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10余年前,一位開發(fā)商告訴我:房子的成本基本上由三部分組成,而這三部分又基本上等同。即三分之一是土地成本,三分之一是建筑成本,三分之一是稅費(fèi)及其他費(fèi)用。
昨天又看到了類似的表述。政協(xié)委員、恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席許家印透露,目前國內(nèi)房產(chǎn)開發(fā),“土地成本已占到房價(jià)的三成,各種稅費(fèi)占到三到四成!,而房價(jià)抬高,是土地成本、各項(xiàng)稅費(fèi)和企業(yè)高利潤共同推動的。
許委員之言,應(yīng)該是基于自身的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和針對全國樓市而發(fā)的。但擱到現(xiàn)在的杭州樓市上就顯得保守了。目前杭州一些樓盤的樓面地價(jià)(土地成本攤到每平方米建筑面積上的單價(jià))已達(dá)上萬元,在房價(jià)中的比例可遠(yuǎn)不止三成,甚至達(dá)到六成、七成以上了。
杭州市民也許還記得幾條新聞。比如2007年6月25日,金松洗衣機(jī)廠地塊創(chuàng)下每平方米12245元的樓面地價(jià)紀(jì)錄。不到半個(gè)月,這一紀(jì)錄馬上被刷新,新紀(jì)錄高達(dá)15712元/平方米。樓面價(jià)1萬5,房價(jià)該定多少呢?假如按土地成本占房價(jià)3成算,豈不是要達(dá)到每平米5萬元了?這當(dāng)然不可能。一般而言,地價(jià)越高,在房價(jià)中占的比例也越高。因?yàn)橄鄬碚f,建筑成本的上升是有限的,過去800,現(xiàn)在1000,比起上萬的房價(jià)來說微乎其微;與房價(jià)的狂飆猛進(jìn)相比,稅費(fèi)也只能算是“小步前進(jìn)”,只有地價(jià),幾乎和房價(jià)上漲的速度一致。
房地產(chǎn)界有句名言,“第一是地段,第二是地段,第三還是地段”,說的是土地價(jià)值決定樓盤價(jià)值和價(jià)格。所以開發(fā)商對于好地塊的爭奪,從來都是不遺余力的。一些地方政府也樂意看著地價(jià)節(jié)節(jié)攀升,因?yàn)橥恋卦谡掷铮⒉恍枰度胧裁闯杀,賣地的錢幾乎就是“純利潤”,誰不喜歡手里攥著大把的錢啊。
許委員把高房價(jià)的矛頭,直指地方政府的“土地財(cái)政”,在我看來,并不是為開發(fā)商“推脫罪責(zé)”,而是直指高房價(jià)的“命門”了。你別說定什么房價(jià)開發(fā)商說了算,房地產(chǎn)開發(fā)最基本的資源就是土地,而土地就掌握在政府手中,政府完全可以通過各種手段掌控房地產(chǎn)的價(jià)格,既可以高得讓90%的人都買不起,也可以讓大家都住得起住得上房。
擁有最基本的生產(chǎn)資料,往往就能主宰產(chǎn)品的市場價(jià)格,這并不是什么高深的經(jīng)濟(jì)理論。政府在高房價(jià)面前無所作為,只能說是不想作為。
當(dāng)然,你可以說是取之于民,用之于民。政府賣了土地?fù)Q了錢,就可以大興土木,今天這里造片景,明天哪條人行道換上花崗巖。這些畢竟是錦上添花的事情,而住房對老百姓來說是雪中之炭,節(jié)衣縮食還趕不上房價(jià)飛漲,叫他怎么有心思看景。政府應(yīng)該把雪中送炭放在第一位。(方小晶)
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