房地產(chǎn)市場對于宏觀經(jīng)濟(jì)的作用毋庸多說。1個(gè)月前4位專家曾在“每經(jīng)周末大論壇”就房地產(chǎn)是否見底的話題進(jìn)行了探討。當(dāng)時(shí)的總結(jié)觀點(diǎn)認(rèn)為，樓市出現(xiàn)回暖，房地產(chǎn)股上半年行情可期。一個(gè)月過去了，雖然股市震蕩，但是房地產(chǎn)股普遍的投資機(jī)遇著實(shí)引人關(guān)注。

　　昨天，房地產(chǎn)股集體出現(xiàn)猛烈上攻。全天整個(gè)板塊漲幅達(dá)到了4.38%，多只個(gè)股漲停。上漲有多種因素，首先是年4月國內(nèi)房地產(chǎn)市場進(jìn)一步復(fù)蘇，銷售量同比、環(huán)比均呈現(xiàn)上漲勢頭。此外，歐洲央行宣布將其基準(zhǔn)利率降至1%，進(jìn)一步加劇了國內(nèi)的降息預(yù)期。一段時(shí)間來銀行信貸寬裕，加上商品住宅資本金將下調(diào)的規(guī)定，也讓房產(chǎn)商嘗到了資金松動(dòng)的喜悅。

　　房地產(chǎn)業(yè)似乎面臨著新一輪好機(jī)遇。未來房地產(chǎn)市場走勢如何？2006、2007兩年股市繁榮進(jìn)而帶動(dòng)房市的輪回會(huì)否重現(xiàn)？本周“每經(jīng)周末大論壇”邀請到了中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長包宗華、國金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石、興業(yè)銀行資金運(yùn)營中心首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委、中投證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師李少明，就房地產(chǎn)市場最新動(dòng)向進(jìn)行研討。

　　海外市場

　　美國樓市企穩(wěn) 或助經(jīng)濟(jì)走出衰退

　　根據(jù)中金公司最新報(bào)告顯示，最近美國主要房市量的指標(biāo)如新屋開工數(shù)、新屋及成屋銷售已出現(xiàn)趨穩(wěn)跡象，最新的待售房屋指數(shù)進(jìn)一步顯示住房銷售很可能繼續(xù)有所增長。價(jià)的指標(biāo)如FHFA房價(jià)購買指數(shù)、標(biāo)普/Case-Shiller住房價(jià)格指數(shù)、成屋銷售房價(jià)和新屋銷售房價(jià)亦顯示住房價(jià)格有回穩(wěn)跡象，愈加證明美國住房市場可能正趨于穩(wěn)定。同時(shí)，美國財(cái)政部繼續(xù)出臺(tái)措施進(jìn)一步提振住房市場。

　　美國房市的急劇調(diào)整為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)衰退的根源，如果房市成功筑底，將能穩(wěn)定次按及相關(guān)衍生產(chǎn)品的價(jià)格，減低金融市場動(dòng)蕩的可能性。此外，新屋銷售和動(dòng)工的復(fù)蘇有利建筑投資以及與房地產(chǎn)息息相關(guān)的其他行業(yè)。房市的企穩(wěn)將大大增加美國經(jīng)濟(jì)于今年3或4季度走出衰退的可能性。

　　與之相對，近期日本和中國香港市場則出現(xiàn)了價(jià)量齊跌情況。今年3月份，日本住宅成交出現(xiàn)量價(jià)齊跌，成交套數(shù)環(huán)比減少4.7%，套均價(jià)格環(huán)比下跌1.6%。而中國香港市場在今年2月份也出現(xiàn)了下跌，其中私人住宅價(jià)格指數(shù)跌至106.5，環(huán)比下跌0.3，成交量有所回落，環(huán)比下降為8.0%。

　　NBD：我們注意到近期海外房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了不同價(jià)格變化，但各地資本市場均出現(xiàn)了上漲，出現(xiàn)這樣情況的原因是什么，這對國內(nèi)市場是否有影響？

　　金巖石：美國房市仍舊在下跌，但是下跌的幅度正在減緩。在市場最不好的時(shí)候，美國每13棟房子里就有1棟要被拍賣，現(xiàn)在則是每20棟房子里才有1棟需要拍賣，這主要是和奧巴馬的新政相關(guān)。不過，美國的樓市只是在交易量等方面企穩(wěn)，壞賬仍舊堆在銀行里，問題并沒有解決。

　　魯政委：日本和中國香港地區(qū)房地產(chǎn)出現(xiàn)價(jià)量齊跌，和上海被確定為將要發(fā)展的國際金融中心也有關(guān)聯(lián)。從中國經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展的潛力上看，上海的金融中心作用如果顯現(xiàn)，將削弱上述兩地的市場競爭力。

　　事實(shí)上，不少香港的投資者已經(jīng)開始關(guān)注是否要在上海進(jìn)行投資，從長遠(yuǎn)角度看這種投資對于他們是有利的，但是短期價(jià)格是否觸底仍舊需要數(shù)據(jù)佐證。

　　對于國內(nèi)樓市而言，今年一季度市場銷售較好的房屋中，6、7成集中在總價(jià)100萬以內(nèi)的房子上，并且很多是二手房。在上海這樣的地方，100萬左右的房子恐怕只能購買外環(huán)、并不是太好的新房。如果銷售集中在二手房上則更加危險(xiǎn)，因?yàn)檫@對開發(fā)商降低庫存沒有幫助。

　　中國的樓市和全球市場很少同步，但是上一輪下跌則出現(xiàn)了同步，甚至還出現(xiàn)了一定程度的急跌。有些人認(rèn)為未來中國市場具有30~50年的成長性。