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        “以房養老”保險產品有望推出 尚無入市時間表

        2006年08月31日 10:52

            4月7日,有關人士指出,觀念上的徹底改變是老年住宅產業化在中國面臨的重要問題。中國老人傳統的“養兒防老”向“以房養老”思維方式的轉變,正在悄然發生。據有關機構進行的調查結果顯示,72%的被訪者已經接受老年人入住養老院的想法,而且相同數量的被訪者認為,年屆40歲后即可考慮為自己購買專業的養老型公寓或別墅。 中新社發 井韋 攝


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          中新網8月31日電 據《北京晨報》報道,一種可能真正實現“以房養老”的保險產品——住房“反向抵押貸款”有望推出。在日前舉行的“轉型期房地產融資渠道解析會”上,中國房地產開發集團總裁孟曉蘇透露,目前他遞交的該項目方案已經獲得批復,在京入市可以預期。

          據悉,與住房抵押貸款不同的是,“反向抵押貸款”的介入者不是銀行而是保險公司。因此它實際上是一個保險產品。按照孟曉蘇提出的方案,投保人可以用居住房屋的產權作抵押,按月從保險公司領取現金直到身故。這相當于保險公司通過分期付款(按月支付)的形式,收買投保人擁有的房屋產權。其操作形式類似于把“住房抵押貸款”反過來做,因此被稱作“反向抵押貸款”。

          投保人既能住在自己的房子里,又能將房產提前變現用于養老。顯然,這一險種的推出,有望真正實現“以房養老”。

          孟曉蘇說,目前中國大多數老年人積蓄不多,僅靠有限的退休金生活。前幾年實行的公房出售,使不少老年人用較低的價格買下了價值較大的房產,有人因此“家產萬貫”。但是這些‘百萬富翁’可支配的月收入僅有一兩千元,而自有房產要住,不可能先行出售或出租贏利,因此生活并不富足。

          老人通常的做法是將房產傳給子女。但是有的老人沒有子女;有的子女本身有住房,他們真正的負擔是父母的贍養開支;也有的子女無法盡到贍養義務,老人的收入又不足以保障自己的生活。如果能使老年人價值幾十萬、上百萬元的自住房產在其有生之年逐漸變現,使其具有自己安排晚年生活的支付能力,同時又能繼續使用這套房屋,無疑是解決這些人養老問題的好辦法。

          住房“反向抵押貸款”方案解析

          投保條件

          孟曉蘇在建議方案中引入了英、法等國成熟產品的操作辦法,“住房反向抵押貸款”的投保人要求是62歲以上的老年人。

          投保方式

          投保人將房屋產權抵押給保險公司,保險公司按月向投保人支付給付金,直至投保人亡故,保險公司收回該房屋,進行銷售、出租或拍賣。

          給付金計算

          給付金的計算是按其房屋的評估價值減去預期折損和預支利息,并按平均壽命計算,分攤到投保人的預期壽命年限中去。即:每月給付金額=(房屋現值-房屋折損-房屋增值預期-保險公司預支貼現利息) /[(預期壽命-投保時壽命)×12]

          實例分析

          ●實例1:張先生,62歲,住房面積196平方米,房屋八成新,位置優越。經評估房屋現價145萬元。

          ●實例2:趙女士62歲,住房面積150平方米,房屋九成新,位置離市區較遠。經評估房屋現價80萬元。

          分析:按中國男性人均壽命69.63歲計算,加上地區差異,投保人的壽命計算基數為10年。10年后房屋折損26萬元,房屋與土地增值預計26萬元,兩者抵消。保險公司扣除預支貼現利息25%(按年息6%計算),按75%計算給付額為108.75萬元。將預期給付額分攤到投保人的預期壽命中去,張先生每月可以得到近1萬元。

          分析:按中國女性人均壽命73.33歲計算,加上地區差異,投保人的壽命計算基數為14年。14年后房屋折損19萬元,房屋與土地增值預計24萬元,計增5萬元。保險公司扣除預支貼現利息30%(按年息6%計算),按70%計算給付額為59.5萬元。將預期給付額分攤到投保人的預期壽命中去,趙女士每月可以得到近4000元。

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        編輯:王菲】
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