萬(wàn)歷年間，松江城南有一處別墅，粉墻四面圍著，里面亭臺(tái)高聳，樓閣林立，一眼看不到邊。這別墅本是嘉靖皇帝賞給宰相徐階的，徐階死了以后，別墅的主人就成了徐階的兒子和孫子。

　　萬(wàn)歷二十六年，松江一位姓張的總兵官找到徐階的孫子，說(shuō)自己想買這座別墅，問(wèn)多少錢能賣。徐階的孫子沒(méi)有立馬報(bào)價(jià)，先找人估了估，人家告訴他說(shuō)，這別墅在松江數(shù)一數(shù)二，市值應(yīng)該在5萬(wàn)兩左右。5萬(wàn)兩可不是小數(shù)目，按松江豐年糧價(jià)，大米3錢一石，5萬(wàn)兩白銀折合人民幣近6000萬(wàn)。可是徐階的孫子嫌6000萬(wàn)太少，沒(méi)賣。

　　后來(lái)歷經(jīng)萬(wàn)歷、泰昌、天啟、崇禎四代，前后半個(gè)世紀(jì)，先后不知有多少買家要買這處別墅，徐家都沒(méi)出手。第一，他們還想再賣貴一些；第二，徐階在世時(shí)貪污了那么多錢，給兒孫留下那么多遺產(chǎn)，他們徐家也不差錢。

　　到了順治二年，清軍攻占松江，開始屠城，徐階的玄孫徐澹寧帶領(lǐng)全家輾轉(zhuǎn)逃出，偌大一別墅成了清軍的兵營(yíng)。順治四年，這座別墅又被收歸國(guó)有，成了滿清總兵的官邸。順治十七年，清政府給前明遺老落實(shí)政策，最后補(bǔ)給了徐澹寧3000兩房款。從5萬(wàn)兩到3000兩，徐家別墅驟然跌了十幾倍，這下把徐澹寧悔得腸子都青了，他恨自己沒(méi)看透形勢(shì)，更恨自己的父輩祖輩太貪心——房?jī)r(jià)高了還想再高，一直壓著不出手，現(xiàn)在好了，吃了虧了不是？從這個(gè)角度上講，任志強(qiáng)老師以前嚷嚷的“房?jī)r(jià)一直會(huì)漲”理論看來(lái)并不靠譜。

　　再看松江全城的房屋均價(jià)。

　　前面說(shuō)過(guò)，清軍攻占松江，開始屠城，前后殺了兩萬(wàn)居民，把很繁華一城市搞得跟沙漠古堡一樣，人口密度降下來(lái)了，房?jī)r(jià)自然回落。在明朝末年，松江“名園錯(cuò)綜，交衢比屋，求尺寸之曠地而不可得”，置業(yè)者為了爭(zhēng)一小間瓦房，“寧揮千金而不恤”�？墒窃谇宄�初年，松江最好的房子也不好賣了，“或有華屋減價(jià)求售者”，購(gòu)房者“望望然去之”，光瞧不買。為啥？人口稀少，經(jīng)濟(jì)蕭條，看不到升值潛力唄。

　　幸虧和平時(shí)期長(zhǎng)了，人口總會(huì)增多，經(jīng)濟(jì)總會(huì)復(fù)蘇，房?jī)r(jià)也總會(huì)上揚(yáng)。進(jìn)入嘉慶年間，安徽的布商來(lái)松江置業(yè)，浙江的米商來(lái)松江置業(yè)，安徽的出版商來(lái)松江置業(yè)，從鄉(xiāng)下到松江打工的織工和皮匠蜂擁而至，使得原來(lái)賣不掉的房子，“今則求售不得”；原來(lái)租不出去的房子，現(xiàn)在得給房東塞紅包才能租到。真是滄海桑田。

　　也許建設(shè)部陳準(zhǔn)老師“房?jī)r(jià)長(zhǎng)期看漲”的理論是對(duì)的�？墒沁@“長(zhǎng)期”有多長(zhǎng)，還真不好說(shuō)。據(jù)我所知，清朝初年松江房?jī)r(jià)暴跌以后，過(guò)了150年才重新上漲。150年，真好。