3月9日，北京個人合作建房(又稱“集資建房”)發(fā)起人于凌罡，參加了海淀區(qū)花園北路25號地的競標(biāo)預(yù)登記。

　　曾經(jīng)還是聯(lián)想工程師的于凌罡，自2003年底發(fā)起個人合作建房，設(shè)立了北京首個個人合作建房組織———藍(lán)城公司后，全身心投入到個人合作建房的工作中。

　　電話鈴聲響起，于凌罡剛拿起話筒，辦公室內(nèi)另一臺電話又響起。有人咨詢個人合作建房事宜，有人則要求加入。

　　花園北路25號，這塊面積8088平方米的土地，是于凌罡和他200多位合作者夢想建立家園的地方。

　　截至3月7日，共有237名合作者與藍(lán)城公司簽約驗資，累計金額8115萬元。讓于凌罡興奮的是，目前簽約驗資人數(shù)仍在增加：“最終資金將突破9000萬元甚至更多，買地款可一次性付清，原則上購入沒有問題。”

　　他們必須面對的障礙

　　3年來，于凌罡一次次“倒”于買地之下。

　　從最初的東四十條新中街地塊，到芍藥居甲2號地塊，再到工體北路4號地，于凌罡與其合作者們相中的地塊每次都落入他人之手。

　　2005年后，北京、上海、杭州、鄭州、大連、深圳、溫州……一批大中城市紛紛加入集資建房的行列。其中大多數(shù)因買地等原因擱淺。

　　作為藍(lán)城公司的法律顧問，金誠同達(dá)律師事務(wù)所律師楊建津深刻體會到拿地的困難：“客觀上適合個人合作建房組織競標(biāo)的地塊較少，因為土地管理部門供應(yīng)招拍掛的土地規(guī)模都比較大，而個人合作建房組織所需土地規(guī)模又相對較小；個人合作建房組織因為并非專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司，缺乏開發(fā)經(jīng)驗、一定的開發(fā)資質(zhì)等，招拍掛前評估競買者時，土地管理部門對其綜合打分相對較低，影響競標(biāo)成功；個人合作建房組織資金與房地產(chǎn)開發(fā)公司相比處于絕對弱勢，難以形成競爭等。”

　　綜觀買地過程，個人合作建房將不得不逾越各種障礙，稍有不慎，滿盤皆輸。

　　資格障礙

　　買地首先要解決主體資格問題，對于參加土地招拍掛的主體資格，各地規(guī)定有所不同。在北京等地，個人合作建房組織或個人也可以參與招拍掛，但按相關(guān)政策規(guī)定，非房產(chǎn)開發(fā)公司拿到土地后，必須在一定時間內(nèi)注冊一家房地產(chǎn)公司開發(fā)這塊土地。

　　在溫州等地，相關(guān)部門對招拍掛主體資格把關(guān)較嚴(yán)———具備三級以上資質(zhì)的房地產(chǎn)公司。為此，溫州個人合作建房發(fā)起人趙智強(qiáng)另辟蹊徑。

　　趙智強(qiáng)以個人合作建房組織，與溫州瑞安市一家符合招拍掛資質(zhì)的房地產(chǎn)公司達(dá)成協(xié)議，由房地產(chǎn)公司出面參加招拍掛，完成基建后退出，個人合作建房組織支付其一定費用。

　　但此舉招來了麻煩，2006年12月13日，人民網(wǎng)報道稱，溫州市房管局領(lǐng)導(dǎo)公開表態(tài)，稱“在事先沒有告知的情況下，溫州個人合作建房組織就委托開發(fā)商拿地，存在欺詐嫌疑。”

　　銀行障礙

　　2006年12月，杭州個人合作建房發(fā)起人王涌宇相中了杭州市國土資源局新推出的杭政儲出38號地塊。地塊掛牌報名時間為2006年12月28日至2007年1月11日，參與競拍需籌集400萬元。

　　2006年12月26日，杭州個人合作建房進(jìn)入實質(zhì)性操作階段。個人只要到恒豐銀行杭州分行儲蓄柜臺存入5萬元活期存款，并簽訂相關(guān)協(xié)議書，即可正式成為組織成員。資金由銀行托管，需三方公章(銀行、合建公司、開發(fā)商)才能動用。出人意料的是，恒豐銀行杭州分行當(dāng)天突然宣布，雙方“無接洽、無協(xié)議”，不負(fù)責(zé)賬戶監(jiān)管。

　　2007年1月8日，經(jīng)個人合作建房組織努力，合作銀行改為中信銀行杭州分行某支行，但同一天，該支行也撤出。

　　最終，杭州個人合作建房組織拿地的希望完全破滅。

　　開發(fā)商障礙

　　為保證資金充足，順利拿下“花園北路25號”，于凌罡早就開始為籌集資金而準(zhǔn)備。“因為個人合作建房組織成員相對數(shù)量不多，大多為中等收入者，限制了資金，繼而限制了買地。”楊建津律師解釋說。

　　而這種資金的限制，因房地產(chǎn)開發(fā)商對個人合作建房的聯(lián)合抵制而顯得尤為突出。廣州個人合作建房發(fā)起人魏琨對此深有感觸。“我們參加了一些土地拍賣，但地價太高，難以承受。”魏琨說。2006年，魏琨所在的個人合作建房組織準(zhǔn)備競拍一塊地，引起當(dāng)?shù)亻_發(fā)商的高度關(guān)注，地價被抬高不少，直接導(dǎo)致個人合作建房組織拿地失利。

  [1]  [2]  [下一頁]