房價地價誰主沉浮

　　一般來說，房價高是由地價高引起的，因為房價的成本里包括地價。但是如果樓市低迷，房子賣不上價，并趨于下降，但開發(fā)商競拍拿地卻出了“天價”，便會出現“面粉貴過面包”的狀況。

　　從2008年下半年以來，國家集中出臺政策刺激購房者投入消費，使樓市經過了一個時期的回調后出現回暖，而地價因有一定的滯后性卻在走跌，暴露出在一定程度上并非地價在主宰房價。反而是地價受制于樓市大勢，住宅用地的流拍率大增。

　　從當前房價和地價的制約關系來看，可謂“難兄難弟”。照此下去，互相影響，可能會陷入大家所追問的先有“雞”還是先有“蛋”的怪圈。地價高——房價就高——交易下降——要快速回籠資金便低價賣房——資金鏈出現問題——政府土地財政吃緊——新推土地底價成交或者流拍率高——房價下跌——開發(fā)商資金鏈斷裂——掀起“退地”風波……這是一個循環(huán)的怪圈。

　　官方數據顯示，去年全國通過招拍掛出讓的土地總收入為9600億元，相比2007年銳減20%，而全部出讓土地面積同比減少30.6%。而據國土資源部和中國土地勘測規(guī)劃院聯合公布的報告稱，2009年土地需求仍將低迷，地方的土地財政會出現困難。

　　中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立認為，2008年全國的房地產交易量大致下降了20%左右，開發(fā)商資金鏈出現緊張，加上對未來預期的不確定性，對住宅用地的需求量大為減少，于是土地市場流拍的情況很多，土地價格回落非常明顯。而土地價格在房價中占到了1/3的比重，地價回落直接導致開發(fā)商成本下降。這些因素都有可能在未來一兩年中得到體現。

　　思源房地產經紀公司董事長兼總經理陶紅兵指出，從市場表現來看，開發(fā)企業(yè)受到銷售市場影響，資金鏈偏緊，拿地熱情減退，多宗地塊以底價成交，流拍比例居高不下。開發(fā)企業(yè)未來幾年的競爭將在土地成本、資源整合等方面之外，需考慮以更專業(yè)的眼光和做法來獲得最大的增值，更貼近市場的需求。

　　去庫存化效果決定未來方向

　　據國家統(tǒng)計局數據顯示，今年一季度，全國商品房銷售面積同比增長8.2%。尤其是全國一線城市住宅市場交易量開始有了起色，回暖跡象明顯。

　　但因土地購置與開發(fā)的滯后性，開發(fā)商拿地仍然非常謹慎。1至3月，全國房地產開發(fā)企業(yè)的土地購置面積同比下降40.1%，而去年同期則是增長29.7%。這反映出土地庫存依然巨大，供大于求的形勢依然嚴峻。

　　華遠地產董事長任志強指出，目前全國開發(fā)商手里待開發(fā)的土地約有3.6億公頃，按照這幾年的開發(fā)量，每年需要竣工8億平方米左右，才能消化完這些庫存的土地。

　　有數據顯示，截至2008年末，全國商品房空置面積達1.64億平方米，達到1998年以來的歷史高點。也就是說，要加大消化住宅用地庫存的力度，必須先消化商品房的空置面積，使房地產的資金鏈得以接續(xù)。

　　中原地產投資顧問部總監(jiān)高飛說，以天津市場為例，部分發(fā)展商經過價格調整實現了相對較快的消化，但由于過往存量較多，2009年仍將以庫存作為供應的主要部分。未來市場還存在許多不確定因素，為實現快速銷售，價格策略仍是關鍵。在過去的幾年中土地儲備較多的發(fā)展商，尤其是2007年拿地較多的發(fā)展商資金鏈仍然趨緊。

　　高飛建議開發(fā)商把下一階段的營銷策略著重放在價格策略、推廣渠道等方面。比如對于在建項目，由于天津住宅市場的剛性需求比例較高，市場相對穩(wěn)定，部分穩(wěn)健的發(fā)展商會保證開發(fā)進度，以求長遠發(fā)展。另外，當前已經有萬達等一線發(fā)展商摘地，部分資金充裕的二線發(fā)展商也在積極尋找地塊，這對于去庫存化是相當的利好。