樓市“小陽(yáng)春” 泡沫難擠盡

　　本來(lái)，包括地產(chǎn)商在內(nèi)的人都在預(yù)測(cè)，2009年的房?jī)r(jià)將駛?cè)肫战弟壍�，他們都做好了�?zhǔn)備。

　　然而，春節(jié)以來(lái)蔓延全國(guó)的“小陽(yáng)春”，讓人犯起了迷糊：怎么突然冒出這么多人買房？市場(chǎng)回暖了？?jī)r(jià)格降到位了？

　　在北京，部分低價(jià)樓盤順勢(shì)出擊，趁機(jī)小漲了一把。

　　自2007年11月步入“拐點(diǎn)”以來(lái)，樓市似乎染上了“思維紊亂癥”，忽而滯漲，忽而“回暖”，房?jī)r(jià)像個(gè)“小腳老太太”，一步一挪，期間還不時(shí)傳來(lái)諸如“救樓市就是救中國(guó)經(jīng)濟(jì)”、“房?jī)r(jià)下跌，經(jīng)濟(jì)崩潰”的雜音，令普通購(gòu)房者的心，一上一下。

　　但政府始終堅(jiān)定不移地推進(jìn)樓市調(diào)整，不管是2007年年底的24號(hào)文，還是去年年底的十項(xiàng)措施，都在貫徹住房從“市場(chǎng)化到民生化”的思路。從近日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新“房?jī)r(jià)必須調(diào)整”、銀監(jiān)會(huì)主席劉明康“嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸”的表態(tài)來(lái)看，目前樓市短暫的成交量反彈，并不能改變這一趨勢(shì)。

　　事實(shí)上，“小陽(yáng)春”只是被壓抑了一年多的剛性需求的釋放，因?yàn)楦邇r(jià)房銷售依然乏力，泡沫依然存在。

　　泡沫的存在，已經(jīng)打亂了投資與消費(fèi)的節(jié)奏———摩根大通預(yù)測(cè)，如今內(nèi)地樓市的存量需24個(gè)月才能消化完。作為一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，當(dāng)房地產(chǎn)不能再進(jìn)行后續(xù)投資時(shí)，它就已暗含風(fēng)險(xiǎn)。

　　因此，今年樓市的重任，仍是去泡沫化、去存貨化。最終，住房將回歸它的本原———居住的價(jià)值，而非熱錢套利的工具。

　　廉租房、限價(jià)房等保障房的強(qiáng)勢(shì)推出，也將推動(dòng)這一過(guò)程。多層次住房供應(yīng)體系的初步建立，讓人們有望在北京、上海、深圳這樣的大城市，不再為一套房子而背上一生的債。

　　安居，才能樂(lè)業(yè)。我們期待，我們對(duì)房?jī)r(jià)的關(guān)注盡快消失，因?yàn)�，那是它正�；�的�?biāo)志。（記者 張曉玲）

　　姓名　鄒濤

　　準(zhǔn)考證號(hào)　200903050809

　　身份：深圳市民。2006年4月-2008年7月，發(fā)起“三年不買房行動(dòng)”；2008年8月-2008年12月，發(fā)起中國(guó)首個(gè)“萬(wàn)人購(gòu)房團(tuán)”。

　　2009年樓市走勢(shì)展望測(cè)試題

　　客觀題(共9題 每題5分)

　　1、你認(rèn)為今年房?jī)r(jià)是否還會(huì)下跌？

　　A.會(huì)，還要跌15%-30% B.會(huì)，但不會(huì)跌太多

　　C.不會(huì) D.以上都不是

　　【選A 姜部長(zhǎng)都說(shuō)了，目前房?jī)r(jià)依舊超過(guò)購(gòu)買力！泡沫還是客觀存在，所以整體趨勢(shì)一定是向下的�！�

　　2、你認(rèn)為地方政府的各種救市政策，如政府購(gòu)買商品房作保障性住房、購(gòu)房退稅、購(gòu)房落戶等等，能否提振樓市？

　　A.將使目前房?jī)r(jià)繼續(xù)維持 B.有一定刺激作用，但不能促使樓市全面回暖

　　C.基本不起作用 D.以上都不是

　　【選C 這是一種殺雞取卵的短視行為，拯救不了高房?jī)r(jià)�！�

　　3、對(duì)于目前爭(zhēng)議最大的二套房貸政策，你認(rèn)為應(yīng)不應(yīng)該放開？

　　A.可以考慮部分放開，如夫妻只有一套小一居的情況 B.不應(yīng)該放開，如放開將使炒房死灰復(fù)燃

　　C.應(yīng)該放開，放開有利于刺激住房消費(fèi) D.以上都不是

　　【選B 堅(jiān)決反對(duì)，買二套、三套房的人至少要付50%以上首付，或者干脆全款才行�！�

　　4、保障性住房的大量入市，會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)有何影響？

　　A.會(huì)促使商品房?jī)r(jià)格下跌 B.不會(huì)有什么影響

　　C.有一定影響 D.以上都不是

　　【選A 保障性住房入市會(huì)使目前商品房房?jī)r(jià)合理回歸，真正實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧�！�

　　5、在國(guó)際金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)衰退背景下，你認(rèn)為樓市見底什么時(shí)候會(huì)顯現(xiàn)？

　　A.至少一年以后 B.三年之內(nèi)

　　C.今年年底之前 D.以上都不是

　　【選A 2010年上半年遭業(yè)主斷供的房產(chǎn)拍賣等，會(huì)集中顯現(xiàn)�！�

　　6、樓市復(fù)蘇的標(biāo)志是什么？

　　A.日均成交量上升 B.地產(chǎn)商放棄暴利，整體房?jī)r(jià)回歸至2005年水平

　　C.大型地產(chǎn)商出清存貨，開打價(jià)格戰(zhàn) D.以上都不是

　　【選C 此外，一個(gè)最實(shí)用的指標(biāo)是，你的房屋租金和月供是否差不多�！�

　　7、你認(rèn)同潘石屹所說(shuō)樓市流通環(huán)節(jié)需要松綁嗎？

　　A.完全認(rèn)同 B.不認(rèn)同

　　C.部分認(rèn)同，尤其是二手房交易環(huán)節(jié) D.以上都不是

　　【選B 在流通環(huán)節(jié)進(jìn)行限制是必要的。但我也呼吁，政府對(duì)二手房交易環(huán)節(jié)再進(jìn)行稅費(fèi)讓利，以及手續(xù)簡(jiǎn)化�！�

　　8、在樓市下行時(shí)刻，會(huì)不會(huì)促使一些長(zhǎng)期性政策如物業(yè)稅、《住宅法》等出臺(tái)？

　　A.會(huì)，物業(yè)稅、《住宅法》勢(shì)在必行 B.目前還很困難

　　C.不會(huì) D.以上都不是

　　【選A 允許個(gè)別人占有多套房子，并且不承擔(dān)更多的費(fèi)用是社會(huì)資源分配的不公。物業(yè)稅施行的條件已很成熟�！�

　　9、你個(gè)人打算什么時(shí)候買房？

　　A.今年下半年 B.一年后

　　C.三年內(nèi) D.以上都不是

　　【選A 我會(huì)履行我此前三年后再買房的承諾，下半年如果深圳新房還是現(xiàn)在的水平，我會(huì)考慮買個(gè)配套成熟的二手房。】

　　論述題

　　新聞背景：近一年以來(lái)，全國(guó)樓市低迷，北京出現(xiàn)了部分開發(fā)商在資金壓力下降價(jià)拋售樓盤的情況。人們開始懷疑，北京樓價(jià)會(huì)不會(huì)繼續(xù)“向下拐”？

　　● 北京房?jī)r(jià)何時(shí)真正探底？ ● 如何看待“二套房貸放開”？ ● 大量存量房該如何消化？

　　參考答案　A

　　房?jī)r(jià)半年后難見底

　　答題人 潘石屹

　　SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)

　　潘石屹：對(duì)北京樓市短期內(nèi)的走勢(shì)并不看好，受存量房和保障房雙重壓力，半年后北京樓市也難見底。樓市恢復(fù)信心最重要的標(biāo)志不是價(jià)格，而是成交量。今年中國(guó)的房地產(chǎn)和北京房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)比較低迷。北京的住宅價(jià)格，在五環(huán)外，受保障房大量積壓、房地產(chǎn)商資金鏈條緊張等因素的影響，下降的壓力很大。一批在過(guò)去幾年犯了錯(cuò)誤的房地產(chǎn)商的倒閉、兼并和重組是“見底”的標(biāo)志。

　　潘石屹表示，若只是簡(jiǎn)單地限制第二套住房，又出臺(tái)政策要放開改善性住房，這兩個(gè)政策就是一組矛盾。其實(shí)這些政策只要政府各部門互相協(xié)調(diào)好，就會(huì)很快解決。

　　潘石屹稱，存量房的出現(xiàn)，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)目前生產(chǎn)過(guò)剩，是房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)出了問(wèn)題。政府部門應(yīng)把房地產(chǎn)銷售和出租流通環(huán)節(jié)的稅費(fèi)降下來(lái)，并且為二手房的銷售和出租搭建一個(gè)公開、透明的平臺(tái)，避免消費(fèi)者在此過(guò)程中上當(dāng)受騙。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，需求若沒有啟動(dòng)起來(lái)，只是簡(jiǎn)單地給房地產(chǎn)行業(yè)注入資金，將會(huì)形成惡性循環(huán)。

　　參考答案　B

　　放開是大勢(shì)所趨

　　答題人 郭松海

　　全國(guó)政協(xié)委員

　　郭松海：中國(guó)部分城市尤其是北京，房?jī)r(jià)何時(shí)止跌，目前還無(wú)法預(yù)料，對(duì)于樓市的探底很難做出預(yù)判。雖然目前全球多個(gè)國(guó)家都出手穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，但經(jīng)濟(jì)形勢(shì)仍未扭轉(zhuǎn)，世界性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)也波及到國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。受其影響，有購(gòu)買需求的人群收入預(yù)期減少，開始放緩購(gòu)房需求。

　　郭松海表示，二套房貸可以放開，尤其是近期改善性需求購(gòu)買增加，也是大勢(shì)所趨。目前樓市偏冷，且國(guó)內(nèi)投資渠道狹窄，放開二套房貸可以促進(jìn)改善性的升級(jí)置業(yè)，同時(shí)也可以拉大內(nèi)需。不要因?yàn)橘?gòu)買二次以上住房有投資或投機(jī)行為，就一刀切地緊縮第二次以上購(gòu)買。此外，如果政府可以開征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅，對(duì)于以投資性購(gòu)買的二套房也是一種約束。當(dāng)然，放開的僅僅是第二套住宅購(gòu)買，如果第三套的話則仍應(yīng)以緊縮為主。

　　郭松海稱，目前存量房源巨大，政府部門要充分發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用，主動(dòng)用稅收杠桿，采取開征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅的措施，打破部分開發(fā)商待價(jià)而沽的夢(mèng)想，迫其降價(jià)促銷。

　　參考答案　C

　　降價(jià)是唯一出路

　　答題人 于凌罡

　　北京合作建房發(fā)起人

　　于凌罡：北京房?jī)r(jià)目前正在下降過(guò)程中，談探底有些為時(shí)尚早。他認(rèn)為，北京的住宅平均價(jià)格將理性回落到每平米約7500元/平米(平均樓面地價(jià)約4500元+每平米3000元的建房?jī)r(jià))，五環(huán)內(nèi)住宅平均價(jià)格則大約是8600元/平米(平均樓面地價(jià)是5593元每平米+每平米3000元的建房?jī)r(jià))，這樣的價(jià)格是比較靠譜的價(jià)格。

　　于凌罡表示，沒有必要放開。“二套房貸”的初衷是抑制投資及投機(jī)性購(gòu)房。放開二套房貸后，投資性購(gòu)買不可避免會(huì)沖進(jìn)來(lái)。目前業(yè)內(nèi)呼吁解禁二套房貸，主要目的是以此來(lái)刺激樓市，促進(jìn)銷售量。這和部分地方政府之前出臺(tái)的購(gòu)房入戶等政策是一個(gè)模式，如果房?jī)r(jià)居高不下，通過(guò)這些方式來(lái)刺激樓市，解決不了本質(zhì)問(wèn)題。沒有真正的實(shí)惠，購(gòu)房者是不會(huì)輕易出手的。

　　于凌罡稱，存量房的出現(xiàn)不可避免，這是北京房?jī)r(jià)居高不下的集中表現(xiàn)。眼下沒有太好的辦法來(lái)解決存量房問(wèn)題。主動(dòng)權(quán)在開發(fā)商手里，如果開發(fā)商想消化存量房，那就降價(jià)銷售好了，這是目前唯一也是最好的辦法。

　　- 案例

　　看遍城中房還是買虧了

　　“我們的房子跌了。”王喆在電話那頭苦笑著說(shuō)。

　　王喆，30歲，供職于一家證券機(jī)構(gòu)。王喆和妻子來(lái)京工作快6年了，去年10月，兩人在北五環(huán)北苑家園買了一套二手房———90平米兩居，終于“在北京有了一套自己的房子”。沒想入住僅兩月，這套房的單價(jià)就跌了1000元左右。

　　“慶幸沒在高位時(shí)買房”

　　“總算沒在房?jī)r(jià)最高的時(shí)候進(jìn)入。”王喆說(shuō)，2007年至2008年上半年那段時(shí)間，一有空他就在京城各處奔波，尋找自己買得起的房子。

　　“手頭只有20萬(wàn)，只能買總價(jià)80萬(wàn)的房子�！蓖鯁纯催^(guò)很多二手房，不是太貴，就是太差。王喆的購(gòu)房計(jì)劃被迫擱置。

　　“2007年9月，二套房貸首付和利率提高等新政出臺(tái)后，樓市似乎被抑制住了�！蓖鯁凑f(shuō)，到了2008年年初，深圳、廣州等地傳來(lái)房?jī)r(jià)下跌的消息。這時(shí)，王喆看中了一套房山的房子，每平米5000多元，沒想到卻和遠(yuǎn)在山西老家的母親產(chǎn)生了分歧。母親認(rèn)為，房山太遠(yuǎn)，交通又不方便，也沒什么配套設(shè)施。但王喆覺得，自己看房子已經(jīng)看得太累了，就想差不多錢夠了，買一套得了。為此，一家人鬧得很不愉快。

　　“那時(shí)候就是為買房而買房，就是為了給爸媽交差�！蓖鯁椿貞�，當(dāng)時(shí)正籌備婚禮，房子的事女友父母也催得緊，而自己已經(jīng)很疲了。

　　“已經(jīng)買了后悔也沒用”

　　去年10月，王喆去北苑家園附近辦事，感覺這個(gè)社區(qū)不錯(cuò)，有地鐵10號(hào)線，遂給中介留了電話。

　　房東人不錯(cuò)，又著急用錢，給了他們一個(gè)便宜的價(jià)格，10500元/平米，當(dāng)時(shí)同類的房子要11000元/平米以上。

　　兩個(gè)月后，房子就掉價(jià)了。附近的新樓盤紛紛推出團(tuán)購(gòu)和特價(jià)，最低到了8000元以下。

　　到了年底，國(guó)務(wù)院推出十項(xiàng)措施，鼓勵(lì)自住型購(gòu)房，以及地產(chǎn)商以合理價(jià)格促進(jìn)銷售，北京亦出臺(tái)了購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策。不過(guò)王喆說(shuō)，后悔也沒用，反正已經(jīng)買了，自己住，就認(rèn)了。（記者 張曉玲）