3月21日，中國經(jīng)濟時報記者來到惠州市東湖花園三號小區(qū)進行采訪、調(diào)查。得知記者到來，大批業(yè)主聞訊聚集小區(qū)，聲討開發(fā)商“敲骨吸髓”的“欺詐行為”，并向記者提供了大量的證據(jù)資料。
據(jù)了解，廣東省惠州市隆生企業(yè)(集團)有限公司是惠州市房地產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)，以開發(fā)東湖花園在惠州市房產(chǎn)界異軍突起，所開發(fā)的東湖花園系列小區(qū)受到廣大市民的追捧。
“開發(fā)初期，東湖花園大打‘優(yōu)惠牌’。其中物業(yè)管理費曾打出全市最低價，只收0.48元／平方米，并承諾永不提價。然而，業(yè)主入住小區(qū)還不到3年，開發(fā)商就在沒有告知業(yè)主的情況下，單方面擅自將管理費提高到0.60元／平方米。更可怕的是，我買的房子比購買合同上的面積少了17平方米。”一見到記者，業(yè)主張女士就迫不及待地對本報記者說。
“我的愛人是偏癱的，我當(dāng)時之所以選擇買這里的房子，就是看好小區(qū)當(dāng)初的建筑結(jié)構(gòu)規(guī)劃，當(dāng)時小區(qū)樓房的第一層是架空的，空間很寬闊、舒暢，陪愛人在小區(qū)散步也方便；可是現(xiàn)在的小區(qū)和原來買房時所看到的模型、圖紙完全不一樣了，許多公共面積都被開發(fā)商改成了房子或車庫賣掉了。”
“我們買房時，隆生地產(chǎn)刊登在惠州房地產(chǎn)網(wǎng)上的銷售資料和宣傳資料里公開承諾要建設(shè)小區(qū)會所、游泳池、籃球場、網(wǎng)球場等設(shè)施，現(xiàn)在沒有一個兌現(xiàn)……”陳女士說著說著眼眶濕潤了。
“我們?nèi)栃^(qū)在收樓時共繳納小區(qū)維修基金600萬元，從2001年業(yè)主陸續(xù)入住小區(qū)已經(jīng)6年時間了，隆生地產(chǎn)將業(yè)主的維修基金挪用了6年之久……” 業(yè)主黃先生臉上露出難以置信的表情。
在采訪過程中，業(yè)主反映的問題大致可分為5類。一是房子面積“縮水”，“縮水”少則3至4平方米，多則有近20平方米。二是逾期辦理房產(chǎn)證，逾期時間從1至3年不等。三是多收亂收各種費用，如小區(qū)信箱本是郵局免費提供給業(yè)主的，物業(yè)公司卻強制每戶收取250元；建檔費也應(yīng)是免的，也被收了100元；特別是委托辦理房產(chǎn)證的費用，比房產(chǎn)局規(guī)定收費多出幾千元不等。四是將公共設(shè)施或公有面積擅自改建后賣掉，例如將樓房屋頂層使用權(quán)賣掉，將一樓架空層改建為房子或車庫賣掉。五是挪用業(yè)主維修基金。
3月21日下午，一上班，本報記者就上述問題采訪了惠州市房產(chǎn)局分管房產(chǎn)業(yè)務(wù)的副局長袁貴平。雖然采訪時間正好碰上全局員工開會，但袁副局長對記者的到來還是給予了重視并接受了采訪。袁副局長告訴記者，業(yè)主反映的情況基本屬實。但有些問題不屬于他們管理的范疇，比如收費問題要找物價局，改建公用設(shè)施應(yīng)找規(guī)劃局。
關(guān)于房子面積“縮水”問題，袁副局長認為：2003年以前國家并未規(guī)定小區(qū)分攤面積不能算在建筑面積內(nèi)，“縮水”面積被分攤了；2004年國家出臺相關(guān)規(guī)定后，房產(chǎn)局及時給業(yè)主換發(fā)了新房產(chǎn)證，更改了錯誤的做法，并要求隆生地產(chǎn)賠償業(yè)主“縮水”面積的費用。
“原來房產(chǎn)證內(nèi)容用小字注明分攤面積的做法是錯誤的，我們有錯就糾”。當(dāng)記者提到業(yè)主反映的同一套房子，出現(xiàn)了兩本不同記錄的房產(chǎn)證版本時，袁副局長承認了錯誤的做法并強調(diào)糾正錯誤。
關(guān)于業(yè)主反映的維修基金被挪用的問題，由于袁副局長要趕著開會，未能向記者作答。
那么，對本報記者了解的情況，隆生地產(chǎn)會是什么說法呢？隆生地產(chǎn)對業(yè)主反映的問題全部給予了否認。在采訪完袁副局長后，在他的介紹下，記者聯(lián)系了隆生地產(chǎn)有關(guān)負責(zé)人并來到了隆生地產(chǎn)的總部。記者要求采訪隆生地產(chǎn)公司負責(zé)人，但沒有得到支持，而是該公司法務(wù)室主任林春燕和另外一位媒體部小姐接受了記者采訪。
“房子面積‘縮水’是因為政策的更改，造成業(yè)主的誤解，我們的報建面積與預(yù)售面積一致，沒有‘縮水’”“況且，我們的部分房子是按套出售的，按套內(nèi)建筑面積計算，也就是說按照整套房子的總價格出售的，所以不存在‘縮水’問題”。針對業(yè)主普遍反映的房子面積“縮水”問題，林春燕接受記者采訪時解釋說。
關(guān)于逾期辦理房產(chǎn)證，林春燕解釋說，因為申報辦房產(chǎn)證需要幾個月時間，還有面積測繪也花了11個月。至于業(yè)主反映多收費的問題，她認為是預(yù)收而不是多收，國家有規(guī)定，多收的以后可以再退。
針對開發(fā)商能否向業(yè)主強制收取小區(qū)信箱費的問題，林春燕認為：“信箱是郵局免費提供的，但是免費提供給開發(fā)商的，而不是提供給業(yè)主的。既然是提供給開發(fā)商的，我們就有權(quán)收費。”她還比喻說：“就象別人送給我的衣服，我不一定就非要無償?shù)厮徒o別人”。
“關(guān)于配套設(shè)施改建的問題，我們已經(jīng)辦理了變更手續(xù)，有規(guī)劃許可并告知業(yè)主，可以改建并賣出，我們并沒有違法。”
關(guān)于維修基金被挪用的問題，林春燕認為沒有這回事，因此沒有做進一步的回答。
那么，隆生地產(chǎn)林春燕對上述問題的回答是否具有法律依據(jù)呢？3月22日，本報記者就以上關(guān)鍵問題采訪了代理此案的廣東廣法律師事務(wù)所的張律師。
針對房子面積“縮水”問題，張律師認為：根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條規(guī)定：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按以下原則處理：(1)誤差比絕對值在3%以內(nèi)返還購房款及支付利息；(2)誤差比絕對值超過3%雙倍返還購房款。現(xiàn)在，開發(fā)商向業(yè)主所售商品房的建筑面積誤差比全部超過3%，應(yīng)當(dāng)按法律規(guī)定向業(yè)主返還相關(guān)款項。
對于林春燕所說的“按套出售”問題，張律師認為，這個“按套出售”其實就是開發(fā)商設(shè)下的陷阱。張律師進一步解釋說，根據(jù)國家建設(shè)部于1995年制定的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則(試行)》(以下簡稱規(guī)則)第五條規(guī)定：“商品房按‘套’或單元出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積及應(yīng)與分攤的公用建筑面積之和。商品房的銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分攤的公用建筑面積。”顯然，商品房銷售面積和套的銷售面積指的是同一個概念。
談到逾期辦證問題，律師認為：根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條規(guī)定第(二)、(三)項的規(guī)定，開發(fā)商已嚴重違約，應(yīng)自房屋交付使用之日或自合同訂立之日起90日起開始承擔(dān)違約責(zé)任。
那么，小區(qū)信箱是否應(yīng)該向業(yè)主收費呢？“信箱是郵局免費提供給終端用戶的，即小區(qū)業(yè)主，使用權(quán)歸業(yè)主所有。開發(fā)商從中向業(yè)主收費是沒有任何法律依據(jù)的。”律師肯定地說。
關(guān)于業(yè)主反映隆生地產(chǎn)挪用維修基金的情況是否屬實？本報記者在調(diào)查中獲得了兩份證據(jù)文件。一份是由惠州市房產(chǎn)管理局2005年1月20日發(fā)給東湖房產(chǎn)(惠州)開發(fā)有限公司的“惠市房函200510號文件”，文件名稱為《關(guān)于要求將維修基金存入專戶的通知》，通知明確指出：“根據(jù)業(yè)主的投訴，經(jīng)我局派員調(diào)查了解核實，東湖花園樓盤銷售時，你司已向業(yè)主收取了物業(yè)維修基金，但迄今未將業(yè)主繳交的維修基金存入監(jiān)督帳戶……為了加強住房專項維修基金管理，保障售后物業(yè)的維修，維護物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的利益，經(jīng)研究，現(xiàn)要求你公司在2005年2月25日前，按照有關(guān)規(guī)定完成如下整改……”。
另一份是由“惠州市城市社區(qū)物業(yè)管理專項整治行動領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室”2005年8月1日發(fā)給“東湖房產(chǎn)(惠州)開發(fā)有限公司”的物業(yè)管理整改通知書”。該通知同樣指出“經(jīng)調(diào)查，你公司應(yīng)在8月31日前就以下問題自行整改：未將東湖花園一區(qū)、二區(qū)、三區(qū)、四區(qū)、六區(qū)東湖苑等6個物業(yè)管理區(qū)域的住房專項維修基金移交給惠州市房產(chǎn)局管理監(jiān)管……”。
在調(diào)查中，記者還發(fā)現(xiàn)一個有趣的現(xiàn)象：東湖花園一、二、六號小區(qū)都已成立了業(yè)主委員會，而有存在房子面積“縮水”爭議等問題的三、四號小區(qū)至今只能成立“地下業(yè)主委員會”。
“我們?nèi)⑺奶栃^(qū)業(yè)主多次自發(fā)組織起來，強烈要求成立業(yè)主委員會，卻一直遭到隆生地產(chǎn)各方面的無理阻撓。”“雖然得不到公開的承認，但我們還是成立了‘地下業(yè)主委員會’，自發(fā)地維護自己的合法權(quán)益！”“不管他們在惠州多么有權(quán)有勢，只要還在對業(yè)主‘敲骨吸髓’，我們就會抗爭到底。”這群不愿透露姓名的業(yè)主們話語很響亮，很堅定。(謝建超 魏金輝)
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