頻出“狠招”能否奏效

　　開弓沒有回頭箭。廣州市長穩定房價的承諾一出，就只能付諸實踐。事實上，張廣寧也的確按照這樣的步驟在有條不紊地進行著。除卻允許單位自建經濟適用房外，從年初至今的一系列“狠招”出臺，讓人們似乎看到了樓價下降的希望。

　　3月26日下午，廣州市市長張廣寧主持召開市政府常務會議，審議并原則同意了由市國土房管局、市建委和市規劃局聯合制定的《廣州市關于加快住房和土地供應，加強住房管理，穩定住房價格若干問題的意見》，業內人士稱之為“穗七條”。

　　“穗七條”規定了加大土地供應、收回閑置土地、整治房產市場、老城區改造等七大措施，力求抑制廣州房價的過快增長。這個“穗七條”被認為是包括《廣州市住房建設規劃(2006-2010)》在內的2006年一系列政策的延續。“已經不是花拳繡腿。” 廣州市寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同說。

　　他認為，這次政府的態度與以往有明顯的不同：以前廣州市政府認為房價不高，現在承認“高”了；以前認為房價不能降，現在則認為應該降低中小戶型的房價。所以政府的態度、立場、觀念以及方法都有所改變。

　　在這一系列“狠招”中，繼續加大土地供應以及加大保障中低收入人群居住的小區的建設，成為重中之重。據悉，2007年政府保障型住房建設3.32萬套，建筑面積262萬平方米，其中廉租住房建設18萬平方米，新社區住房建設168萬平方米。

　　日前，廣東省出臺了完善住房保障制度的具體實施方案，其中規定，各地年度經濟適用住房竣工面積要達到當年商品住房竣工總面積的8%以上，廉租住房則要達到5%以上。同時，廉租住房和經濟適用住房用地不得低于商品住房用地總量的10%。按照“穗七條”，在2010年底前要建設840萬平方米的經濟適用房。

　　事實上，自1986年至2002年，廣州共建有7個經濟適用房安居小區，解決了3萬多戶中低收入家庭的住房問題。2000年時，廣州為此耗資40.5億元。后來由于資金問題，經濟適用房的建設，到2002年則完全停止。

　　1月30日，在經歷一波三折之后，全國首例“三限雙競”地塊(限戶型、限房價、限銷售對象，競房價、競地價)——廣州科學城H3和H4地塊成功出讓，總面積達23萬多平方米，限價房最高限價為6000元／平方米。“三限雙競被人們視為非常好的措施，但是到現在拿到地塊得開發商還未進場，由于手續不完善等原因而開不了工，這是個嚴重的問題。”韓世同說。

　　而此次“穗七條”中對于限價房并沒有著重提出。業內人士普遍認為，在“五年規劃”中限價房的比重很大，但是“穗七條”未提及，是一個奇怪的現象。

　　另外，本刊接觸的一些專家和地產商對政府能否完成規劃土地供應量表示擔憂。因為過去幾年廣州土地出讓一直存在的問題是，每年住宅用地的實際供應一直遠遠低于土地出讓計劃，無法滿足后續的房地產開發以及市場需求。

　　數據顯示，2006年廣州市共出讓各類經營性房地產開發土地35幅，土地面積206萬平方米，總建筑面積492.33萬平方米，僅完成年度出讓計劃24%。市屬八區的住宅用地面積僅占年度計劃的19%。

　　同時，中心城區的土地出讓屢創“天價”，很難讓人看到樓價下跌的征兆。市區土地供應日漸萎縮，住宅土地只能向花都、增城、南沙等周邊區域發展，與普通市民的需求有較大差距。因此買房人只能在“看得上的買不起、買得起的看不上”的矛盾中苦苦掙扎。

　　一個樓市，各自表述

　　在廣州，關于地產調控，官方和地產商基本上是各說各話。因此有當地媒體稱廣州的地產圈是“一個樓市，各自表述”：即官方數據是樓市平穩；業界認為樓價高處未算高；地產商則更務實，表面上緊跟政府言論，暗地里加緊高價搶地。

　　2006年溫家寶總理曾在為第100屆廣交會揭幕之機，考察廣州當地的經濟發展情況，而房地產就是重點之一。當時，除了沒收到風聲的小型地產商外，很多地產商幾乎停止了推盤活動。

　　在廣州，大盤開發是不少地產商的開發模式。目前廣州至少有十個樓盤的占地面積超過一千畝，而二百畝的樓盤只能稱之為“中小樓盤”，三百畝的樓盤則比比皆是。大量的存量土地主要集中在富力、保利、中海等大房地產商手中。

　　據稱，僅在廣州老城區，地產商手中就握有900萬平方米的儲備用地。一些較小的地產公司也在抓緊儲地。去年9月拿下廣州首個“限戶型”地塊的某集團，其營銷中心副總甚至公開表示，該集團手里掌握的地塊已足夠開發兩三年。

　　韓世同認為，目前各地偏好“大盤”開發，“造城”或“城鎮開發”，一次性出讓土地面積過大，造成了開發企業的區域壟斷。在壟斷條件下，開發商依靠壟斷力量制定壟斷高價、賺取壟斷利潤，造成房價的增長。

　　廣州市政府顯然也看出了苗頭，因此在《廣州市住宅建設規劃(2006—2010)》中，有5350萬平方米的住宅建筑面積，政府有意安排其中的43%由房地產商用手中的存量土地解決，其他由政府通過土地供應。不過，效果尚待觀察。

　　盡管張廣寧控制房價論剛出來的時候，就有地產商稱，政府絕不可能控制得了樓價。但更多的地產商都回避對此進行評論。“既然市長都表態了，我們就不說什么了，太敏感了。”一位地產商對記者說。

　　不過，與這種回避相比，地產商的實際行動卻未見少。“五一”黃金周未到，廣州許多樓盤已開始啟動營銷策略。還有一些地產商暗地里升價。廣州大道某樓盤一周內均價提升3%，目前已達12000元/平方米。

　　另一方面，一些地產商借拍賣，不斷抬升區域樓市的價格。有媒體報道，位于廣州白云山腳下的兩塊前“地王”——種雞場和種豬場地塊，時隔近兩年，這兩個相連的地塊卻一直不見動工跡象。但該區域的樓價卻已經被節節抬高。種雞場地塊最終成交價高達5億元，樓面地價達3300元/平方米，只比當時廣州的最高住宅樓面地價低48元/平方米。

　　就在張廣寧“炮轟”房價的同時，3月13日，萬科集團在新年第一拍中，以7082元/平方米的樓面地價奪得廣州海珠區一塊占地9000余平方米的地塊。相比去年住宅地塊的最高樓面地價5481元/平方米，這一價格又高出很大一截。

　　對此，廣州市寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同說，市長保證“要使房價降下來”的話音未落，其管轄下的國土房管部門就用“價高者得之”這一法寶，在“以豐補歉”的名目下與發展商一起，又一次創下了廣州住宅用地的超級天價。

　　這多少讓那些仍在觀望的買房人有些失望。更多的“空軍”(廣州稱持幣待購的買房人為空軍)們，也許還要等待下去。可資佐證的是，3月28日，中國人民銀行發布的一項調查結果顯示，廣州居民的購房意愿下降了1.5個百分點。 ★

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