關(guān)鍵詞 選擇標(biāo)準(zhǔn)
對(duì)于中國內(nèi)地開發(fā)商來說，房地產(chǎn)游戲規(guī)則正在變得越來越嚴(yán)苛。在這種形勢之下，擁有雄厚資金的海外投資機(jī)構(gòu)被視為“救命稻草”。但實(shí)際上，海外資本對(duì)于合作伙伴、投資項(xiàng)目的選擇標(biāo)準(zhǔn)非常嚴(yán)格。
“海外基金雖然對(duì)中國市場有興趣，但大部分‘初來乍到者’仍然屬于探索階段。在國內(nèi)不會(huì)立刻組建大規(guī)模團(tuán)隊(duì)，只會(huì)通過極少數(shù)專業(yè)人士操作成功與否的情況，來衡量是否要正式進(jìn)入。”一位基金負(fù)責(zé)人告訴記者。而為了節(jié)約管理成本、提高效率，只對(duì)不低于其投入資金數(shù)額下限的項(xiàng)目才會(huì)表現(xiàn)出興趣。“我們公司對(duì)于下限的界定一般是3000萬美元。”此外，在具體項(xiàng)目的選擇上，“沒有動(dòng)遷、價(jià)格便宜、產(chǎn)權(quán)清晰”是最為基本的衡量標(biāo)準(zhǔn)。除此之外，合作企業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)也在被考慮范疇之內(nèi)。“如果有好團(tuán)隊(duì)但沒有好項(xiàng)目，可以利用資金去收購，但缺乏好團(tuán)隊(duì)的話，在人力培養(yǎng)上更花費(fèi)時(shí)間與精力。因此我們寧愿選擇管理團(tuán)隊(duì)優(yōu)秀的企業(yè)。”該負(fù)責(zé)人表示。
在中凱開發(fā)的投資上，華平投資對(duì)于該公司管理團(tuán)隊(duì)的期望顯而易見。據(jù)悉，中凱管理團(tuán)隊(duì)的核心成員大部分畢業(yè)于美國麻省理工學(xué)院，且皆具備了豐富的業(yè)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)。華平投資Philip Mintz認(rèn)為，好的合作伙伴有助于投資者迅速進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌觯⑷〉贸晒Α?/p>
去年11月16日，摩根士丹利參股投資15億元的首個(gè)商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目——上海安信商業(yè)廣場開始入市，其合作伙伴安信置地之前已與摩根士丹利有過多次合作經(jīng)驗(yàn)。“安信與摩根士丹利的合作開始比較偶然，但雙方通過那次合作，建立起彼此信任的關(guān)系，加上理念、方式比較貼近，以后的合作機(jī)會(huì)就逐漸增多起來。”安信置地副總經(jīng)理鄭銘向記者介紹說。他坦率表示，中國房地產(chǎn)市場存在著許多不確定因素，因此摩根士丹利需要尋找一家信得過的合作伙伴。“擁有優(yōu)質(zhì)資源、很強(qiáng)管理能力的企業(yè)更容易獲得青睞。”
關(guān)鍵詞 市場展望
有意思的是，雖然海外資本爭先恐后地進(jìn)入中國市場希冀獲利，但相關(guān)研究資料表明，截至2006年底，上海房地產(chǎn)市場的投資回報(bào)呈現(xiàn)明顯收縮態(tài)勢，平均收益率跌入7%至8%的范圍。從這個(gè)表象來看，明顯不符合一些機(jī)構(gòu)投資者的趨利本意。“我們在實(shí)際操作中發(fā)現(xiàn)，難度最大的是要找到完全契合的買賣雙方。”翁琳說道。
一位投資銀行人士也向記者抱怨，如今開發(fā)商的心理預(yù)期較之前幾年有明顯提升，真要找到價(jià)格合理、回報(bào)率高的項(xiàng)目，還真是不容易。“現(xiàn)在的情況是，好項(xiàng)目非常稀少，而且競爭厲害。”他認(rèn)為，雖然中國房地產(chǎn)投資市場受到廣泛關(guān)注，但整體環(huán)境尚未完全成熟。“最大的風(fēng)險(xiǎn)性來自于政策變動(dòng)，這是外資真正需要擔(dān)心的因素。”
安信置地副總經(jīng)理鄭銘表示，企業(yè)應(yīng)該充分利用政策的引導(dǎo)作用，做符合政策要求的事，才能為企業(yè)帶來發(fā)展空間，而不會(huì)形成束縛。“‘'限外令’的發(fā)布，對(duì)于不規(guī)范操作的企業(yè)來說，的確會(huì)有限制作用，但旨在穩(wěn)健發(fā)展的企業(yè)，反而更易適應(yīng)政策所帶來的變化。”
“我們在進(jìn)入中國市場之初便已成立了合資企業(yè)，是真正有長期發(fā)展考慮的。因此，不會(huì)像那些存有投機(jī)性心態(tài)的投資者那樣受到政策影響。”凱德置地林明彥說道。
高力國際翁琳認(rèn)為，規(guī)范外資房地產(chǎn)投資行為，能夠使得中國內(nèi)地市場產(chǎn)生平穩(wěn)增長的長期趨勢。而對(duì)于海外投資機(jī)構(gòu)的相應(yīng)限制，能夠帶來更為國際化的管理方式及理念構(gòu)想。“這對(duì)于國內(nèi)發(fā)展商的軟硬件改善，有較好的促進(jìn)作用，中國房地產(chǎn)市場也會(huì)發(fā)展得更為先進(jìn)、快速。”（作者：唐文祺 轉(zhuǎn)載時(shí)有刪節(jié)）
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