樓市“小陽春” 泡沫難擠盡

　　本來，包括地產商在內的人都在預測，2009年的房價將駛入普降軌道，他們都做好了準備。

　　然而，春節以來蔓延全國的“小陽春”，讓人犯起了迷糊：怎么突然冒出這么多人買房？市場回暖了？價格降到位了？

　　在北京，部分低價樓盤順勢出擊，趁機小漲了一把。

　　自2007年11月步入“拐點”以來，樓市似乎染上了“思維紊亂癥”，忽而滯漲，忽而“回暖”，房價像個“小腳老太太”，一步一挪，期間還不時傳來諸如“救樓市就是救中國經濟”、“房價下跌，經濟崩潰”的雜音，令普通購房者的心，一上一下。

　　但政府始終堅定不移地推進樓市調整，不管是2007年年底的24號文，還是去年年底的十項措施，都在貫徹住房從“市場化到民生化”的思路。從近日住房和城鄉建設部部長姜偉新“房價必須調整”、銀監會主席劉明康“嚴格執行二套房貸”的表態來看，目前樓市短暫的成交量反彈，并不能改變這一趨勢。

　　事實上，“小陽春”只是被壓抑了一年多的剛性需求的釋放，因為高價房銷售依然乏力，泡沫依然存在。

　　泡沫的存在，已經打亂了投資與消費的節奏———摩根大通預測，如今內地樓市的存量需24個月才能消化完。作為一個支柱產業，當房地產不能再進行后續投資時，它就已暗含風險。

　　因此，今年樓市的重任，仍是去泡沫化、去存貨化。最終，住房將回歸它的本原———居住的價值，而非熱錢套利的工具。

　　廉租房、限價房等保障房的強勢推出，也將推動這一過程。多層次住房供應體系的初步建立，讓人們有望在北京、上海、深圳這樣的大城市，不再為一套房子而背上一生的債。

　　安居，才能樂業。我們期待，我們對房價的關注盡快消失，因為，那是它正常化的標志。（記者 張曉玲）

　　姓名　鄒濤

　　準考證號　200903050809

　　身份：深圳市民。2006年4月-2008年7月，發起“三年不買房行動”；2008年8月-2008年12月，發起中國首個“萬人購房團”。

　　2009年樓市走勢展望測試題

　　客觀題(共9題 每題5分)

　　1、你認為今年房價是否還會下跌？

　　A.會，還要跌15%-30% B.會，但不會跌太多

　　C.不會 D.以上都不是

　　【選A 姜部長都說了，目前房價依舊超過購買力！泡沫還是客觀存在，所以整體趨勢一定是向下的。】

　　2、你認為地方政府的各種救市政策，如政府購買商品房作保障性住房、購房退稅、購房落戶等等，能否提振樓市？

　　A.將使目前房價繼續維持 B.有一定刺激作用，但不能促使樓市全面回暖

　　C.基本不起作用 D.以上都不是

　　【選C 這是一種殺雞取卵的短視行為，拯救不了高房價。】

　　3、對于目前爭議最大的二套房貸政策，你認為應不應該放開？

　　A.可以考慮部分放開，如夫妻只有一套小一居的情況 B.不應該放開，如放開將使炒房死灰復燃

　　C.應該放開，放開有利于刺激住房消費 D.以上都不是

　　【選B 堅決反對，買二套、三套房的人至少要付50%以上首付，或者干脆全款才行。】

　　4、保障性住房的大量入市，會對商品房市場有何影響？

　　A.會促使商品房價格下跌 B.不會有什么影響

　　C.有一定影響 D.以上都不是

　　【選A 保障性住房入市會使目前商品房房價合理回歸，真正實現社會和諧。】

　　5、在國際金融危機和經濟衰退背景下，你認為樓市見底什么時候會顯現？

　　A.至少一年以后 B.三年之內

　　C.今年年底之前 D.以上都不是

　　【選A 2010年上半年遭業主斷供的房產拍賣等，會集中顯現。】

　　6、樓市復蘇的標志是什么？

　　A.日均成交量上升 B.地產商放棄暴利，整體房價回歸至2005年水平

　　C.大型地產商出清存貨，開打價格戰 D.以上都不是

　　【選C 此外，一個最實用的指標是，你的房屋租金和月供是否差不多。】

　　7、你認同潘石屹所說樓市流通環節需要松綁嗎？

　　A.完全認同 B.不認同

　　C.部分認同，尤其是二手房交易環節 D.以上都不是

　　【選B 在流通環節進行限制是必要的。但我也呼吁，政府對二手房交易環節再進行稅費讓利，以及手續簡化。】

　　8、在樓市下行時刻，會不會促使一些長期性政策如物業稅、《住宅法》等出臺？

　　A.會，物業稅、《住宅法》勢在必行 B.目前還很困難

　　C.不會 D.以上都不是

　　【選A 允許個別人占有多套房子，并且不承擔更多的費用是社會資源分配的不公。物業稅施行的條件已很成熟。】

　　9、你個人打算什么時候買房？

　　A.今年下半年 B.一年后

　　C.三年內 D.以上都不是

　　【選A 我會履行我此前三年后再買房的承諾，下半年如果深圳新房還是現在的水平，我會考慮買個配套成熟的二手房。】

　　論述題

　　新聞背景：近一年以來，全國樓市低迷，北京出現了部分開發商在資金壓力下降價拋售樓盤的情況。人們開始懷疑，北京樓價會不會繼續“向下拐”？

　　● 北京房價何時真正探底？ ● 如何看待“二套房貸放開”？ ● 大量存量房該如何消化？

　　參考答案　A

　　房價半年后難見底

　　答題人 潘石屹

　　SOHO中國董事長

　　潘石屹：對北京樓市短期內的走勢并不看好，受存量房和保障房雙重壓力，半年后北京樓市也難見底。樓市恢復信心最重要的標志不是價格，而是成交量。今年中國的房地產和北京房地產市場仍會比較低迷。北京的住宅價格，在五環外，受保障房大量積壓、房地產商資金鏈條緊張等因素的影響，下降的壓力很大。一批在過去幾年犯了錯誤的房地產商的倒閉、兼并和重組是“見底”的標志。

　　潘石屹表示，若只是簡單地限制第二套住房，又出臺政策要放開改善性住房，這兩個政策就是一組矛盾。其實這些政策只要政府各部門互相協調好，就會很快解決。

　　潘石屹稱，存量房的出現，說明房地產市場目前生產過剩，是房地產流通環節出了問題。政府部門應把房地產銷售和出租流通環節的稅費降下來，并且為二手房的銷售和出租搭建一個公開、透明的平臺，避免消費者在此過程中上當受騙。在房地產市場中，需求若沒有啟動起來，只是簡單地給房地產行業注入資金，將會形成惡性循環。

　　參考答案　B

　　放開是大勢所趨

　　答題人 郭松海

　　全國政協委員

　　郭松海：中國部分城市尤其是北京，房價何時止跌，目前還無法預料，對于樓市的探底很難做出預判。雖然目前全球多個國家都出手穩定經濟，但經濟形勢仍未扭轉，世界性的經濟危機也波及到國內的經濟環境。受其影響，有購買需求的人群收入預期減少，開始放緩購房需求。

　　郭松海表示，二套房貸可以放開，尤其是近期改善性需求購買增加，也是大勢所趨。目前樓市偏冷，且國內投資渠道狹窄，放開二套房貸可以促進改善性的升級置業，同時也可以拉大內需。不要因為購買二次以上住房有投資或投機行為，就一刀切地緊縮第二次以上購買。此外，如果政府可以開征不動產閑置稅，對于以投資性購買的二套房也是一種約束。當然，放開的僅僅是第二套住宅購買，如果第三套的話則仍應以緊縮為主。

　　郭松海稱，目前存量房源巨大，政府部門要充分發揮宏觀調控的作用，主動用稅收杠桿，采取開征不動產閑置稅的措施，打破部分開發商待價而沽的夢想，迫其降價促銷。

　　參考答案　C

　　降價是唯一出路

　　答題人 于凌罡

　　北京合作建房發起人

　　于凌罡：北京房價目前正在下降過程中，談探底有些為時尚早。他認為，北京的住宅平均價格將理性回落到每平米約7500元/平米(平均樓面地價約4500元+每平米3000元的建房價)，五環內住宅平均價格則大約是8600元/平米(平均樓面地價是5593元每平米+每平米3000元的建房價)，這樣的價格是比較靠譜的價格。

　　于凌罡表示，沒有必要放開。“二套房貸”的初衷是抑制投資及投機性購房。放開二套房貸后，投資性購買不可避免會沖進來。目前業內呼吁解禁二套房貸，主要目的是以此來刺激樓市，促進銷售量。這和部分地方政府之前出臺的購房入戶等政策是一個模式，如果房價居高不下，通過這些方式來刺激樓市，解決不了本質問題。沒有真正的實惠，購房者是不會輕易出手的。

　　于凌罡稱，存量房的出現不可避免，這是北京房價居高不下的集中表現。眼下沒有太好的辦法來解決存量房問題。主動權在開發商手里，如果開發商想消化存量房，那就降價銷售好了，這是目前唯一也是最好的辦法。

　　- 案例

　　看遍城中房還是買虧了

　　“我們的房子跌了。”王喆在電話那頭苦笑著說。

　　王喆，30歲，供職于一家證券機構。王喆和妻子來京工作快6年了，去年10月，兩人在北五環北苑家園買了一套二手房———90平米兩居，終于“在北京有了一套自己的房子”。沒想入住僅兩月，這套房的單價就跌了1000元左右。

　　“慶幸沒在高位時買房”

　　“總算沒在房價最高的時候進入。”王喆說，2007年至2008年上半年那段時間，一有空他就在京城各處奔波，尋找自己買得起的房子。

　　“手頭只有20萬，只能買總價80萬的房子。”王喆看過很多二手房，不是太貴，就是太差。王喆的購房計劃被迫擱置。

　　“2007年9月，二套房貸首付和利率提高等新政出臺后，樓市似乎被抑制住了。”王喆說，到了2008年年初，深圳、廣州等地傳來房價下跌的消息。這時，王喆看中了一套房山的房子，每平米5000多元，沒想到卻和遠在山西老家的母親產生了分歧。母親認為，房山太遠，交通又不方便，也沒什么配套設施。但王喆覺得，自己看房子已經看得太累了，就想差不多錢夠了，買一套得了。為此，一家人鬧得很不愉快。

　　“那時候就是為買房而買房，就是為了給爸媽交差。”王喆回憶，當時正籌備婚禮，房子的事女友父母也催得緊，而自己已經很疲了。

　　“已經買了后悔也沒用”

　　去年10月，王喆去北苑家園附近辦事，感覺這個社區不錯，有地鐵10號線，遂給中介留了電話。

　　房東人不錯，又著急用錢，給了他們一個便宜的價格，10500元/平米，當時同類的房子要11000元/平米以上。

　　兩個月后，房子就掉價了。附近的新樓盤紛紛推出團購和特價，最低到了8000元以下。

　　到了年底，國務院推出十項措施，鼓勵自住型購房，以及地產商以合理價格促進銷售，北京亦出臺了購房優惠政策。不過王喆說，后悔也沒用，反正已經買了，自己住，就認了。（記者 張曉玲）