由于土地增值稅相關政策將于12月1日正式實施,《關于個人轉讓二手房征收土地增值稅問題的通知》(以下簡稱《通知》)發布后的11月二手房市場出現震動較大。據統計數據分析,11月15日至24日,北京二手房成交量比上期(11月5日至14日)上漲24%,比上月同期上漲15%;二手房過戶量環比上漲35%;其中以朝陽區、海淀區、豐臺區最為“熱鬧”,分別同比上漲52%、46%、35%。
“鏈家地產”市場研究員王志偉認為,在土地增值稅正式征收(12月1日)以前,對于已經達成二手房交易的房產消費者來說,為了避免交易稅費的增加,必然會出現提前集中過戶的現象;而對于那些已經有成交意向的消費者來說,受此政策的催動,為了節省征收土地增值稅所帶來的成本支出,會出現部分后期交易需求提前釋放,也就加速了二手房的成交,導致成交量的上漲。
此外,盤點《通知》發布后二手房市場的成交特點,還出現了三大現象。
現象一 非普通住宅成交量超過普通住宅
據統計數據分析,11月15日至24日,二手民宅、二手公寓成交量比上期(11月5日至14日)分別上漲12%、29%。雖然說年底本是成交旺季,二手房成交量普遍上漲屬正常現象,但是,非普通住宅上漲幅度超過普通住宅,在宏觀調控以來還屬首次,出現這種現象主要是因為:非普通住宅基本在征收土地增值稅之列,未來交易成本增加促使其“提前”成交。
現象二 京東七成以上成交戶型為超140平米大戶型
本期東部大部分典型區域二手非普通住宅成交量均出現上漲,東二環、CBD、朝青、八通沿線等區域成交量相比上期分別上漲26%、33%、29%、36%;并且有七成以上成交為140平米以上大戶型。東部區域非普通住宅成交表現為大戶型,與區域二手房市場一直以來的供應狀況有關,東部140平米以上二手商品房市場的供需比在1:4左右,而140平米以下二手商品房市場的供需比為1:6左右,90平米以下小戶型供需比則高達1:9。因此,大戶型房產客戶繳納稅費意愿較低,業主也急于出售,因此在土地增值稅正式開征前成交量出現明顯上漲。
現象三 西二環超12000元/平米“高價房”成交上漲快
西二環一直以來二手房成交相對上漲并不快,但本期卻出現了較為明顯的上漲。 西二環單價超過12000元/平米的“高價房”成交量相比上期上漲25%,主要集中在中海馥園、時代之光、五月花庭等樓盤,多以90—110平米的中小戶型為主。“鏈家地產”市場研發中心認為,價格相對高位、房源難于上市、次新房相對匱乏等現狀,造成了供需比匹配難度大的特點,是阻礙以往西二環二手房成交的根本原因;但由于土地增值稅是首個專門針對非普通住宅的稅費,刺激了部分非普通住宅房源的上市,從而促進了區域“高價房”在本期上漲。
業內人士認為,土地增值稅開征前期的市場現象明顯區別于其他稅收(例如營業稅、個稅)開征前的市場現象,主要是因為發布與正式實施間隔較長,給了市場反應的時間,因此,土地增值稅開征前夕,出現了成交量和過戶量同漲的局面。
(文章來源:競報 作者:王丹丹)