二手房市場:被兩個“最”字困惑
今年北京市二手房交易量增幅創歷史最低,價格增幅卻創歷史最高。這是我愛我家房地產經紀有限公司剛剛發布的“2006年回顧”報告中顯示的。
該報告中,一組數據引人注意:2006年北京市二手房的總體交易量在76000套左右,同去年相比增幅約為8%。這是1999年10月開放二手房市場以來,北京二手房交易量增幅最小的一年。
另一個值得重視的數字是:今年1至10月,北京市二手房交易均價為4897元/平方米,與去年同期相比,上漲了1106元/平方米,同比增幅為29.17%,增幅是歷年之最。
這兩個“最”,有些讓人疑惑——國六條中專門有談到大力發展住房二級市場,也就是二手房市場,但今年的二手房市場的表現卻與政策導向恰恰相反,為什么?
“今年連續出臺的營業稅、個稅和土地增值稅,是造成二手房市場量小價高的最主要原因。”我愛我家房地產經紀有限公司副總經理胡景暉說。
他認為,這三個稅的征收,增加了二手房的交易成本,致使很多房主改售為租。從需求來看,二手房價格的上漲,使得一部分客戶轉向一手房或租房市場。因為,二手房的價格優勢沒有了,甚至在一些地區出現了一手房和二手房的價格倒掛現象。
今年針對二手房市場出臺的這些調控措施,本意是想打擊投機行為,也確實起到了一定作用,“但副作用很大。”胡景暉說。
胡景暉覺得,這些調控措施造成二手房交易量減少、價格上漲,從而一手房的價格也會受到影響,繼續上漲。而不論一手房還是二手房,價格持續上漲,會讓人們形成一種升值預期——房地產是投資的好領域。也就是說,上述三項針對二手房市場的調控措施,非但沒能有效遏制炒房的投機行為,反而刺激了房價的上漲。
對于自住者來說,不斷上漲的房價有可能引起一種價格恐慌——“現在不買以后房價會更貴。”直接后果,就是購房需求提前釋放。
“這應該是政府最不愿看到的結果。”胡景暉說。如果二手房的交易量能達到一定規模,價格會相對穩定,甚至下降,從而帶動一手房價格趨于穩定,止住不斷上漲的勢頭,這才是政府最想看到的結果。
而在北京偉嘉安捷投資擔保有限公司總經理康勝看來,“北京是國際化城市,全國各地的人來,很多國家的人也來,他們對住房的需求是客觀存在的”。
正是這種賣方市場的前提下,目前出臺的種種調控措施,短期內會拉高房價。因為交易費用增加后,賣方會立即轉嫁給買方。但從長期來看,這些調控政策對房價卻是有抑制作用的,“那些還沒有介入房地產買賣的人,看到房價和交易費用如此之高,會暫緩房地產買賣行為。需求減少,價格就會下降。”康勝說。
一手房市場:政策與對策博弈
不僅二手房市場價格增幅大,一手房價格也在持續攀升。
國家發展和改革委員會、國家統計局發布的統計數據顯示,10月,中國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲6.6%,漲幅比上月提高0.3個百分點,其中北京更是以10.7%的漲幅名列首位。
據了解,前段時間一些中心城市因為房價過高被中央點名批評。
從去年到今年,針對一手房市場也出臺了被業內人士稱為“組合拳”的宏觀調控措施。但隨著政策的執行,很多人產生了困惑:為什么宏觀調控的效果似乎總沒到位,房價越漲越高?
就在一手房、二手房市場調控政策不斷出臺的情況下,11月中旬以來,北京市卻有三塊地拍出了高價。其中,位于朝陽區四惠橋東北側的四惠地塊以7.5668億元的價格被金地集團拍得,地面樓價已經達到7389元/平方米,業內人士預計將來建成的樓盤售價將會達到1.4萬/平方米至1.5萬元/平方米。
家住交道口的白女士近期非常關注房地產的風吹草動,因為她想把現在住的舊房子賣掉,買一套更舒服的商品房。但看到“四惠地塊被拍出高價”的消息后,白女士非常不解:“國家不是在調控房價嗎,怎么地價還是這么高?”
白女士的不解也是大多數人的不解。
地價高,房價能不高嗎?北京偉嘉安捷投資擔保有限公司總經理康勝介紹,一般情況下,地價占據了房價的30%至40%。從成本的角度看,地價對房價的影響可想而知。
“地方政府的收入很大程度依靠土地出讓的收益,這種模式必須改變。”胡景暉說,地價是推動房價上升的最重要原因,控制地價才能有效控制房價。
北京大學中國經濟研究中心平新喬教授的調查研究表明,地方政府今年賣地收入有望超過1萬億元,依靠土地出讓,地方政府已經賺得盆滿缽滿。
康勝認為,賣地的最大受益者是地方政府。現在中央不斷出臺宏觀調控政策,地方政府在博弈,一下子可能剎不住車。
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