DTZ戴德梁行綜合住宅服務(wù)

　　2009年一季度，在政策效應(yīng)和對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)基本面良好預(yù)期的雙重刺激下，深圳樓市積壓一年多的剛性需求和改善型需求逐步釋放，從而帶動(dòng)二三級(jí)市場(chǎng)成交活躍交易量大幅回升迎來(lái)了樓市近兩年來(lái)難得的“小陽(yáng)春”。據(jù)來(lái)自深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年1～3月，全市新建商品住宅供應(yīng)量為76.49萬(wàn)平方米，同比減少9.24%；商品住宅銷(xiāo)售面積158.2萬(wàn)平方米，同比上升達(dá)204.57%，開(kāi)發(fā)商和置業(yè)者雙方信心均得到較大恢復(fù)，深圳樓市呈現(xiàn)出“量升價(jià)穩(wěn)”態(tài)勢(shì)。牛年“小陽(yáng)春”的開(kāi)局是否預(yù)示市場(chǎng)真正回暖？

　　深圳樓市是否回暖涉及到綜合的評(píng)估系統(tǒng)，至少應(yīng)該從成交量、房?jī)r(jià)、消費(fèi)者信心及支付能力、企業(yè)家信心等幾個(gè)主要方面進(jìn)行權(quán)衡。盡管2008年底及今年一季度成交量回升，形成“小陽(yáng)春”的局面，但僅憑成交量的回升而判斷出深圳樓市已經(jīng)回暖仍缺乏有力的支撐，后市仍需進(jìn)一步觀察。至于深圳樓市未來(lái)如何走，可以從以下幾方面對(duì)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行一個(gè)大致的預(yù)判。

　　近日，有觀點(diǎn)說(shuō)：今年深圳樓市出現(xiàn)的所謂“小陽(yáng)春”，其實(shí)是開(kāi)發(fā)商的“自?shī)首詷?lè)”行為。意指開(kāi)發(fā)商通過(guò)自己辦理“假按揭”來(lái)套取銀行的按揭貸款，以求獲得資金周轉(zhuǎn)，從而制造了樓市“小陽(yáng)春”的假象。首先是深圳國(guó)土局出來(lái)“辟謠”：“假按揭”風(fēng)波實(shí)際上是對(duì)房地產(chǎn)登記信息的誤讀。業(yè)內(nèi)也對(duì)此嗤之以鼻，認(rèn)為純屬無(wú)稽之談，畢竟目前假按揭的空間非常小，爆出“假按揭”多為個(gè)人炒作。

　　樓市發(fā)展

　　取決宏觀經(jīng)濟(jì)走向

　　未來(lái)房?jī)r(jià)

　　在微幅波動(dòng)中企穩(wěn)自住改善型客戶

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)作為宏觀經(jīng)濟(jì)的有機(jī)組成部分，發(fā)展路徑也將受其影響。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將如何發(fā)展，最重要的還是取決于全球金融危機(jī)的演變狀況。盡管全球經(jīng)濟(jì)衰退對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響有限，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)也借此機(jī)會(huì)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，并將繼續(xù)保持一定的增長(zhǎng)勢(shì)頭。但深圳這樣一個(gè)對(duì)外貿(mào)出口依存度較大的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，在金融危機(jī)中未免還是受到一定的沖擊。2009年深圳的經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍不容樂(lè)觀，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度將出現(xiàn)一定程度的放緩。但在目前全球各經(jīng)濟(jì)體大力救市、重整國(guó)際金融新秩序的大背景下，加上中央去年底一系列促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策刺激，可以預(yù)見(jiàn)，隨著各項(xiàng)政策的落實(shí)和效果的顯現(xiàn)，必將帶來(lái)經(jīng)濟(jì)的緩慢回暖，深圳經(jīng)濟(jì)也將隨著整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)而回暖。

　　綜合國(guó)際及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)走向，預(yù)計(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)有可能在2009年底觸底發(fā)彈，并逐步回升。屆時(shí)深圳樓市回暖將得到更加充分和有利的經(jīng)濟(jì)面支撐。所以，深圳樓市也可能在2009年底觸底回暖，步入理性發(fā)展的軌道。

　　未來(lái)房?jī)r(jià)

　　在微幅波動(dòng)中企穩(wěn)

　　對(duì)于未來(lái)深圳樓市房?jī)r(jià)的判斷，將基于未來(lái)供需雙方的情況。由于2008年深圳樓市處于調(diào)整而行情低迷，新房的積壓量較大，同時(shí)2009年新增供應(yīng)量也較大。根據(jù)歷年深圳市的整體市場(chǎng)供應(yīng)，預(yù)計(jì)2009年全市住宅新增供應(yīng)量將下降至500萬(wàn)平方米左右，但加上庫(kù)存的440萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)全年總體供應(yīng)量將達(dá)940萬(wàn)平方米左右。從過(guò)去兩年的土地供應(yīng)情況看，2009～2010年，寶安的龍華、觀瀾、寶安中心區(qū)，龍崗的龍崗中心城、坪山及南山前海片區(qū)均有望成為未來(lái)供應(yīng)的熱點(diǎn)。