編者按：

　　不久前，北京乃至全國(guó)的房地產(chǎn)界都聽(tīng)到了北京市二中院法官的落槌聲，歷時(shí)3年的“森豪公寓假按揭案”告一段落。如今的地產(chǎn)業(yè)界感覺(jué)到，“小陽(yáng)春”的熱，已漸行漸遠(yuǎn)；“退房潮”的寒，卻余音未了。在這一熱一冷的銜接處，“假按揭”的身影若隱若現(xiàn)。本報(bào)記者多處走訪， “假按揭”的龍頭蛇身在各方的描繪中逐步清晰。

　　開(kāi)發(fā)商

　　自建自買(mǎi) 飲鴆止渴

　　仿造資料 騙取貸款

　　對(duì)于“假按揭”端倪，諸多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商均三緘其口：“我們公司從來(lái)沒(méi)有做假按揭。”亦或私下向記者透露一些“江湖傳聞”：傳說(shuō)廣東或者北京某家開(kāi)發(fā)商曾經(jīng)做過(guò)假按揭。

　　廣東金唐律師事務(wù)所合伙人、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所教授涂成洲就“假按揭”給出法律定義：指開(kāi)發(fā)商為套現(xiàn)資金，將暫時(shí)沒(méi)有賣(mài)出的房子以?xún)?nèi)部職工、開(kāi)發(fā)商親屬或素不相識(shí)的人的名字購(gòu)下，從銀行套取購(gòu)房貸款。

　　從這樣的定義中便可看出，一場(chǎng)“自建自買(mǎi)”好戲的上演，開(kāi)發(fā)商目的清晰——現(xiàn)金為王。2008年，尤其是上半年，銀行普遍收緊開(kāi)發(fā)商貸款，對(duì)貸后資金流向的監(jiān)管力度更加嚴(yán)格，大小開(kāi)發(fā)商集體叫苦不迭。2008年中，正逢銀行信貸銀根最緊時(shí)刻，開(kāi)發(fā)商獲得貸款利率通常為基準(zhǔn)利率上浮10%-30%甚至更多，接近其資金成本的10%左右。

　　戴德梁行中國(guó)區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮表示，今年適度寬松的信貸環(huán)境及逐步向好的住宅市場(chǎng)預(yù)售狀況，使房地產(chǎn)行業(yè)從銀行系統(tǒng)獲得的信貸支持略有改善。他在最新的研究報(bào)告中稱(chēng)，2009年第一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款增速同比增長(zhǎng)9%，結(jié)束了2008年以來(lái)逐季遞減的下滑趨勢(shì)，僅前三個(gè)月獲得的信貸支持總量就相當(dāng)于2008年全年資金總量的1/3，發(fā)展商資金狀況略有好轉(zhuǎn)。

　　“但與人民幣信貸市場(chǎng)整體30%的同比增長(zhǎng)相比，一季度開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款增速仍存在一定差距，說(shuō)明銀行系統(tǒng)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的信貸支持依然較為謹(jǐn)慎�！笔Y尚禮說(shuō)。

　　記者還從業(yè)內(nèi)資深人士處了解到，通常一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金流量分配比例為：自有資金占30%左右，銀行資金占30%左右，應(yīng)付款和預(yù)售款占30%左右。同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還會(huì)通過(guò)“扎款”來(lái)緩解匱乏的資金。所謂“扎款”就是開(kāi)發(fā)商拖欠施工方的錢(qián)，或者分批付款。這就相當(dāng)于一部分建設(shè)資金由施工方先墊付。

　　即便如此，由于一些灰色原因，開(kāi)發(fā)商的資金鏈也難言堅(jiān)固。當(dāng)企業(yè)的資金鏈難以維系時(shí)，融資需求便急不可耐。不過(guò)開(kāi)發(fā)商早已發(fā)現(xiàn)這樣的“隱形地帶”：購(gòu)房者按揭貸款要比企業(yè)從銀行貸款少很多阻力，且更加簡(jiǎn)易。

　　資深人士告訴記者，通過(guò)假按揭騙貸來(lái)維持其自身運(yùn)轉(zhuǎn)的方法，無(wú)外乎是利用他人信息來(lái)制作一份“虛假合同”。

　　“不管是家屬也好，親戚朋友也好，找他們來(lái)公司簽一個(gè)購(gòu)房合同。事實(shí)上這個(gè)交易并沒(méi)有發(fā)生。”一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，一家房地產(chǎn)企業(yè)也許有10個(gè)員工，而老板可能會(huì)要求他們每人找3至5個(gè)人，以滿足按揭份額。

　　簽署這樣一個(gè)合同對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)并非難事。開(kāi)發(fā)商通過(guò)任何可以利用的關(guān)系聯(lián)系到足夠數(shù)量的“購(gòu)房者”，并得到他們的基本資料。“比如，身份證復(fù)印件，戶(hù)口復(fù)印件，結(jié)婚證等一應(yīng)俱全�！痹撡Y深人士說(shuō)，甚至房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以幫助開(kāi)具收入證明。提供這些資料的當(dāng)事人也許可以多少得到一些“好處”，也許礙于朋友或親屬的情面而完全“免費(fèi)”。更有甚者，遺失了身份證，被別有用心偽造出一套“基本資料”，名下無(wú)端多出一套住房的個(gè)案也比比皆是。

　　看似簡(jiǎn)便 實(shí)為險(xiǎn)棋

　　與銀行融資途徑比較，“假按揭”幾乎是零成本，同時(shí)不會(huì)耗費(fèi)時(shí)間。當(dāng)這些基本資料準(zhǔn)備齊全，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向未繳納任何費(fèi)用的“購(gòu)房者”出具一張首付款的發(fā)票。纖薄的一張發(fā)票便成為向銀行申請(qǐng)按揭貸款的敲門(mén)磚。

　　當(dāng)這張蓋有開(kāi)發(fā)商大印的紙片出現(xiàn)在銀行辦公桌之時(shí)，放貸員經(jīng)過(guò)程序化審核便可以放貸。不過(guò)，錢(qián)并不是打給個(gè)人，而是直接匯入開(kāi)發(fā)商的賬戶(hù)中。該資深人士舉例說(shuō)：“如果一套房子價(jià)值100萬(wàn)，首付需要20%，按揭貸款80%。那么開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)這樣的操作，就能直接從銀行得到80萬(wàn)元的資金。”但是，這樣的“皮影戲”不會(huì)只發(fā)生一次。如果一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能做100套這樣的假按揭貸款，那么就能得到8000萬(wàn)元的資金。

　　開(kāi)發(fā)商為了挽救資金鏈的崩潰而選擇假按揭，實(shí)為一招險(xiǎn)棋。欠債總是要還的。“假按揭”人向銀行還款必不可少。不過(guò)，那些出借個(gè)人資料的人根本不用操心這些瑣碎的事情。因?yàn)楸澈蟮姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)代為清障。該人士置評(píng)說(shuō)：“每月還貸的錢(qián)與到手的貸款資金相比太少了。”而房地產(chǎn)商則會(huì)為了滿足銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的要求選擇將這些房產(chǎn)進(jìn)行抵押。由此帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)便會(huì)潛伏于未來(lái)真正購(gòu)房者的腳下。

　　當(dāng)按揭貸款資金沿著電腦網(wǎng)絡(luò)流入那個(gè)指定賬戶(hù)之后，一個(gè)開(kāi)發(fā)商“飲鴆止渴”的過(guò)程便開(kāi)始了。不過(guò)“止渴”的效果也許可以立竿見(jiàn)影，讓開(kāi)發(fā)商在短時(shí)間內(nèi)獲得一定的快感。

　　據(jù)上述人士介紹，當(dāng)開(kāi)發(fā)商資金鏈即將斷裂時(shí)，簡(jiǎn)單方便而且難度極低的“假按揭”通�？梢詭椭�開(kāi)發(fā)商度過(guò)一些艱難的時(shí)日。在現(xiàn)有融資渠道當(dāng)中，銀行的企業(yè)信貸以及一些私募機(jī)構(gòu)的利息都比“假按揭”還息高出許多。