中新網(wǎng)10月10日電 據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報》報道，“金九銀十”幾乎是房地產(chǎn)市場的銷售慣例，但2006年的九十月對不少房地產(chǎn)開發(fā)商來說卻不然。面對中央逐漸細(xì)化的宏觀調(diào)控政策，相當(dāng)一部分開發(fā)商試圖利用減少上市樓盤量、與代理商簽訂“包銷協(xié)議”、人為制造“旺銷”假象等方式，繼續(xù)抬升房價。但消費(fèi)者“持幣觀望”態(tài)度日益堅(jiān)定，這表明房地產(chǎn)市場的拐點(diǎn)正在凸顯，房地產(chǎn)市場將從賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變。
“持幣觀望”令開發(fā)商急不可耐
業(yè)內(nèi)人士透露，“九十月間獲得的利益要占年度總利潤的1/4甚至1/3，這是房地產(chǎn)業(yè)界看重這一階段銷售的核心原因。”
常年在銀行個人信貸和房地產(chǎn)信貸行業(yè)工作的信貸專家張萍仁告訴記者，按照這幾年的情況來看，九十月間恰恰是個人購房信貸最為火爆的時期，個人購房信貸比上一個月翻一番的情況在不少商業(yè)銀行中都存在，這其實(shí)就是房地產(chǎn)銷售火爆的直接體現(xiàn)。
不過，今年的情況卻讓不少開發(fā)商高興不起來。隨著中央宏觀調(diào)控政策細(xì)則不斷出臺，“持幣觀望”心態(tài)日益明顯的購房者讓房地產(chǎn)開發(fā)商急不可耐。
在上海舉行的“十一”假日樓市展會上，送家電、送汽車牌照補(bǔ)貼、送旅游、送現(xiàn)金優(yōu)惠、特價房……各大房地產(chǎn)開發(fā)商促銷手段層出不窮，甚至有別墅樓盤推出了總價為70萬元的特惠房。但是，盡管如此，展會現(xiàn)場大部分購房者還是只看不買。
廣州市國土房管局主辦的陽光家緣網(wǎng)上披露的信息表明，10月1日至5日，廣州市六城區(qū)預(yù)售商品住宅簽約量僅為127套。“這是這幾年最慘淡的‘黃金周’。”一位姓梁的銷售商無奈地說。他不無憂慮地表示，如果沒有更多辦法來促進(jìn)銷售，10月末就肯定能夠看到今年房地產(chǎn)價格的拐點(diǎn)了。
開發(fā)商極力推高房價
控制性銷售、代理包銷、人為制造旺銷假象和短期限量供應(yīng)、短期折扣成為開發(fā)商謀求最大利益的手段。業(yè)內(nèi)人士稱為“三長兩短”。
——控制性銷售，提前減少上市樓盤量，營造“供不應(yīng)求”的假象。對南寧市青秀區(qū)一個大型樓盤的開發(fā)商杜樺新而言，2006年的黃金周特別難熬，從9月初開始到10月，一方面要連續(xù)不斷地做促銷計劃，另一方面還要督促施工隊(duì)“暫緩竣工”。
杜樺新負(fù)責(zé)的樓盤僅僅是一個縮影。北京、上海、廣州等地?zé)狳c(diǎn)城市的樓盤銷售狀況更加明顯。北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)顯示的數(shù)據(jù)，9月份北京新盤數(shù)量較8月明顯增加，但相比往年的“金九銀十”新盤大規(guī)模、集中推出的狀況相比，仍是相對較少。
——代理包銷，與營銷商分擔(dān)風(fēng)險，繼續(xù)提升房價。代理包銷是開發(fā)商和銷售商共同承擔(dān)房屋開發(fā)風(fēng)險的一種舉措。進(jìn)入9月以來，嗅出市場風(fēng)向標(biāo)味道不對的不少開發(fā)商開始著手與銷售商聯(lián)合，以降低潛在的市場風(fēng)險。
“原來只是預(yù)計可能銷售額不如去年，現(xiàn)在才發(fā)現(xiàn)降低幅度很快，要想賺到錢還是要想法抬高房價。”北京安貞橋一帶的開發(fā)商鄭維滿說。
鄭維滿算了這樣一筆賬：過去僅靠開發(fā)商資金支撐整個樓盤的銷售，10億元的樓盤開發(fā)商最少要有一億元左右的資金注入，如今通過包銷，只需要注入一半左右的資金就可以實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，而且銀行的利息也減少了。
一位資深從業(yè)者坦言，包銷之后，房價往往都有一定程度的上漲。由于代理商承擔(dān)的風(fēng)險越大，房價上漲的幅度就越大，這個風(fēng)險最終還是要轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。目前，廣州、北京、上海等地已經(jīng)先期實(shí)施包銷戰(zhàn)略的一些樓盤，最初銷售價格在6000元/平方米至7000元/平方米，至尾盤時，實(shí)際售價達(dá)到了10000元/平方米至12000元/平方米左右。
——人為制造“旺銷”假象，提升房價。記者在南寧、廣州、上海、北京等多個樓盤進(jìn)行追蹤采訪時發(fā)現(xiàn)，不少房地產(chǎn)開發(fā)商人為制造“旺銷”假象。在樓盤竣工之后開發(fā)商首先與相關(guān)政府部門、事業(yè)單位和大型企業(yè)聯(lián)系，通過內(nèi)部認(rèn)購的方式獲得部分回籠資金，隨后就對所有樓盤采取“擠牙膏”式的銷售方式。
“擠牙膏”式銷售就是分批銷售，開發(fā)商僅公開部分房源，對前來購房的消費(fèi)者表示“樓盤有限”、“房價肯定還要漲”，并要求購房者交納少量訂金，以此來確定潛在的消費(fèi)群，掌握這部分消費(fèi)群后，開發(fā)商順勢抬升房價。盡管購房者完全可以退還訂金，但實(shí)際的樓盤市場反應(yīng)已經(jīng)被開發(fā)商掌握。
開發(fā)商的絕招還在于通過多種渠道“炮制”樓盤旺銷的景象，把售樓人員及其親屬作為購房者邀請前來觀看樓盤，并在網(wǎng)頁、售樓電話里強(qiáng)調(diào)“樓盤有限”的信息，誤導(dǎo)消費(fèi)者。
與“三長”幾乎同步實(shí)施的是“兩短”，一是“短期限量供應(yīng)”、二是“短期折扣”。廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文說，針對“新政后第一個黃金周”，專家們曾對樓價升降展開“論戰(zhàn)”。目前，供求“對峙”的態(tài)勢已見明朗。
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