國務院通知為房企資金松綁

　　NBD：房地產企業(yè)資金來源上是否出現(xiàn)了拐點呢？

　　李少明：房地產企業(yè)的資金來源早在去年10月份的時候就已經見底了。從預收賬款來看，今年一季度末92家上市公司預收賬款比2008年末增長17.8%，而去年一季末僅比2007年末增長5.3%。

　　魯政委：“地王”的出現(xiàn)和拿地熱情升高是否意味著房地產商資金鏈的恢復？我覺得并不一定，從各種消息中我們就可以看出，那些大型的公司比如萬科、金地等就算在市場最危險的時候，本身風險也不大，現(xiàn)在最重要的是那些三線，甚至二線開發(fā)商的資金鏈是否完整。這方面由于缺乏最新的數(shù)據(jù)，很難觀察到。但有一點可以看到，那就是目前在市場上動作比較大的公司多是一線企業(yè)。

　　我們不能認為二三線房地產相對較小、具有區(qū)域性，就對小看他們的影響力。事實上，任何一家房地產公司倒閉都會造成銀行的壞賬，并且多是幾億、十幾億的壞賬，影響還是非常大的。

　　為擴大投資需求，近期國務院發(fā)布了商品住房項目資本金比例將下調的通知，這意味著將再度為房企資金松綁，無疑會使房企的負債能力以及滾動開發(fā)能力得到進一步提高。

　　關注國務院新規(guī)細則

　　NBD：近期央行表態(tài)認可當前的信貸增長，并表示將繼續(xù)保持充裕的流動性，加上國務院的新規(guī)，這是否意味著開發(fā)商將迎來資金的松動浪潮，進而促使行業(yè)復蘇？

　　魯政委：各項新規(guī)對于房地產商肯定是利好，一定程度上緩解了其資金壓力。但需要注意的是，國務院新規(guī)只是講了原則，但是遲遲未見細則。事實上，政府對于房地產業(yè)的調整出于多方考慮，因為房地產占據(jù)國家固定投資的25%，那么從簡單的思路出發(fā)，政府要推動地方項目的繁榮，就要觀察地方項目中哪些大的項目沒有動，房市此前處于投資停滯狀態(tài)，所以對癥進行刺激和拉動順理成章，但最終究竟松動的資金有多少，對于房地產業(yè)的刺激有多大，還需要關注細則才能確定。

　　股市反應房產板塊跑贏大盤 累計漲幅近80%

　　根據(jù)券商的統(tǒng)計，從今年年初至5月4日，A股市場房地產板塊的累計漲幅達到了近80%，A股的累計漲幅為40%。從市盈率觀察，房地產板塊市盈率由年初的19.7倍上升至目前的34倍，市凈率由年初的1.98倍上升至目前的3.46倍。

　　房地產板塊走勢明顯跑贏了大盤。這主要是房地產市場成交回暖明顯、行業(yè)資金來源出現(xiàn)拐點、上市公司業(yè)績得以提升以及整個政策面依然給予了該行業(yè)大力支持的結果。方正證券研究認為，房地產行業(yè)基本面的改善有望得以延續(xù)。

　　房地產股票投資機會大

　　NBD：當前房地產股票的表現(xiàn)是否反映了行業(yè)基本面改善的狀況呢？

　　李少明：房地產股票提前反映了這種良好的態(tài)勢。從2008年年報到2009年一季報觀察，今年一季度銷售回暖尚未體現(xiàn)在一季報中，預計今年房地產行業(yè)整體增長將會超過市場預期。

　　NBD：您覺得未來房地產股票走勢如何？是區(qū)域性地產股機會大，還是全國性地產股的投資機會大？

　　李少明：預計在二季度，房地產板塊仍有超額的受益，維持“看好”評級。應該說整個行業(yè)都存在著投資機會，這個沒有明顯的區(qū)分。我們推薦3大經濟圈內的上市公司。

　　機會集中于4類公司

　　NBD：對于投資者來說，現(xiàn)在買房與房地產股，哪個更劃算？

　　金巖石：從短期看，房市會出現(xiàn)漲跌互現(xiàn)的情況，上半年可以買股票；但從長期趨勢看，下半年應該是買房的好時機。這是因為從去年的金融危機開始，房地產商的投資幾乎停止，未來樓市供給肯定下降，而國家的流動性注入仍未停止，樓市長期上漲的趨勢不變。并且，股市和樓市之間還存在一定的互動關系，即股市的上漲會對樓市有所觸動，一季度出現(xiàn)的樓市“小陽春”行情就是這種互動的體現(xiàn)。

　　魯政委：至于投資者如何把握投資？歸根結底要看自己的實力，房地產屬于自有投資，本身有杠桿效應，只付20%~30%就可以拿到，如果長期投資的話，在中國經濟發(fā)展的大背景下肯定是穩(wěn)健的選擇。但是買賣房子的成本比較高，買房子和賣房子都不容易，相對來講買房地產股只需要電腦操作就可以了，兩者的區(qū)別還是比較大。

　　李少明撰寫報告認為，房地產板塊的機會集中于4類公司：快速開發(fā)型公司，快速開發(fā)帶來業(yè)績持續(xù)高增長；資源型公司，在行業(yè)轉好下業(yè)績可望快速釋放；布局土地稀缺區(qū)域型公司；注資型公司，存在被母公司或地方政府注資的利好。