●房地產(chǎn)業(yè)不能依賴政府救市

　　●市場問題也有企業(yè)自身原因

　　●不必怨天尤人應(yīng)該檢視自己

　　●通過強(qiáng)身健體尋找突圍出路

　　突如其來的金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)“寒冬”使房地產(chǎn)企業(yè)措手不及，很多人把市場回暖的希望寄托在宏觀經(jīng)濟(jì)周期和政府的救市政策上。難道在市場下行周期就只有撤出房地產(chǎn)市場這一條路嗎？沒有了政府救市，就只能坐以待斃嗎？

　　其實房地產(chǎn)業(yè)一開始就是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，從來就是有周期波動的。這個時候，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，求人不如求己，求救不如自救。

　　從市場上能否找到出路呢？回答是肯定的。分析近些年房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)一個重要的現(xiàn)象，即市場的“非均衡性”分布，少數(shù)企業(yè)占有絕大多數(shù)的市場份額，少數(shù)戶型吸引了絕大多數(shù)的銷售量，少數(shù)客戶貢獻(xiàn)著絕大多數(shù)的利潤。由于市場分布的“非均衡性”，很多企業(yè)沒能認(rèn)清市場的“云圖”，不知道哪塊“云彩”會下雨，想當(dāng)然地設(shè)計產(chǎn)品，估摸著定位客戶，撞大運式地銷售，從而引發(fā)了另一個共性，就是形成銷售期加長的“拖尾現(xiàn)象”。既不能速戰(zhàn)速決，成本自然會加大,利潤自然遭侵蝕。

　　項目銷售好壞，無疑與市場大環(huán)境有關(guān)，但與企業(yè)的銷售、產(chǎn)品的設(shè)計和客戶定位能力差別關(guān)系更大。市場從來不是均勻分布的，少數(shù)擁有較大的份額的市場，而另外較大數(shù)量的一些企業(yè)則只能競爭較小的市場份額。這是市場競爭的結(jié)果。統(tǒng)計分析也表明，在房地產(chǎn)市場，2006年，占企業(yè)數(shù)量43%的企業(yè)占市場份額的80%以上。2007年，占企業(yè)總數(shù)47%的企業(yè)占市場份額的80%以上。2008年，占企業(yè)總數(shù)30%的企業(yè)占有80%以上市場份額。

　　在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，少數(shù)居民占有大量收入，而另一部分占大多數(shù)居民只占有少數(shù)資產(chǎn)或收入，這種貧富差別是用洛倫茲曲線來描述的，洛倫茲曲線與對角線圍成的面積越大，說明貧富差別越大。根據(jù)洛倫茲曲線的原理，我們可以設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)的市場占有率與企業(yè)數(shù)量的關(guān)系曲線，并根據(jù)曲線的經(jīng)驗公式計算各年度企業(yè)市場占有份額的基尼系數(shù)。基尼系數(shù)越大，說明市場越集中。計算結(jié)果表明，2008年基尼系數(shù)為0.65，2007年的基尼系數(shù)為0.49，2006年的基尼系數(shù)為0.50。2008年基尼系數(shù)的增加說明，越是危機(jī)的時期，市場的集中程度越高，壟斷的程度越高。通俗地說，就是在市場環(huán)境好的時候，什么樣的企業(yè)都有生存的機(jī)會，而在危機(jī)時期，只有少數(shù)企業(yè)能夠生存，不僅如此，有實力的企業(yè)的生存環(huán)境甚至?xí)�更好，而一般的企業(yè)的生存環(huán)境則更加不利。如果占70%的企業(yè)僅分食20%的市場，而占30%的企業(yè)分食了80%的市場，這對于有實力的企業(yè)是有利的。如此看來，危機(jī)的確是危險和機(jī)會并存，對于好企業(yè)來說是“機(jī)會”，對于差企業(yè)就是“危局”。

　　在同一區(qū)域、同一時段，不同企業(yè)有著不同的市場業(yè)績，說明很多企業(yè)運作水平有著極大的改善空間。無論是不同房地產(chǎn)企業(yè)間比較，還是房地產(chǎn)企業(yè)自己和自己比，都可以看出，過去幾年，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)的銷售、設(shè)計、策劃工作沒有發(fā)揮出最高的水平，在產(chǎn)品設(shè)計、市場調(diào)研、銷售環(huán)節(jié)都有工作不到位的地方。在市場好的時候，這些企業(yè)業(yè)績尚且不佳，而當(dāng)市場出現(xiàn)低潮時，這些企業(yè)陷入困境當(dāng)在情理之中。

　　市場是消費者用腳投票、用錢選擇，如果你蓋的房子不能滿足消費者的需求，服務(wù)不到位，生產(chǎn)的產(chǎn)品自然不能迅速銷售，后果就是浪費了資源，浪費了土地，套牢了自己，搞壞了市場，自斷了生路。對于今天的市場變化，房地產(chǎn)企業(yè)不必怨天尤人，應(yīng)該潛心檢點自己，求人不如求己，求救不如自救。現(xiàn)在是改變房地產(chǎn)業(yè)作風(fēng)的時候了，如果房地產(chǎn)企業(yè)真正意識到對消費者的責(zé)任，懷著對市場的敬畏，扎實地做好每一個環(huán)節(jié)，強(qiáng)化市場研究，精心設(shè)計產(chǎn)品，真誠提供服務(wù)，房地產(chǎn)業(yè)完全可以尋找到“突圍”的出路。(作者鄭華 為中國人民大學(xué)副教授)