從大多數(shù)發(fā)達國家已經(jīng)歷過的歷史看，大約一個國家的人均居住大于35—45平方米之間時，進入了總體的消費平衡階段，此后的住房建設速度會大大下降，同時這是包括了城鄉(xiāng)人口與家庭的。因為這些發(fā)達國家并沒有城鄉(xiāng)人口戶籍的限制性條件，此階段剛性需求則相對減弱。而我國離這個目標還差得很遠很遠。不僅從成套率水平、城市化水平看如此，從人均居住面積，特別是居住條件(設備、能源和功能差別)更是與上述國家相比差之千里了。唯一高于發(fā)達國家的反而是住房私有化率是最高的，獨立式住宅的指標由于人口與土地的資源約束就更無法相比了。 中國剛性需求不但存在且購買能力也具備條件，否則二、三月份的住宅銷量為什么會暴漲呢?

　　一是，二手房的限期免稅政策讓二手房的供給量增加且交易暴漲，也說明正是二手房交易稅費與政策過去的不合理嚴重的抑制了居民的消費需求。當錯誤的約束得到局部的修改之后，二手房市場出現(xiàn)了活躍。世界各國從未見過對二手房交易加重稅的政策，多數(shù)發(fā)達國家的二手房交易量都是一手新房交易量的4—7倍，包括美國的房價指數(shù)也主要以二手房為標本，而北京社科院的研究報告居然會將二手房的交易價格排除在外，真是愚不可及的研究了。

　　二是，北京的調查中，購房一次性付款的比例與此次危機發(fā)生之前沒有太多變化，大約在44—55%之間(多個樓盤的統(tǒng)計情況)。而用貸款和公積金購房的比重也未發(fā)生大的變化，且近期成交量最多的是單價12000—14000元/平方米的樓盤，這個價格遠高于2008年底的北京平均一手房價格。說明北京并不缺少購買能力。而西安只有平均4000多元/平方米的房價，用貸款購房的比例卻高達85%，也說明城市之間的收入差別與支付能力差別。

　　北京或中國的大多數(shù)城市的房價收入比中都只計算了工資性收入，卻忽略了存量資產(chǎn)的重要一環(huán)。中國1998年房改時用低價的房改價對福利住房五十年的錯誤進行了一次糾正，即用低價對過去歷史工資中沒有住房工資含量做了一次補償。房改房在2005年的人口普查中存量約占總住宅存量的52%，私有化率則高達83%，即城鎮(zhèn)家庭中這部分存量資產(chǎn)都變成了更新升級換代住房條件的購買能力，而發(fā)達國家所說的房價收入比恰恰是沒有這部分福利分配的住房資產(chǎn)的。不對等條件下的計算必然會錯誤的估計了居民消費能力與市場的作用。別忘了當市場中的商品房升值時，這部分存量住房也在升值并大大的提升了改善型消費的支付能力，這個升值甚至遠高于前五十年的住房工資補償。

　　同時45歲以上的家庭大多擁有房改房，而45歲以下的則只有部分家庭享受了房改房，這也是中國特色的一部分。由于父母一族的住房多為房改房，已解決或基本解決了剛性的居住條件，則有錢的就更新升級，條件差的就繼續(xù)居住。但他們不再會在住房上有更多的支出了，于是他們就有能力去幫助下一代。加上獨生子女政策又讓中國出現(xiàn)了兩個家庭幫一對子女的特色現(xiàn)象，住房的購買就不僅僅是靠小家庭的平均收入了。

　　也正由于占存量50%或更多的家庭可以不靠購買商品房解決剛性居住問題，又有一部分家庭靠政府的廉租房等保障了居住條件，反而讓平均家庭收入計算的方式更無益于對市場的判斷。又有誰計算過扣除這些家庭之后的收入情況或住房資產(chǎn)產(chǎn)生的收入和支付能力的情況呢?比發(fā)達國家都高的已有83%以上的住房私有化率更證明了中國人的購房能力。

　　房價是由供求關系決定的，而這個供求關系并非只計算北京市的戶籍人口，那么供求關系的支付能力也要加上這些外來需求的條件，包括需求的數(shù)量和支付的能力。而這些家庭的支付能力大約也遠遠高于北京市戶籍家庭的收入統(tǒng)計數(shù)。這樣市場所面對的消費群就發(fā)生了變化。家庭資產(chǎn)、大家庭的資助、外來購買能力等等就都成為了房價收入比中的一部分，也成為推高北京作為國家首都地位象征的房價的重要原因。

　　正因為北京、上海等開放性城市的外來收入差別形成了特殊的無法計算的購買力，房價就不僅僅是為了北京的供求對象所準備的了，也完全不受這種僅以北京戶籍家庭收入的購買能力約束。

　　如北京的星河灣近期最大的購買主力是北京之外的客戶群，三亞的高房價同樣是被北方地區(qū)缺少溫度資源的家庭所推高。北京既然依賴于這些外來人口提供稅收、提供交易、提供消費，那么又有什么理由不讓這些家庭居住呢?為什么不計算這些家庭的收入與購買能力呢?

　　更重要的是供給量并非是針對于普遍性全民需求的。全國每年的商品住宅僅為400—500萬套，又分為廉租房、經(jīng)濟適用住房、普通商品房、高檔房、別墅等多種供給對象。而城市人口已達2億多戶，僅為3%以下的供給量。北京每年的供給量約為18萬套以下(含各種新房)，按北京常住人口1600多萬計算，瞬間2000萬人口統(tǒng)計，至少有600萬個家庭，也只有3.3%左右。加上二手房的供給量也僅有5%左右，而美國高峰期每年的購房比17%，低潮(現(xiàn)在)也超過中國一手房的交易總量，但美國的人口總數(shù)僅為中國城市人口數(shù)的一半�？梢娺@個比例的差距了，因此中國的供求關系更不能用平均數(shù)來計算，房價比也不能用平均數(shù)來計算。每個城市有5%以上的家庭購買住房(包括二手房)就會出現(xiàn)供不應求的現(xiàn)象。

　　但中國的房地產(chǎn)為什么會出現(xiàn)2008年的量價齊跌呢?這與剛性需求的存在無關，而只與中國的宏觀政策與外部經(jīng)濟環(huán)境的惡化相關。所以當住房市場中那些政策的錯誤被糾正和調整之后，那些抑制投資與消費的因素削弱之后，這種剛性需求就迅速的爆發(fā)出來并轉換成了購買能力。

　　不可能出現(xiàn)的是當宏觀經(jīng)濟下滑，房價出現(xiàn)下跌時，讓大家在未知經(jīng)濟預期的結果之前讓剛性需求或其他需求都持續(xù)不變;不可能出現(xiàn)當利率高漲和稅收加重、交易成本暴增時，消費持續(xù)增長;也不可能因為出現(xiàn)嚴重的供過于求時，開發(fā)商還繼續(xù)高速投資生產(chǎn)和高價供給。正是因為政策的失誤與外部經(jīng)濟環(huán)境的惡化產(chǎn)生的疊加作用，才出現(xiàn)了中國前一段的量價齊跌的現(xiàn)象。

　　中國有大量的庫存，工業(yè)如此、礦業(yè)如此、鋼鐵如此、加工業(yè)也如此，房地產(chǎn)自然也不會例外。按2008年的銷售量計算，當然有大量的庫存，北京同樣空置高速上升，但如果今年二三月份的銷售增長情況能維持下去，兩年的庫存消化量就變成了8個月的消化量。今年全國還會有大量的庫存與空置，因為除了部分住房政策做了糾錯的調整之外，其他的抑制投資與消費的政策尚未做糾錯的調整，自然也不會迅速回暖了，庫存也還會增加。別忘了正是政府在2007年才提出擴大供給的號召，而這個供給擴大之后，政府并沒有給增加的供給一個消化的周期，就在2007年的四季度開始打擊投資與消費，這種政策的快速調頭又怎么會不讓市場失控并空置增加呢。

　　不要將政府政策調控的錯誤推給市場，更不要都推給開發(fā)商，剛性需求靠開發(fā)商去吹是吹不出來的，開發(fā)商也不會買那么多的房子結婚用或改善居住用。市場住房銷售的增長已經(jīng)用事實給了《北京藍皮書》一個嘴巴，也讓這些所謂的“專家”們該清醒清醒了。

　　至少我知道網(wǎng)上集中報道的這幾點都證明《北京藍皮書》的錯誤，當然也不排除還有更多的荒謬處。而讓政府去直接干預與壓制市場價格則更是違法而不可取的。這樣的《北京藍皮書》還是不出更好，省的被民眾笑話。(任志強博客)