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        二手房為什么憑證齊全反而稅多

        2006年12月06日 12:55

          個案:兩種交稅方案差2000元

          二手房賣家黃小姐打比方說,比如一套房子是2004年以60萬元買入的,裝修費和購入時的相關稅費為15萬元,今年準備以80萬元賣出。根據政策,如果不能提供原始憑證,將按交易額的1%征收。也就是說80萬元,乘以1%,要交8000元的稅。

          而如果可以提供原始憑證,房屋轉讓的個人所得稅的計算公式為,房產交易合同價格,減去裝修費用等規定扣除項目后再乘以規定稅率。也就是80萬元減去60萬元后,再減去15萬元,然后再乘以20%,也就是1萬元。比第一種方式多了2000元。如此說來,手續齊全的二手房再上市交易時,反而比手續不齊全的要多交稅。黃小姐對此提出了質疑,是不是有關部門出臺政策前沒有經過詳細的測算呢?

          專家:充分考慮各種交稅方案

          稅務專家解釋,二手房交易要繳納多少稅費不能一概而論,要視具體情形而定。像黃小姐所說的這種情況可能會存在,但二手房交易稅費到底是按核定征收還是據實征收,要由地稅部門根據有關規定進行考量。專家提醒,居住未滿5年的二手房交易除征收個人所得稅外,還要征收營業稅,幾種稅賦相加,利潤空間已相對減少了很多,所以提醒正要進行二手房交易的投資者,在進行二手房交易時,應當充分考慮各種交稅方案。

          廣州市地稅局明確,從8月1日(稅款所屬日期)起,個人轉讓住房核定征收的稅率維持住房轉讓收入的1%不變。同時,實行據實征收方式的,按轉讓所得的20%征稅。《通知》明確了個人轉讓住房核定征收個人所得稅的六種情形,合理費用扣除的范疇有所擴大,裝修和公證等費用被納入合理費用的范疇。

          實行據實征收方法的重要環節是確定房產原值和合理費用。《通知》明確,納稅人必須提供有關合法、有效的憑證,包括完稅憑證、發票、行政性收費收據以及經財政部門、稅務部門認可的其他憑證,經稅務機關審核后才能進行減除;發生建造費、中介服務費的,納稅人還必須提供有關合同、協議。

          按照規定,個人轉讓住房收入額一般按實際成交價格確定;但納稅人申報的售房收入額低于房管部門出具的《房地產價格審核書》審定的價格又無正當理由的,按《房地產價格審核書》所審定的價格確定。廣州市地稅局表示,如果納稅人能夠提供符合要求的完整的證明材料,證明個人住房轉讓沒有所得的,不用繳納個人所得稅。

          規定:裝修費公證費可稅前扣除

          根據國家稅務總局的規定,扣除支付的住房裝修費用時,納稅人須提供實際支付裝修費用的稅務統一發票,并且發票上付款人姓名與房屋產權人一致。但如果納稅人原購房為裝修房,即合同注明房價款中含有裝修費(鋪裝了地板,裝配了潔具、廚具等)的,不得重復扣除。

          《通知》還規定,納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的,其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息,憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。納稅人按照有關規定實際支付的手續費、公證費等,憑有效證明據實扣除。

          據悉,《通知》規定可核定征收的六種情況如下:1.未能提供合法、有效的售房合同,不能正確計算售房收入的;2.未能提供合法、有效的購房合同和房產原值相關憑證,不能正確計算原值的;3.未能提供支付合理費用相關憑證,不能正確計算合理費用的;4.申報價格低于《房地產價格審核書》所審定的價格,又無正當理由的;5.個人轉讓已購公有住房不能提供所有扣除項目相關資料憑證的;6.辦理完稅手續時,未按規定提供主管地稅征收機關“據實征收”審核意見的。

          扣除裝修費限額的情況如下:1.已購公有住房、經濟適用房:最高扣除限額為房屋原值的15%;2.商品房及其他住房:最高扣除限額為房屋原值的10%。

          (文章來源:廣州日報 作者:李妍)

         
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