià)重新購(gòu)入土地。

　　為了進(jìn)行再生產(chǎn)而按照現(xiàn)價(jià)重新購(gòu)入相同生產(chǎn)要素所支付的代價(jià)，稱為“重置成本”。在經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上，最初購(gòu)入土地時(shí)的成本只是財(cái)務(wù)成本，依照這個(gè)成本核算的利潤(rùn)只對(duì)稅務(wù)局收稅有意義；對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的股東來(lái)說(shuō)，這部分“收益”并不能作為“利潤(rùn)”分掉。

　　很多人在呼吁開發(fā)商公布成本時(shí)，并沒(méi)有真正弄明白所要公布的是什么成本。其實(shí)，開發(fā)商最初的土地購(gòu)入成本，也就是財(cái)務(wù)成本，在判斷房?jī)r(jià)有無(wú)下跌余地時(shí)并無(wú)多少意義。房地產(chǎn)企業(yè)也是企業(yè)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)必須按照重置成本制定價(jià)格，才能保證再生產(chǎn)的進(jìn)行。