“十一”長假選房指南之商業地產篇
“十一”長假對眾多房產投資人士來說也是個行動的好時機。受加息、稅收、民宅禁商等調控政策的影響，住宅投資的持有成本一再增加，這使更多投資者開始將目光轉向商業地產。統計資料顯示，目前，投資機構對整棟寫字樓的收購、個人對商鋪的投入占到很大的比例。
市場分析
寫字樓：空前放量
據北京房地產信息網統計，前8個月我市寫字樓的上市面積達到221萬平方米，供應總量排列前三位的地區分別是朝陽區、海淀區和西城區。其中，備受買家青睞的甲級寫字樓供應占比依舊是CBD、東長安街/建國門、金融街等幾大商圈(見下圖)。戴德梁行統計，今年的寫字樓面積供應約為過去三年供應的總和。
統計顯示，前8個月寫字樓銷售達到110萬平方米，買家主要是國內公司，尤其是CBD區域項目，憑借自身優越的地理位置和良好的硬件設施，取得良好的銷售業績。在第一季度約45億美元海外資金注入到北京寫字樓市場后，一些國內投資者也將眼光鎖定到商用物業上來，特別是鳳凰衛視聯手裕匯共同投資瑞城中心近10萬平方米的辦公面積，佳龍投資集團收購中國電子大廈B座，外地人團購朝外SOHO均帶有很強的投資意味。
受到民宅禁商政策的影響，很多中小公司由租用民宅轉入的乙級寫字樓，使得寫字樓空置率水平在各大區域有了不同幅度的下降，其中中關村區域最為明顯。同時，這一政策也使部分投資商轉變了投資戰略，市場需求的變化讓開發商再次抓住商機，開始大賣自己的商業。
商業：社區商業需求強勁
北京市房地產信息網的信息顯示，今年前8個月，以商業用途立項的供應面積為163萬平方米，銷售面積為61萬平方米。戴德梁行商鋪網高級助理董事張家鵬介紹，從行業來看，今年上半年餐飲、精品店、服裝等對店鋪的需求尤為活躍，特別是社區商業表現出迅猛的發展勢頭。比較典型的區域是望京、朝陽北路等地區，許多住宅集中建設并相繼完工，居住人口增長極快，故帶來強烈的社區商業需求。據悉，目前如明天第一城商街、沿海賽洛城商街等大型居住社區中的配套商業一推出，均已被眾多投資客看好。
部分在售商業項目
★朝外SOHO
所屬區縣：朝陽區CBD中央商務區
在售均價：寫字樓3萬/平方米左右，商鋪5-7萬/平方米。
項目簡介：該項目總建筑面積約為15萬平方米，集商業，寫字樓為一體，由兩棟十一層的環狀裙樓和一棟二十五層的主樓咬合組成。商業部分面積約為6.4萬平方米，寫字樓面積約為5.6萬平方米。首層有四條商業街分別被命名為“蜻蜓胡同”、“知了胡同”、“麻雀胡同”和“燕子胡同”，中間一條名叫“風箏大街”的主街把四條胡同貫穿起來，形成了一個立體的商業街區。
★正陽大廈(北京創意)
所在區縣：東城區
在售均價：寫字樓16800元/平方米 ；商業28000——38000元/平方米
項目簡介：北京創意占地13750平方米，總建筑面積108000平方米，采用雙核心筒式設計，東側主核心筒60米高16層，西側次核心筒47米高12層。大廈分為商業和寫字樓兩部分，其中1-3層為商業部分，單層5000平方米，4-16層為寫字樓部分，單層面積達7000平方米。從200—4000平方米不等，可自由分割，靈活組合。
★東亞·奧北中心
所在區縣：朝陽區
在售均價：6200元/平方米(北區)、6900元/平方米(南區)
項目簡介：項目位于立水橋地鐵5號線/城鐵13號線雙軌交會處，緊鄰奧林匹克公園、13000畝國家森林公園，地段價值不言而喻。項目總建筑面積約25萬平方米，由10-27層住宅及獨立商業樓圍合而成。作為距離城鐵地鐵出口最近的物業，伴隨著奧運會的臨近，亞奧區域迅速崛起，交通、商業、市政配套的進一步成熟，東亞·奧北中心將憑借絕對地段優勢、產品優勢，成為奧北區域最值得期待的商務樓盤之一。
★明天第一城
所在區縣：朝陽區
在售均價：12000元/平方米
項目簡介：規劃總建筑面積約50萬平方米，其中商業面積約10萬平方米，規劃建設為區域休閑、購物及商務辦公中心。22號樓是獨體的綠色公寓辦公樓，位于立湯路東側，售樓處正北約50米，距離軌道換乘站立水橋站僅300米。產品根據立水橋區域商業發展前景以及現有房產市場低總價辦公樓稀缺的現狀，定位居住、辦公兩用型公寓，所有戶型完全依據小SOHO辦公的要求而設計。主力戶型分35m2-40m2，60m2-65m2兩種， 相鄰戶型可以自由打通，室內空間3米層高，可以充分自由組合。
★3·3
所屬區縣：朝陽區
平均租金：25元/平方米/天
項目簡介：打破“市場”往往是檔次較低、環境較差的場所的概念，對城市商業零售市場進行全面升級。持有經營和其個性的經營模式則是保障這種定位可以有效執行的手段，3·3的經營模式就是商場的管理、市場的經營。在可以自由討價還價的服裝零售市場中，引入商場中常見的經營和規劃方面的指導、價格指導、售后服務等管理手段。
★華僑城維吉奧
所在區縣：朝陽區
平均租金：3.5元至4元/平方米/天
項目簡介：“維吉奧”商業項目將成為京城首家體驗型商業，是北京華僑城在推出主題居住區、歡樂谷后的又一另類項目。此類體驗型商業所應具備的條件包括設計出讓人能夠體驗、有所體驗的東西；第二是有趣味；第三是經營內容需要不斷的更新。據悉，該商業采取只租不售的形式，提出了市場上趨于流行的體驗型商業模式。8月底，主體建筑已經封頂。去年招商已經完成80%，預計今年11月中旬Tesco超市將開業，還有一些英國的餐飲集團及其他業態也將相繼入駐。
★第三極文化中心
所在區縣：中關村
在售均價：13000元/平方米
項目簡介：是以北京最大新生代書店為旗艦的復合型文化主題商場。該中心以4至7層的圖書大本營為主動力源，并向地下1層-3及8層-10層輻射。同時以9層的旅游大本營和10層的教育大本營層為附動力源，將對旅游和教育有消費需求的目的性消費人群吸引至9、10層。
★日壇國際廣場
所在區縣：朝陽區
在售均價：20000元到40000元/平方米
項目簡介：作為京城中心位置的大型商業地產項目，是以國際貿易、國內商家面向世界的推廣窗口為核心，集國際貿易、民間采購、商務休閑為一體的大型國際貿易采購中心，總建筑面積27萬平方米，共計17條商業街市，主體建筑頂部采用超大玻璃穹頂，陽光直瀉中庭，步換景移、四季如春。以多樣化的建筑結構和商業形態，打破了北京雅寶路現有的單體規模小、配套不完善、經營模式老化、管理欠規范的經營現狀，以國際貿易為主的商鋪面積達15萬多平方米，超過目前雅寶路貿易市場已建成總量的二分之一。
★沿海賽洛城商街
所在區縣：朝陽區百子灣地區
在售均價：20000元/平方米
項目簡介：該項目主要分為三個部分：一是廣渠路南側的集中商業區，集大型超市、百貨、商務酒店、綜合影城、娛樂KTV、網絡游戲競技中心、健身中心、汽車專業美容等為一體的商業綜合體；二是開發商傾力打造的特色休閑風情商業街，集景觀、藝術、休閑業態為一體，業態主要為休閑式酒吧、書吧、咖啡廳、茶餐廳、創意家居家飾、休閑式專業美體機構及小型品牌超市等；三是社區服務型的臨街配套商業。這部分商業都規劃分為許多面積不大的空間，適合小型商業的經營需要。
★國美第一商街
所在區縣：朝陽區
在售均價：13000元/平方米
項目簡介：該商業經營面積為10萬平方米，規劃為四大主題業態——餐飲街30000平方米、家居生活館19000平方米、社區中心13000平方米和商業廣場28000平方米。其中社區中心囊括了升級型菜市場、五金店、家電維修、彩擴店、音像店、耗材專營店、郵局、銀行、房產中介、票務中心、社區醫療中心、汽車美容店等社區便利服務。
★文津財富道
所在區縣：中關村
在售價格：45000元/平方米
項目簡介：該底商共6層，其中4層整層為俱樂部，剩余面積為純商業配套項目定位為區域內集餐飲、娛樂為一體的高檔休閑娛樂中心。位于1—3層東側的底商，主要作為酒店未來的配套使用，其中，1層主要是酒店的大堂；2層為高檔韓國餐廳；3層為西餐廳和中餐廳，開發商自持此部分商業。底商地下1層，1—3層西側以及5層、6層，目前部分銷售，可售面積16000多平方米，銷售面積從100-3000平方米不等，初步規劃為高檔次消費場所，包括娛樂、休閑以及購物等商業項目。
★錦繡大地物流港
所在區縣：海淀區
在售均價：11000元/平方米至22000元/平方米
項目簡介：錦繡大地物流港位于北京海淀區阜石路69號，一期建筑面積14萬平方米，分為地下二層，地上四層(局部八層)，首層為9米，其余為8米，規劃中的物流港二期為18萬平方米方，將形成京西地區最大的生活消費品分銷區。開間面積在25 平方米左右。
�。▉碓矗罕本┏繄� 作者：王麗婭）
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