資信并重 資本運(yùn)作
在土地資源有限的房地產(chǎn)市場(chǎng)，開發(fā)商的第一命脈是地，而拿地的第一要素是錢。對(duì)于開發(fā)商來說，找錢，將成為未來很長(zhǎng)一段時(shí)間的工作重心，只要他們還想繼續(xù)生存于這個(gè)市場(chǎng)。
“雖然受央行緊縮銀根的金融政策影響，簡(jiǎn)單從銀行貸款的融資模式已經(jīng)不適用于大多數(shù)開發(fā)商，但是隨著金融產(chǎn)品的豐富，越來越多的房企正通過多種途徑開拓現(xiàn)金流。”上海一位房地產(chǎn)金融人士稱。
受高漲的股市行情激勵(lì)，直接IPO或借殼上市正在成為越來越多地產(chǎn)商融資新寵。“我們正在給一家浙江房地產(chǎn)企業(yè)做IPO前期工作，目前已經(jīng)送交各類報(bào)批文件，就等證監(jiān)會(huì)批復(fù)了。”申銀萬國(guó)一位基金經(jīng)理介紹。
另外，根據(jù)本報(bào)統(tǒng)計(jì)，僅去年第三季度就有30余家房地產(chǎn)企業(yè)通過借殼方式A股上市，具體做法是先由地產(chǎn)公司收購(gòu)上市殼公司股權(quán)，再將優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目注入上市公司，進(jìn)而完成公司名稱和主營(yíng)業(yè)務(wù)的調(diào)整。
“去年一年，房地產(chǎn)類股票成為A股和H股的熱門板塊。在宏觀調(diào)控的觀望情緒逐漸消失后，投資者對(duì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)情況仍然長(zhǎng)期看好。”上海第一財(cái)經(jīng)特約股評(píng)師林榮時(shí)稱。
與以往融資局面不同的另一個(gè)的現(xiàn)象是投資人對(duì)貸款企業(yè)資信考核的側(cè)重點(diǎn)發(fā)生了變化。在信譽(yù)為上的融資新觀念影響下，房企融資除了要有十足的抵押資本，更重要的是培養(yǎng)良好的信譽(yù)體系。“大型企業(yè)能夠在緊縮的信貸政策下從銀行拿到高額授信額度，最重要條件是大企業(yè)良好的還款信譽(yù)及優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的基礎(chǔ)。”南京一家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總裁稱。
模式調(diào)整 產(chǎn)品創(chuàng)新
“70-90”政策將帶來中國(guó)住房結(jié)構(gòu)的大變局，也激發(fā)了一輪中小戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)熱潮。上至建設(shè)部，下至單獨(dú)的房地產(chǎn)開發(fā)商，中小戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)成為熱門話題。
“近日，要求我們更改戶型設(shè)計(jì)方案的房產(chǎn)商不在少數(shù)。”成都一家建筑設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)師透露。這些設(shè)計(jì)包括預(yù)留可拆墻、增加層高以預(yù)留裝修躍層空間等“小轉(zhuǎn)大”的變通戶型思路，也包括節(jié)能、環(huán)保、追求實(shí)用等實(shí)實(shí)在在的創(chuàng)新研究。
“不可否認(rèn)，在中央70%新住宅應(yīng)建小戶型的政策要求下，會(huì)有一些設(shè)計(jì)方案僅以突破政策限制為目的。但是，也有成熟的開發(fā)企業(yè)已將精力大量投放到了改革產(chǎn)品本身的品質(zhì)上來，這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來說是最珍貴的進(jìn)步。”上海易居研究院一位分析師稱。
例如，某大型房企已經(jīng)在廣州、南京等地開始嘗試鋼結(jié)構(gòu)住宅，甚至通過建筑的定制組合方式大大縮短工程工期，實(shí)現(xiàn)壓縮成本。同時(shí)將房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)一步分拆，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、安裝、監(jiān)理等各環(huán)節(jié)細(xì)化到50多個(gè)核心合作伙伴，實(shí)現(xiàn)200多個(gè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的責(zé)任分工。
盡管這些努力都在嘗試和磨合階段，但已經(jīng)受到了業(yè)界的關(guān)注與認(rèn)同。“政府鼓勵(lì)企業(yè)之間以最終產(chǎn)品——住宅為紐帶，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，形成關(guān)系緊密的產(chǎn)業(yè)聯(lián)合體，并最終成為推進(jìn)中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的中堅(jiān)力量。”建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心一位負(fù)責(zé)人此前表示。
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