關鍵詞 投資策略
“實際上，目前出手頻繁、表現(xiàn)活躍的外資投資者如高盛、花旗、摩根士丹利、美林等，大部分為投資銀行，與私募基金的操作理念還是有區(qū)別的�！敝倭柯�(lián)行石澄告訴記者。據(jù)了解，投資銀行經營的業(yè)務主要包括證券承銷、收購兼并、資產證券化、基金管理、咨詢服務等方面。“從某些角度來看，投行倒是更有些投機基金的性質�！笔伪硎�。
業(yè)務面廣泛、快進快出的特點，決定了這些投行的投資策略通常以組合投資、跨市套利及資產重組為主，這也是在推動企業(yè)上市、收購包裝物業(yè)等項目中頻頻發(fā)現(xiàn)投行身影的原因。與之相對，專業(yè)基金則更趨于細分化，投資方向也更為專注。“投行在財務層面上表現(xiàn)專業(yè)，而基金只做專門物業(yè)，且由專業(yè)人士來負責基金管理，實行程序化投資決策。”高力國際翁琳解釋說。
自2004年開始的宏觀調控政策，使得缺錢的房地產企業(yè)越來越多。一位不愿意透露姓名的海外私募基金負責人曾坦率表示，在銀行提高門檻之前，基金要求的投資回報是10%；待到銀根一收緊，回報率就提高到了20%至30%。一開始，他們把投資焦點集中在缺乏后繼資金支持的項目上，“由于地拿得早，價格通常會較為便宜，開發(fā)商的投資回報率普遍可在50%至100%，這對于基金的高額回報也有保障。”但在實際操作中卻發(fā)現(xiàn)，符合這種要求的“好項目”根本可遇不可求，因此，他開始將策略調整為購買成熟物業(yè)。
“成熟物業(yè)已經基本上把風險過濾到最低，因此這是比較安全的進入方式。”美國凱雷相關負責人告訴記者。一方面，成熟物業(yè)的市場價格可以提供升值空間的衡量依據(jù)，另一方面，投資方更容易測算好退出方式的可行性。
按照凱雷相關負責人的說法，在2004年上海住宅物業(yè)漲至高峰時期，獲利空間已經極其有限，外資投資機構開始轉往其他城市或投資商辦物業(yè)；等到住宅價格下落到一定幅度時，基金再重新逢低進入。這種投資策略的變更，很好地詮釋了自2004年以來外資在上海收購現(xiàn)成物業(yè)的投資路線變化。
而美國華平投資又是另一種投資策略，雖然在進入之初也對于項目融資、收購物業(yè)等方式表示過興趣，但最終還是選擇了企業(yè)合作的方式�！皬奈覀兊耐顿Y角度來看，項目公司層面的合作并不合胃口。”美國華平投資有關人士表示。對他們來說，入股母公司實行長期戰(zhàn)略性合作，更符合其回報要求。在成為富力地產、綠城中國的戰(zhàn)略合作者之后，今年又以參股形式與中凱集團、中凱開發(fā)團隊實行三方合作，并為其投資企業(yè)中凱開發(fā)提供每年不少于3000萬美元的資金支持。
美國華平投資集團董事總經理Philip Mintz表示，在項目層面上的投資，雖然周期明確，且回收利潤時間短，但風險很大。而在企業(yè)層面上的合作，則屬于長期性投資方式，能夠有效分散風險和加強管理。
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