中國房地產界的重量級人物潘石屹先生,近來一直在研究北京市的房價。不僅在他的博客中推出了多篇研究成果,還在一些媒體上發表了其中的若干篇博客文章。他在分析了不同價格區間平均房價的變動后,提出了“低價房漲幅變小,高價房漲幅變大”的結論,并認為“這與北京市這兩年進行宏觀調控,大幅增加了低檔房的供應量”有關。按照這樣的說法,非專業人士難免繼而得出“把變小變大平均一下,其實漲幅不大”、“普通民眾需要的低價位房價格還在下降”的誤判。
好在潘石屹先生是房地產界一位難得的態度謙和、虛心好學的大腕兒。他在和各方面專家交流之后,意識到此前的說法“有表述不當的地方”。他在3月29日的博客中寫道:“例如,我們要分析每平方米3000~5000元這個區間的房價,如果用2006年的成交量與2005年比較,假如接近每平方米3000元的成交量增大,而接近每平方米5000元的成交量減少,即使在這個區間內所有房子的真實價格都在上漲,可能還會得到在每平方米3000~5000元這個區間的平均房價是下跌的結論!
但他的這個說法只說出錯誤的一個方面,且未必能讓百姓聽明白。因此,筆者還要進一步指出,他的房價說的另一個更為嚴重的錯誤是,忽視了低價房售量減少、比重下降這樣一個不應忽視的事實。我們可以假設潘先生引用的數據是準確的,口徑范圍是可比的。他的數據顯示,2006年同2005年相比,北京每平方米售價在6000元以下的房屋平均售價下降了4.3%;售價在20000元以上的房屋平均售價上漲了26.4%;全部房屋平均售價上漲了16.7%。他和支持他觀點的人據此認為,北京的房價是因為高價房越來越高所拉動的,而高價位房對老百姓生活影響不大;同時,老百姓需要的低價位房價格還在下降。
我們當然希望事實也是如此,但很遺憾,這只是假象。因為潘石屹先生提供的數據顯示,2006年每平方米售價在6000元以下的房屋銷售面積比上年減少189萬平方米,在全部房屋銷售面積中的比重由上年的39%下降到29.5%,下降了將近10個百分點。這就是說,低價位的房越來越少了,其平均價格的下降是和其絕對量、比重的下降有直接因果關系的。
我們舉一個最簡單的例子。假設20歲及以下的年齡組共有3人,年齡分別是12歲、16歲和20歲,平均年齡是16歲。一年后,20歲的那位進入了21歲及以上年齡組;20歲及以下的年齡組還有2人,年齡分別是13歲和17歲,平均年齡是15歲,比上年下降了1歲。雖然所有人的年齡都隨著時光的流逝增長了,但由于低年齡組的人少了,該組的平均年齡下降了。顯然,我們不能說年齡低的越來越低;而是年齡低的人越來越少,同時,包括低年齡段在內所有人的年齡都在上升。
同樣的道理。北京每平方米售價6000元以下房屋的平均售價下降,是因為這個價位房屋減少造成的。一些同地段、同質量的房屋售價都在上漲,有些上升到了6000元以上的價位區間;新蓋的低價房多在更遠的位置;也就是說,用一年前的價格只能買到更遠位置的房屋。需要特別強調的是,如果6000元以下房屋的比重以每年近10個百分點的速度下降,幾年之后北京房市上還有多少這樣價位的房屋,是可想而知的。如果那樣,即使這個價位區間的房屋可以白給,對廣大購房者來講又有什么意義呢?
所以,北京房地產市場的價格變化其實與潘石屹先生的結論正好相反。而我們在分析房價的時候,必須堅持同質可比的原則,才不會犯方向性的錯誤。(潘璠)