已經(jīng)證實的中鼎在建行開發(fā)區(qū)支行辦理的88筆假按揭貸款就達億元，如果中鼎公司在建行的個人貸款資料真實，則另外300多戶按揭貸款達3億多元，這些資金可以彌補建設(shè)需要
北京宣武區(qū)兩廣路南側(cè)有座著名的樓盤——東華金座，不過它的聞名不是因為位置好，而是源于幾年來始終無法完成的工程和業(yè)主們的法律維權(quán)。今年6月初，新華社播發(fā)《7000多萬被套牢 從京城第一爛尾樓看預(yù)售之痛》一文，此時，圍繞東華金座的億元假按揭貸款也逐漸浮出水面。
天降“豪宅”
幾年前，林祥向銀行申請信用卡卻怎么也辦不下來，他很奇怪，一查個人信貸記錄，沒想到自己名下竟有一幢240.64平方米的“豪宅”，也因此無緣無故借了建行朝陽支行358萬按揭貸款，還有325萬沒還！
這份編號為161909號的商品房買賣合同所指的豪宅便是東華金座的3-D-1203室，不過查遍所有開發(fā)商售樓資料，林祥竟沒有發(fā)現(xiàn)這個房間。待到與建行朝陽支行負責人一談后，他才知道這是以自己名義做的一起“假按揭”。
“假按揭”當然不是真買房，通常是開發(fā)商請人冒充客戶購房，通過虛假銷售方式以套取銀行貸款。上世紀90年代末，在銀行個人消費貸款高漲和房地產(chǎn)升溫的背景下，“假按揭”出現(xiàn)，幾年之后開發(fā)商資金吃緊時才逐漸暴露。
類似林祥的情況在東華金座的銷售中不是個案�！昂髞砦抑肋@個事情(‘假按揭’)之后，已經(jīng)跟豐臺支行領(lǐng)導(dǎo)溝通過了，他們說什么事情都沒有。我根本就沒有在貸款合同上簽字�！睆堜J也不知自己怎么買了東華金座166.48平方米的3-G-803室(合同號113901)，他得到通知還欠建行豐臺支行106萬元。
趙辛平則記得自己的身份證、戶口本曾被“開發(fā)商”北京市中鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“中鼎公司”)一個朋友借去了，說公司遇到了困難，希望他能幫忙貸款�！拔乙膊恢肋@是‘假按揭’，不過最后在確認時我沒簽字。但現(xiàn)在很無奈，如果不解決以后我很難從銀行貸出錢來了！”
趙辛平證實這個中鼎公司的朋友還給好幾個人辦了“假按揭”�！稗k這個貸款的有好幾批，我去銀行看到的那一批就有50人左右。當時幫助辦假按揭的人很多都是困難戶，給了他們些勞務(wù)費，2000至5000元不等。”記者也證實，當時中鼎確實帶客戶到銀行做貸款，買的也是東華金座樓盤。
“中鼎房地產(chǎn)公司之前在我行做的按揭貸款已轉(zhuǎn)到分行處理。”建行北京開發(fā)區(qū)支行一位負責人對《第一財經(jīng)日報》記者說。截至發(fā)稿，建行北京市分行還沒回復(fù)本報對此項目中具體按揭情況的問題。
數(shù)度拉緊的鏈條
事實上，較早取得東華金座下這塊土地的是宣武區(qū)政府下屬的北京市宣武區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司(下稱“宣開公司”，2001年3月改制為北京房開置業(yè)有限公司，下稱“房開公司”)，1995年獲得該地建設(shè)用地規(guī)劃許可證，1999年取得了國有土地使用證(宣全國用[99]字第00293號)。出讓面積9280平方米，規(guī)劃總建筑面積97044.76平方米，宣開公司支付了地價款4500余萬元，土地使用權(quán)出讓合同約定該項目在2000年11月底前竣工。
但宣開公司此時已經(jīng)在宣武區(qū)危房改造中投入大量資金，壓力不小，僅“九五”期間就投入7.6億元，此時房地產(chǎn)并不景氣，東華金座(即牛街東危改14、15、16樓)從1999年4月取得建設(shè)工程開工證后一年，施工單位就更換了兩次。于是，房開公司采取了兩項措施：
其一 ，該項目國有土地使用證表明，2001年6月，該宗土地抵押給工行北京市分行祥普支行，貸款金額6000萬元，抵押期限從2001年6月到2002年6月。2004年7月，東華金座在建工程房產(chǎn)面積73058平方米和分攤的土地使用權(quán)9196平方米又抵押給工行宣武支行，抵押貸款1.12億元(存續(xù)期限由2004年8月5日至2008年8月5日)。而土地使用者一欄為房開公司。
其二，2000年5月24日與北京市中鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了一份《合作建房合同書》，雙方約定東華金座項目(時稱東華經(jīng)典)前期的征地、拆遷等手續(xù)由宣開公司承擔，而建筑安裝、經(jīng)營銷售和物業(yè)管理由中鼎負責。同日，宣開公司給中鼎公司出具了《授權(quán)委托書》，將開發(fā)、建設(shè)、銷售和辦理產(chǎn)權(quán)證手續(xù)的權(quán)利授予中鼎公司。合同約定中鼎需支付給宣開“合作價款”3.2億元(按每建筑平方米3300元)，有知情者向記者透露中鼎先期支付了1.3億元。
“這里的合作建房其實就是轉(zhuǎn)讓，拿地的是一個公司，建設(shè)和銷售的是另外一個公司，當時不少項目都這樣操作�！币晃坏禺a(chǎn)界人士說。
中鼎公司于2000年5月接盤后，于2001年施工，當年9月開始銷售，2001年12月28日該項目取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。該項目時為期房，均價6300元/平方米，曾與業(yè)主簽合約，2003年年底入住。但2003年5月該項目工程停工。
接盤后中鼎面對的情況并不樂觀。簡單一算可知，中鼎從已知144位真實購房者處實收4900多萬元，加之支付宣開的“轉(zhuǎn)讓”金，在本項目上，此時中鼎資金并不寬余。而已經(jīng)證實的中鼎在建行開發(fā)區(qū)支行辦理的88筆假按揭貸款就達億元，如果中鼎公司在建行的個人貸款資料(參見輔文《假按揭知多少》中的資料1)真實，則另外300多戶按揭貸款達3億多元，這些資金可以彌補建設(shè)需要。
“這個樓盤主要是資金鏈出現(xiàn)問題。2003年國家壓縮房地產(chǎn)項目，規(guī)定對無關(guān)緊要、不是關(guān)系到民生的大項目全部壓縮。我們已和宣武區(qū)政府及法院溝通過，跟建行也多次溝通。”6月12日，中鼎房地產(chǎn)公司銷售處負責人向《第一財經(jīng)日報》解釋道。
2003年，《中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》出臺，要求對商品房空置量大、負債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要嚴格審批新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款并重點監(jiān)控。
有地產(chǎn)人士向記者分析說：“如果開發(fā)商做‘假按揭’，雖然售價略高于當時的地區(qū)均價，但價高可以多貸出款來，且資金回籠迅速。開發(fā)商用‘假按揭’也抬高了地區(qū)房價，新跟進的樓盤可能追平或再略抬高價格，結(jié)果原來用‘假按揭’方式賣房的樓盤價格不顯高了，賣得也不慢，短期內(nèi)就可能從‘假按揭’變成真有人買的真按揭。結(jié)果，真正買房者不得不承擔高漲的房價�！�
“合作建房”迷局
中鼎接盤后的根基并不牢靠，讓它繼續(xù)鋌而走險以“假按揭”套取貸款的原因不僅是資金緊張，還在于它和宣開公司的復(fù)雜關(guān)系。
2000年5月24日宣開公司與中鼎簽訂了《合作建房合同書》和《授權(quán)委托書》后，宣開公司即將自己“北京市宣武區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司合同專用章(6)”的印章移交給中鼎。即便一年后宣開公司改制更名，中鼎也沒有廢止這枚公章。之后在購房者簽訂的商品房買賣合同中該公章仍被使用。
而事實上據(jù)房開公司在庭審時表示，過期印章應(yīng)該作廢，因此其并不承認中鼎和買房者簽訂的合同。“根據(jù)授權(quán)中鼎只能使用我公司合法有效的公章，而無權(quán)使用已作廢的公章�！庇纱丝梢�，在簽署合作協(xié)議后，房開公司不太過問經(jīng)營，中鼎控制了幾乎所有事項。
伏筆早已埋下。
首先是貸款資格，即誰是真正的開發(fā)商。當2006年一些真實購房者因為拿不到房而把房開公司告上法庭時，房開公司大呼冤枉：中鼎公司是原告所簽購房合同的實際履行人，違約責任應(yīng)該由中鼎承擔。
在審判中，法院以房開公司未舉證該公章作廢的事實而不考慮此理由。依常理，如果宣開公司改名時告知了中鼎，那么房開公司應(yīng)在法庭上提出，而它未提及。
法院最后認定東華金座項目是房開公司開發(fā)建設(shè)，委托中鼎公司進行銷售，所以中鼎在房屋銷售中的簽訂買賣合同、借款合同、收取購房者房款等行為均屬代理行為，其后果應(yīng)由委托人負責，即開發(fā)商仍為房開公司。
有法律人士分析認為：“開發(fā)企業(yè)擅自將房地產(chǎn)項目進行轉(zhuǎn)讓，未到相關(guān)部門辦理轉(zhuǎn)讓或變更手續(xù)的屬違規(guī)，其簽訂的合同書可視為無效行為。”
不過也有律師認為：“對于兩家公司合作的法律關(guān)系是否需要備案并沒有明確規(guī)定。但項目有資金壓力，因此它要引進一個合作方做投資。這些手續(xù)都是宣開公司的，因為一個項目有立項、批復(fù)、規(guī)劃、用地許可，各種許可下來，很難說因為有一個投資方，所以這些手續(xù)都要變更。因為如果一備案，所有的手續(xù)就變成兩個主體了�！�
其次是貸款擔保。在2000年5月宣開與中鼎簽訂的授權(quán)委托書中，明確寫著，“乙方(即中鼎公司)在銷售過程中涉及到購房人，向銀行申請個人住房貸款時，由甲方(即宣開公司)提供貸款保證，至購房人辦理房屋抵押登記時為止�！�
不過記者看到的一些真實購房者在建行的貸款合同上并無宣開擔保，而都是中鼎公司擔保，合同中把中鼎這個擔保人列為丙方，并注明其是“開發(fā)商或售房單位”。
另外一個是預(yù)售證時間問題。
記者獲取的以宣開公司為售房單位的《北京市商品房預(yù)售許可證》(京房內(nèi)證字第524號)顯示，其有效期為2001年10月至2002年10月。而據(jù)記者了解，之后中鼎銷售等行為都使用了這份的許可證，而實際銷售時間為2001年9月至2003年5月。“對于預(yù)售證過期幾月后的售樓行為，按照當時的法規(guī)規(guī)定，預(yù)售登記部門不應(yīng)辦理登記手續(xù)的，而東華金座顯然銷售良好。”一律師分析說。
我們不知道宣開公司是否告知了中鼎東華金座項目的土地及在建工程已在工行辦理了抵押，有專家認為這一抵押貸款意味著在未歸還貸款的情況下，樓盤不能再進行貸款，無論是作為項目整體還是其中的具體房屋。
不過也有律師認為，土地抵押后，中鼎還用東華金座樓盤在建行做了個人按揭，這在程序上是可以的�！暗枰粋�前提，如一人買了一套房，當做按揭時，它要先取得原來在工行做的抵押釋放證明，即解除抵押，然后才可做按揭。否則嚴格上做不了貸款，如果做了，那么做按揭的審查行是有失誤的�！�
至于在一些購房者做了按揭貸款后，2004年7月，東華金座在建工程房產(chǎn)面積73058平方米和分攤的土地使用權(quán)9196平方米又抵押給工行宣武支行是否有程序問題，一位專家表示，在2001～2002年做個人按揭時，當時還不是網(wǎng)上簽約，所以有可能2004年東華金座在工行宣武支行做抵押時，由于該行未能在網(wǎng)上查詢到上述樓盤已在其他行做了貸款，因此重復(fù)做了抵押。
采訪過程中，北京房開置業(yè)有限公司有關(guān)負責人沒有對它與中鼎間的糾紛進行回應(yīng)。
(文中林祥、張銳、趙辛平為化名)
作者：田毅 季譚
