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        漲勢不改 房價上漲背后供給乏力
        2007年01月30日 09:33



        (圖片來源:中國證券報)

          京城的房價“漲勢不改”,房地產市場的供求關系也“趨緊依舊”。北京市統計局和國土資源部門近幾年的綜合數據顯示,國家對房地產的宏觀調控, “調低”了開發投資,“調低”了商品房供給,但卻沒有給高企的房價“降溫”。市場分析人士認為,2006年,北京房地產市場已經呈現出的開復工面積、竣工面積雙雙下滑,以及住宅空置面積大幅減少等特點表明,房價上漲背后,存在著供給乏力這一關鍵性因素。

          投資趨緩導致供給偏緊

          宏觀調控在遏制房地產投資增幅方面效果十分明顯。北京市統計局的數據顯示,房地產調控開始的2004年,北京房地產領域的新開工面積出現比較大幅度的下降,下降了11.1%。2005年,下降幅度稍微有所緩解,但是仍然比2004年下降2.9%。業內專家指出,房地產新開工面積,是該領域投資的一個主要先行指標。這個先行指標出現比較大幅度下降,勢必會影響到投資。

          此外,房地產投資方面的其他指標也在下滑。根據北京市年度國民經濟和社會發展統計公報的數據,2006年,北京市商品房施工面積10483.5萬平方米,比上年下降2.5%;其中商品住宅6311.3萬平方米,下降13.3%。商品房竣工面積3193.9萬平方米,下降15.3%;其中商品住宅2193.3萬平方米,下降22.8%。

          在供給偏緊的情況下,商品房空置面積也開始加速消化。2006年末,北京商品房空置面積為1039.7萬平方米,比上年末減少334.5萬平方米;其中商品住宅空置494.1萬平方米,減少305.6萬平方米。

          業內專家坦言,雖然助漲房價的因素非常復雜,但是供求關系顯然是決定性因素之一。從2001年至2006年北京房地產市場運行情況的數據可以看出,房屋價格變動和竣工面積、銷售面積的變動,三者之間存在著很強的互動關系。竣工面積、銷售面積增長較快的年份,房價漲幅平穩,甚至有所下降。

          來自國土資源部信息中心的數據顯示,2002年,北京市商品房竣工面積為2384.4萬平方米,比上年增長了39.7%,銷售面積為1708.3萬平方米,比上年增長了41.8%,兩項指標均為近5年來最大漲幅;與此相呼應,2002年,北京住宅平均價格比上年下降了近5%。該效應還延續到了2003年,數據表明,當年北京住宅平均價格仍略有下降。

          而房地產投資放緩后的2004、2005和2006年,商品房施工面積⒖⒐っ婊拖勖婊腦齜宦廢祿?006年出現了負增長。與此同時,房價卻在一路上揚。根據中國人民銀行營業管理部貨幣政策分析小組所做的“2004—2005北京市金融運行報告”,2004年,北京住宅平均價格增幅為6.7%,2005年增幅達到了19.2%,而2006年,漲幅也超過了10%。

          北京市統計局有關負責人也指出,北京房地產市場有兩種力量的博弈。一個是中央政府讓整體經濟不要太熱,要適當地降降溫,就要降低房地產的投資。另外一種力量,就是需求的力量。這使得住房市場的供需關系日益緊張。

          每年新增需求遠超供應

          由于住房商品的特點,不可避免地出現一些投資和投機性的需求。加上住房剛性需求以及改善住房的需求,這就使得社會對住房的需求相當大。

          北京常住人口的快速增長,帶來了對住房需求的增長。北京市統計局的數據顯示,近三年,北京每年增加41.5萬人。按照2006年北京城鎮居民人均住房建筑面積25.9平方米計算,每年新增住宅需求達到1074.85萬平方米。

          《北京住房建設規劃(2006年-2010年)》中指出,到2010年,北京城鎮人口人均住房建筑面積將要達到30平方米左右。這意味著2006后的4年內,北京人均居住面積還將提高4.1平方米左右。如果按照2006年北京市1581萬常住人口計算,每年還需要新增建筑面積1620.53萬平方米。加上新增人口產生的住房需求,北京今后4年,每年新增的住房建筑面積的需求至少是2700萬平方米。而實際供應量約為2200萬平方米,有500萬平方米左右的缺口。

          一位市場人士指出,首先,北京城市化進程進一步加快帶動了大量的拆遷住房需求;其次,人們生活水平提高推動住房消費升級,增加了他們的置業需求;最后,北京作為國際大都市吸引著大批的精英人士來京工作,這也產生巨大的自住需求。

          除了住房剛性需求外,為了保值和投資而購房,也成為不少富裕人群的選擇。招商銀行曾委托零點遠景調查做過一項調查,調查對象是個人金融資產在50萬元以上的都市高收入群體。調查結果表明,高收入群體大多偏愛保值型的房地產投資。而這些需求就很難加以量化了。

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        編輯:王菲】
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