4月國(guó)內(nèi)一線城市樓市表現(xiàn)不一。

　　上海的商品住宅成交面積相比3月大幅增加了20%，創(chuàng)三年來(lái)歷史新高；同月北京住房成交量再創(chuàng)新高，環(huán)比3月上漲了19%；而在深圳，4月份成交比3月份小幅下降，由8509套下降至7695套，降幅接近10%。

　　與京滬深三城相比，南京4月份仍然走好，由3月份的7200套上升至9755套。在連續(xù)高位運(yùn)營(yíng)數(shù)月之后，南京5月之后的走勢(shì)究竟會(huì)怎樣？

　　本期“頭腦風(fēng)暴”邀請(qǐng)的嘉賓是中原地產(chǎn)南京公司總經(jīng)理趙祎駿和南京零距離廣告有限公司策劃總監(jiān)曹磊。

　　正方：五月仍將高位運(yùn)行

　　南京零距離廣告有限公司策劃總監(jiān) 曹磊

　　“經(jīng)過(guò)連續(xù)幾個(gè)月的放量，先前積累的剛性需求已經(jīng)釋放得差不多了，這個(gè)時(shí)候投資需求能不能抓好自住客的‘接力棒’，將是市場(chǎng)能否活躍的關(guān)鍵。”

　　相比4月份9755套的超高成交量，5月份有可能會(huì)小幅回落，但仍將在高位運(yùn)行。

　　對(duì)于5月乃至下半年的走勢(shì)，我認(rèn)為應(yīng)該從以下幾方面來(lái)分析。首先，去年積壓的剛性需求有沒(méi)有釋放完？未來(lái)有沒(méi)有投資需求來(lái)接“下一棒”？

　　目前，江北、江寧的房?jī)r(jià)盡管有小幅上漲，但價(jià)格尚未恢復(fù)至調(diào)整前水平，這個(gè)區(qū)域目前自住為主力，但認(rèn)真分析4月的成交結(jié)構(gòu)，120平方米以上戶型占了總成交的38.8%，8000元/平方米以上房源占了29.2%，從這里隱約可見(jiàn)投資客謹(jǐn)慎入場(chǎng)。畢竟，大面積豪宅、別墅、商業(yè)是投資客容易出現(xiàn)的區(qū)域。只有投資需求也活躍起來(lái)，市場(chǎng)才算真正回暖。

　　個(gè)人認(rèn)為，經(jīng)過(guò)春節(jié)之后的連續(xù)幾個(gè)月的成交放量，先前積累的剛性需求已經(jīng)釋放得差不多了，這個(gè)時(shí)候投資需求能不能抓好自住客的“接力棒”，將是市場(chǎng)能否活躍的關(guān)鍵。相比5月份，7、8月份更像是一道坎，它的走向?qū)�決定市場(chǎng)會(huì)不會(huì)大起大落。

　　第二點(diǎn)，銀行的信貸支持力度和市民的通脹預(yù)期也將左右市場(chǎng)走勢(shì)。

　　本次小陽(yáng)春甚至不能說(shuō)是傳統(tǒng)意義上的回暖，這中間銀行“功不可沒(méi)”，江蘇各大銀行一季度放貸了5000億，這中間有相當(dāng)部分投向了房地產(chǎn)。不過(guò)，下半年銀行會(huì)不會(huì)仍有如此大的支持力度，將很大程度上決定5月乃至下半年走勢(shì)。同時(shí)，現(xiàn)在市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了一些通貨膨脹預(yù)期，在這種情況下，會(huì)有相當(dāng)部分市民將房子作為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的避風(fēng)港，這很可能是下半年的較大利好。

　　第三點(diǎn)，5月份仍然是傳統(tǒng)旺季，市場(chǎng)的成交會(huì)有一個(gè)慣性在里面，5月成交差也差不到哪里去。

　　反方：整體將會(huì)穩(wěn)步慢走

　　趙祎駿 中原地產(chǎn)南京公司總經(jīng)理

　　“樓市的冬天并未過(guò)去，外圍的不利經(jīng)濟(jì)環(huán)境并沒(méi)有消除，強(qiáng)勢(shì)上升勢(shì)頭的突破口也沒(méi)有找到，整體仍是穩(wěn)步慢走。5月以后的樓市會(huì)趨于平穩(wěn)。”

　　今年年后，尤其二三月份樓市出現(xiàn)井噴，一手房和二手房都有大幅上升，4月份南京的春交會(huì)等因素也使得成交量維持在一個(gè)高位。但5月份以及往后樓市會(huì)趨于平穩(wěn)，不可能出現(xiàn)大幅上升。

　　一方面，由于年后成交量的不斷上升，南京不少樓盤(pán)的房?jī)r(jià)也隨之上調(diào)，房?jī)r(jià)的上調(diào)自然會(huì)影響到成交。另一方面，年后的火熱行情很大程度上是積壓已久的需求的爆發(fā)，這波需求目前也釋放得差不多了。與此同時(shí)，去年以來(lái)的優(yōu)惠政策使得交易成本比較低，而這樣的低交易成本在逐漸被接受后已經(jīng)不大能刺激買房人。

　　事實(shí)上，從二手房市場(chǎng)來(lái)看，相比3月份，4月的上門客量是有所萎縮的，盡管幅度比較小。市場(chǎng)行情的變化使得二手房房東信心波動(dòng)較大，導(dǎo)致價(jià)格比較跳躍，甚至出現(xiàn)一天一價(jià)，觀望情緒也因此仍然存在。同時(shí)，“甲型流感”這個(gè)不可抗力的出現(xiàn)，對(duì)整個(gè)樓市的影響盡管比較輕微，但仍是一個(gè)不可忽略的因素。

　　總的來(lái)看，目前整體經(jīng)濟(jì)在好轉(zhuǎn)，股市在逐步回升，樓市信心在恢復(fù)，但居民收入并沒(méi)有大幅上升，樓市仍未到強(qiáng)勢(shì)反彈階段。樓市的冬天并未過(guò)去，外圍的不利經(jīng)濟(jì)環(huán)境并沒(méi)有消除，強(qiáng)勢(shì)上升勢(shì)頭的突破口也沒(méi)有找到，整體仍是穩(wěn)步慢走。

　　由此可以預(yù)計(jì)，5月份不會(huì)像二三月份出現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)反彈，樓市會(huì)理性消化。

　　目前買房人仍處于信心建立階段，信心爆發(fā)仍需要一個(gè)過(guò)程。但對(duì)自住兼投資型買房人而言，現(xiàn)在不失為出手的好時(shí)機(jī)，政府和金融機(jī)構(gòu)都有許多政策扶持，購(gòu)房環(huán)境寬松，可供選擇的余地依然巨大。

　　其他觀點(diǎn)

　　成交放量不會(huì)曇花一現(xiàn)

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家 樊綱

　　樓市政策出臺(tái)后，市場(chǎng)會(huì)逐步穩(wěn)定下來(lái)。最近的回暖就是一個(gè)跡象。這一個(gè)過(guò)程，不是說(shuō)現(xiàn)在就不跌了。但是過(guò)程的趨勢(shì)現(xiàn)在已經(jīng)不是一個(gè)加深調(diào)整，而是逐步企穩(wěn)的過(guò)程。剛性需求是實(shí)實(shí)在在。改善性需求也是實(shí)在的。它們都不會(huì)曇花一現(xiàn)。

　　后市走向取決于政策

　　財(cái)經(jīng)評(píng)論家 葉檀

　　樓市小陽(yáng)春之后何去何從？是遭遇倒春寒，還是繼續(xù)向大陽(yáng)春挺進(jìn)？一切取決于政策，如果信貸寬松到引起通脹擔(dān)憂，房地產(chǎn)必然作為保值品受到追捧；如果政府下決心平抑房?jī)r(jià)，推出大量廉租住房，硬性規(guī)定開(kāi)發(fā)商執(zhí)行土地開(kāi)發(fā)期限的規(guī)定，那么，房?jī)r(jià)必跌無(wú)疑。

　　恢復(fù)正常要到2011年

　　獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家 謝國(guó)忠

　　樓市復(fù)蘇一般比股市稍晚，如果A股最快明年年底徹底反轉(zhuǎn)，樓市真正恢復(fù)正常或要到2011年。只有當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)大房地產(chǎn)商破產(chǎn)的消息時(shí)，才是樓市真正見(jiàn)底之時(shí)。

　　樓市存在結(jié)構(gòu)性過(guò)剩

　　SOHO中國(guó)董事長(zhǎng) 潘石屹

　　過(guò)剩仍是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流，而這種過(guò)剩主要表現(xiàn)為結(jié)構(gòu)性過(guò)剩：一是為國(guó)際資本服務(wù)的“外向型”房地產(chǎn)業(yè)將面臨嚴(yán)重過(guò)剩；二是接近政府保障性住房或與保障性住房處在相同檔次的“普通型”房地產(chǎn)，將受到政策性擠壓而出現(xiàn)過(guò)剩。

　　未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將如何發(fā)展，最重要的還是取決于全球金融危機(jī)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的演變情況，在這一點(diǎn)上現(xiàn)在還不能過(guò)分樂(lè)觀。