房地產(chǎn)市場能否迅速重返健康發(fā)展軌道，關(guān)鍵在于住房交易量能否迅速回暖。而住房交易量能否迅速回暖，關(guān)鍵在于虛高的房價能否迅速回歸理性。因此，調(diào)控政策的靶心，應(yīng)該是敦促開發(fā)商大幅度降價。

　　站在購房者的角度來說，只有兩種心理狀態(tài)下會買房：一種是房價已經(jīng)到達(dá)底部，不會繼續(xù)下跌，另一種是，雖然不知道房價趨勢，但相對于其他購房者得到了額外的、很大的優(yōu)惠。

　　目前商品房價格的定價權(quán)完全在開發(fā)商手中，政府調(diào)控政策只能通過普惠的方式，例如減免稅費、降息、減少首付比例等組合拳來調(diào)動購房者的積極性，顯然這是不夠的。筆者建議變“普惠式讓利”為“針對性讓利”，利好政策只針對大規(guī)模降價的開發(fā)商才有效，通過購房者對降價樓盤的追捧，摒棄降價幅度少的樓盤。按照這一原則，筆者提出三個“針對性讓利”的解困策略。

　　下策：發(fā)行獎勵式住房券

　　地方政府向符合經(jīng)濟(jì)適用房條件的特定人群，免費發(fā)放實名制(持券人與最終住房所有人必須相同)住房券(或購房額度)，并規(guī)定每補(bǔ)貼100元人民幣，發(fā)放120元住房券(具體比例根據(jù)各地方情況制定)。120元住房券在購房時具有120元人民幣的購買力。收到住房券的開發(fā)商到指定兌換銀行每120元住房券兌換回100元人民幣。

　　開發(fā)商自愿選擇是否接受住房券。如果接受，需要事前向政府備案并公示。如果不接受，則不能享受政府的各項支持政策，既包括針對開發(fā)商的減免稅費等政策，也包括針對該項目購房人的優(yōu)惠利率等政策(這一原則適用于全部三個策略)。

　　此外還應(yīng)該允許甚至鼓勵社會購房者，以現(xiàn)金100元購買120元實名制住房券，從而擴(kuò)大其規(guī)模。

　　政府統(tǒng)一購房、統(tǒng)一分配的方式，讓購房者失去了選擇權(quán)。現(xiàn)金直補(bǔ)的“現(xiàn)金”被限制了用途，卻沒有拿到折扣優(yōu)惠。住房券的優(yōu)點體現(xiàn)在有限但充分的選擇權(quán)，是中庸之道。

　　但是，住房券雖然達(dá)到了提振交易量的目的，卻無法區(qū)分消費需求和投資需求。希望多買多賣與限制投機(jī)需求保護(hù)消費需求，構(gòu)成了兩難悖論。同時，住房券沒有存量，發(fā)行到一定規(guī)模，政府財政已相當(dāng)吃力，但跟房地產(chǎn)存量對比起來，還是無法匹配。所以住房券是下策，雖然短期有效，但是既不治大標(biāo)，也不治大本。

　　中策：設(shè)立住房平準(zhǔn)基金

　　國家(或地方政府)設(shè)立住房平準(zhǔn)基金，在市場上公開收購開發(fā)商的住房，收購價為原項目2008年上半年均價的5折。建議僅收購原項目均價不超過2萬元/平方米的住房(以北京為例)。

　　住房平準(zhǔn)基金將收購回來的住房，以略高于收購價的價格(例如對應(yīng)項目均價的6折)在市場上投放，取得的收益用于建設(shè)廉租房。同時，開發(fā)商銷售房價低于原項目均價6折時，住房平準(zhǔn)基金擁有優(yōu)先購買權(quán)。

　　制定住房公積金及其貸款購房時的特別優(yōu)惠率(即貨現(xiàn)率，定義是“對放棄儲蓄行為或選擇特定消費的一種補(bǔ)償”)，使得持住房公積金的消費者在市場上購房時，無論購買開發(fā)商的住房還是住房平準(zhǔn)基金的住房，都能享受到住房平準(zhǔn)基金收購價(即原項目均價的5折)。

　　表面上看，住房平準(zhǔn)基金需要大量的資金來源，實際上卻不會。巨大的住房有效需求，在明確底部以后，將充分釋放出來。而且政府可以考慮授權(quán)住房公積金管理部門使用住房公積金直接入市購房。

　　國家設(shè)立平準(zhǔn)基金是以真金白銀的方式建立購房者消費信心的一種策略。其最大的好處是，可以用全覆蓋的方式，一次性將房地產(chǎn)市場的水分?jǐn)D干，讓房價一步跌到位，使得購房者明確地知道，所在城市住房價格的底部在哪里。這樣能夠根本上改變購房者的心理預(yù)期，快速地提升交易量。

　　住房平準(zhǔn)基金比住房券波及面廣，速度快。但這一策略畢竟是國家或地方政府直接干預(yù)市場，只能是非常時期的特殊手段，不能經(jīng)常性使用。所以是中策，治了大標(biāo)，沒治大本。

　　上策：優(yōu)惠公積金使用者

　　國家或地方政府規(guī)定使用住房公積金購房時，相對于現(xiàn)金享受額外的優(yōu)惠率(比如20%)，無論是全額還是部分使用住房公積金(建議一人一套的原則)。住房公積金與現(xiàn)金的差額，可以完全由開發(fā)商獨立承擔(dān)，也可以由開發(fā)商和地方政府共同承擔(dān)(例如退稅、退還部分土地出讓金等)。

　　政府停止新建經(jīng)濟(jì)適用房，對符合經(jīng)濟(jì)適用房條件的特殊人群，以購房額度進(jìn)行直補(bǔ)。購房額度的優(yōu)惠率，與住房公積金相同。房管部門對每一個開發(fā)商樓盤進(jìn)行監(jiān)督。

　　住房公積金的巨大存量與房地產(chǎn)的存量相匹配，可以迅速提升交易量。截至2008年末，全國商品房空置面積2億平方米左右，按現(xiàn)行售價計算，在6000億元左右，而全國住房公積金繳存余額超過1萬億元。住房公積金購房時，往往配比現(xiàn)金和貸款，1元住房公積金至少可以形成3元的購房消費。如果市場的購房需求中，只有一半是使用住房公積金的消費需求，其規(guī)模也超過存量房數(shù)倍。

　　住房公積金能夠區(qū)分投資需求與消費需求。過去區(qū)分二者的辦法是商品雙軌制，富人住市場經(jīng)濟(jì)的商品房，窮人住計劃經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)適用房，這種“管房不管人”的政策，造成了大量尋租空間。筆者認(rèn)為不應(yīng)該將房子分類，應(yīng)該將購房者區(qū)別開來。對困難群體，進(jìn)行購房額度補(bǔ)貼；對工薪階層，給予購房優(yōu)惠；對于投資需求的購房者，不予優(yōu)惠，但也不予壓制。這是新的“價格雙軌制”，商品不分貴賤，而“錢”分貴賤。住房公積金只針對工薪階層的，所以房價的非理性上漲，將被貨現(xiàn)率的調(diào)節(jié)有效地沖抵，從而在制度上保障工薪階層免受高房價之苦。

　　這一策略與現(xiàn)行體制并無沖突，操作簡單，可執(zhí)行性強(qiáng)，惠及面廣。住房公積金的貨現(xiàn)率，可以由中央政府住房公積金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一規(guī)定，也可以由地方相應(yīng)機(jī)構(gòu)自行規(guī)定，甚至開發(fā)商也可專為住房公積金打折。

　　政府在出臺各類稅費減免措施和制定利率等系列優(yōu)惠的同時，只負(fù)責(zé)調(diào)整住房公積金的貨現(xiàn)率和購買套數(shù)、轉(zhuǎn)讓規(guī)則等。貨現(xiàn)率為政府提供了一個現(xiàn)實可行又十分有效的調(diào)控房價的杠桿工具，就像金融行業(yè)中的利率。

　　住房商品與金融資金不同，具有不可移動性，這就使得住房公積金的貨現(xiàn)率調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，比利率調(diào)整資金，具有更大的靈活性。例如北京希望鼓勵豐臺、順義建立新城，不希望亞北地區(qū)居民更多增加，在制定貨現(xiàn)率時，可規(guī)定豐臺、順義的優(yōu)惠率為25%，亞北為15%。所以這一策略是上策：購房者既可享受到實惠，又有充分選擇權(quán)；政府出臺宏觀政策，運用貨現(xiàn)率工具，調(diào)整市場；開發(fā)商在提供針對性優(yōu)惠以后，換取大量銷售。既治大標(biāo)，也治大本。（王吉緋）