2006年7月份，建設(shè)部等六部委聯(lián)合發(fā)布了對于中國房地產(chǎn)業(yè)和外來資本同樣具有歷史意義的171號文件。這個被稱為“限外令”的文件，業(yè)內(nèi)外一度視之為阻礙外資盲目進入中國房地產(chǎn)市場的屏障。但是，事實證明，外資投資中國房地產(chǎn)市場的步伐并未因此有所停滯。
2006年下半年，中國房地產(chǎn)投資市場頗不平靜；2007年1月，美國華平投資又以增資擴股形式入股上海中凱房產(chǎn)，從而拉開了2007年房地產(chǎn)市場外資收購的序幕。高力國際提供的數(shù)據(jù)顯示，2006年僅上海房地產(chǎn)市場便完成了將近20億美元的投資交易。“預(yù)計2007年的房地產(chǎn)外來投資市場將繼續(xù)保持這種活躍態(tài)勢，核心海外基金終于開始持續(xù)進入。”高力國際華東區(qū)常務(wù)董事翁琳表示。
關(guān)鍵詞 大舉進入
在國家外匯管理局國際收支分析小組提供的《2006年上半年中國國際收支報告》中，2006年上半年，新設(shè)外資房地產(chǎn)企業(yè)1180家，同比增長25.04%；合同外資金額128.52億美元，同比增長55.04%；實際使用外資金額32.2億美元，同比增長27.89%。與之相對應(yīng)的，去年上半年外資房地產(chǎn)行業(yè)新增外債為17.35億美元，同比增長203.32%。截至2006年6月末，外資房地產(chǎn)外債占全部房地產(chǎn)外債比例為92.13%，外資房地產(chǎn)行業(yè)外債總量呈現(xiàn)逐年遞增趨勢。此外，《報告》還強調(diào)，在部分地區(qū)，境外機構(gòu)、個人非自用和非自住目的的購房，對當?shù)胤康禺a(chǎn)價格上漲有一定的推動作用。
在此背景之下，171號文件對外資從房地產(chǎn)市場準入審批、交易、外資個人購房面積，以及結(jié)匯方式等方面，均提出了嚴格的管理要求。其中，規(guī)定了“購買非自用房地產(chǎn)，必須先申請設(shè)立外商投資企業(yè)”。而對于外商設(shè)立投資企業(yè)的自有資金要求也進行了嚴格規(guī)定：“投資總額超過1000萬美元的，注冊資本金不得低于投資總額的50%。”同時，對于外商房地產(chǎn)投資企業(yè)的經(jīng)營，注冊資本金和項目開發(fā)資金未達要求的，外匯管理部門不予外匯借款結(jié)匯。無疑，該文件的發(fā)布大幅提高了外資進入中國房地產(chǎn)市場的門檻。
在文件發(fā)布之后的三個月內(nèi)，一向表現(xiàn)活躍的上海房地產(chǎn)市場靜寂了下來。“但這只是暫時現(xiàn)象，外資只是需要時間根據(jù)限外政策進行策略調(diào)整。”仲量聯(lián)行全球董事鄧文杰當時表示。事實證明，外資進入的步伐確實并未受到多大阻礙。
今年潦跡攔僥薊鴯競謔?Black stone Group)宣布，已經(jīng)聘請中國香港特區(qū)政府財政司前司長梁錦松，作為其高級執(zhí)行董事及中國區(qū)主席，主要負責開拓亞洲市場。外界將這一舉動稱之為“黑石積極謀動中國內(nèi)地市場的問路舉措”。一周之后，美國橡樹資本管理有限公司(Oaktree Capital Management)對外公布，任命白瑞甫擔任橡樹資本(中國香港)有限公司主席。此前，白瑞甫的頭銜是摩根大通亞太區(qū)主席兼行政總裁。美國橡樹資本管理有限公司，這個在全球管理資產(chǎn)高達330億美元的投資企業(yè)，2005年設(shè)立了中國香港辦事處，今年則以設(shè)立北京辦事處作為正式進入中國內(nèi)地市場的標志。
這兩個國際資本大鱷的涉水之舉，只是眾多海外資本爭搶中國內(nèi)地市場的一個縮影而已。一位美國房地產(chǎn)投資公司負責人告訴記者，他所屬的企業(yè)在2006年低調(diào)“潛入”中國內(nèi)地市場，目前正在全國各地尋找投資項目。而另一家美國最大的私募基金公司則在今年悄悄設(shè)立了上海辦事處。“許多海外基金或投資銀行都對中國市場產(chǎn)生了濃厚興趣，在長期觀察之后決定進入。”一位外資銀行首代表示，這家澳大利亞數(shù)一數(shù)二的投資銀行同樣決定近期在中國展開業(yè)務(wù)。
“有許多基金是之前從來沒有接觸過的，如今都出現(xiàn)在中國投資市場里。”擁有豐富投資經(jīng)驗的鄧文杰，曾經(jīng)擔任過仲量聯(lián)行新加坡董事總經(jīng)理一職，對于如過江之鯽出現(xiàn)在中國內(nèi)地市場的海外資本，他用了“精彩紛呈”來形容。
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