4月23日,中國社會科學院發布2009年中國《房地產藍皮書》,指出中國房地產價格出現深幅大調的可能性不大,主要原因是中國房價泡沫累積有限。 中新社發 任衛紅 攝
2006年以來,全國房價一直快速上漲,即使是2008年房地產市場經歷寒冬,全國房價指數也有6.5%的漲幅。購房人感受到的具體樓盤售價,更是大幅上揚后的高位盤整。不過,房價高漲并沒有給房地產企業帶來利潤率的增長。財務數據顯示,盈利能力相對較高的地產上市公司,其整體營業利潤率持續走低。那么,漲價帶來的收益究竟是成了開發商的利潤,還是被各種成本所侵蝕?
土地溢價“收窄”營業利潤
4月18日,記者分別考察了北京近期熱銷的“華潤·西堤紅山”、“遠洋·沁山水”和保利百合花園。三大樓盤當初拿地時的樓面地價約為每平方米4758.82元、5321.72元和5865元。按照三樓盤目前的銷售均價計算,土地成本占售價的比重分別達到29.74%、38.01%和36.66%。其中,“遠洋·沁山水”的拿地時間為2008年1月。
業內專家指出,我國自2004年8月31日實施土地招拍掛政策以來,土地成本直接反映出市場對房地產的需求程度。而房價高企直接推高了地價。在2007年開發商“拿地熱”時,部分城市的地價上漲幅度高于房價。
根據國土資源部公布的“2008年全國主要城市地價狀況分析報告”統計,去年全國地價仍在增長,但增幅放緩。預計今年一線城市居住用地價格將與去年持平;而二三線城市的地價仍存在上漲空間。
今年3月,土地底價成交率出現下降,溢價成交再次出現在北京、上海和天津等地。
事實上,自2007年以來,部分企業的拿地成本明顯攀升。
畸形的建安成本
業內人士指出,去年下半年以來,鋼材、水泥等建材價格大幅下跌,使得建安成本在房地產開發總成本中的比重呈下滑趨勢。 建安成本包括房屋建筑成本和房屋設施設備安裝成本,是房價中相對穩定的部分。在國外,建安成本通常占房地產開發總成本的70%,其他如地價及稅費僅占房價30%左右。然而在國內,這個數字是顛倒的。
根據有關報道,以北京為例,建安成本費用占普通住宅期房預售成交均價的10.66%-28.77%,建安工程費平均僅為普通住宅期房預售成交均價的15.71%。
隱性成本居高不下
北京一位開發商告訴記者,地產企業對政府部門、公共事業機構等的“公關支出”和各項規費,一直是總成本的重要組成部分。而這些隱性成本有些便轉化為財務報表中的期間費用。
該開發商介紹,地產開發過程中,要向包括建委、規劃局、民防辦、氣象局、環保局等10個政府部門繳納多項費用,這些費用包括大到城市基礎設施建設費,其中城區和近郊區住宅每平方米160元、非住宅每平方米200元(包括地下面積)。小到按投資額不同收取的項目建議書(可研報告)編制費,還有住宅項目三類防雷裝置要收取的每平方米0.8元的避雷檢測費。另外,開發商還需向自來水、電力、天然氣、通信等市政工程企業支付配套工程費用。
業內專家指出,2008年,房地產行業的平均銷售毛利率在30%左右,稅金之外的各項成本占收入的七成。(記者林喆 于萍)
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