限價房 掙脫烏托邦式夢魘

    近期備受關注的限價房提法，核心政策口徑來源于5月29日公布的九部委《關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》，其中第六條稱，“土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發(fā)建設單位。”以“保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應。”

　　此后的4個月，在各地落實保障類住房供應計劃的各種文件中，限價房提法不絕于耳，北京、廣州、武漢等城市率先響應。

　　但是，在房地產(chǎn)市場仍不成熟，政府在這一領域的調(diào)控經(jīng)驗仍顯不足的情況下，也許每一個政策的出臺總會遇到理想與現(xiàn)實的矛盾。當限價房進入實際操作階段時，很多城市的問題開始暴露。

　　人們不禁疑惑，究竟是什么在阻止限價房入市的腳步？

　　創(chuàng)新總有風險

　　著名房地產(chǎn)評論專家易憲容稱，廣大市民有支付能力的房價是和諧社會的核心之一，在以住房結構調(diào)整為核心的此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，為了保證大多數(shù)人民群眾的住房需求，中央確在試圖通過各種方式提高保障類供房的比例，以拉近房價與支付能力的差距。而其中，限地價、限房價被認為是又一創(chuàng)新之舉。

　　專家介紹，限價房是指在土地招投標過程中將房價一并約定，使房價承諾成為開發(fā)商競得土地的參考標準之一，以避免后期開發(fā)商任意隨行定價，最終確保房價與廣大眾多的支付能力相當。

　　資料顯示，其實早在宏觀調(diào)控之前，寧波、青島等城市就已經(jīng)在建設限價商品房，北京也在今年初提出限價房計劃，但是，隨后的發(fā)展并不盡如人意。北京原定的6塊限價房用地推遲供應，廣州的限價房用地因為所限房價擬高出目前市場均價1000元而倍受置疑。

　　三大難題待解

　　對于限價房是否適用全國，并可以成為制度性政策，眾多專家在兩個月來參與了討論。“總體來說，我覺得這個政策不可思議。”來自臺灣的房地產(chǎn)獨立評論人蔡為民稱，限價房第一個障礙是有違市場經(jīng)濟規(guī)則。“在一個市場已經(jīng)形成的高房價區(qū)域建低價房，必然引來市場混亂。”

　　同時，如果將限價房選址在市郊區(qū)域，無疑又會重演某些城市的住房規(guī)劃流產(chǎn)，大量規(guī)劃用地定在市郊，交通不便、配套不全，很難受到市民認同。“成本與定價是限價房的核心矛盾。選址遠而定價高于市場價，就沒有人去買。選址近定價低于市場價，就混亂。”分析人士指出。

　　其次，購買人群標準的制定是限價房又一難題。專家稱，這種非特定人群的標準很難制定：標準過低會造成申請購房的市民過多，房源供不應求；標準過高又可能形成大量中低價房空置，造成浪費。近日，武漢首次在土地拍賣會上出現(xiàn)以“限房價、限房型、限工期、限對象”為條件的出讓地塊。出讓說明稱，“四限”地塊均用于重點項目拆遷還建。可見，能夠進入實施階段的限價房，無不是針對拆遷安置這一特定群體的。

　　另外，限價房與經(jīng)濟適用房、中低價商品房的界定模糊令市場操作者較難把握。根據(jù)九部委規(guī)定，各級市政府需要編制年度用地計劃，保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟適用住房)和廉租住房的土地年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%。

　　開發(fā)商表示，限價房與經(jīng)濟適用房等規(guī)劃是否重合直接影響未來供應結構。“從可能性上分析，政策僅是鼓勵各地嘗試限價房這種做法，而很多城市也必然會將限價房做在70%之內(nèi)，并大多按90平方米以下小戶型執(zhí)行。”分析人士指出。

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