購房者

　　蒙在鼓里 追高房價

　　在這樣一種快捷的“融資渠道”之下，開發(fā)商寧愿鋌而走險。與此同時，假按揭所帶來的另一個效果也同時出現了：房屋的成交量與交易價格節(jié)節(jié)攀升。真正的購房者并不了解一套住房的成本與價格。他們只能通過與同地段樓盤進行比較，或者與那些購買過的人進行咨詢。

　　“如果是一套100平方米的房子，實際價格為每平方米8000元。開發(fā)商在做假按揭時，成交價為1萬元。那么官方交易網站上就會顯示單價1萬元每平米�！痹撊耸空f，售樓處的銷售人員一定說，現在買1萬元，過幾天價格還要上漲1000元。而銷售人員也一定不會忘記告訴你，售出多少套，還剩多少套，而領號排隊的人一定遠遠超過所剩套數。

　　由此，一個“追漲殺跌”的效應便出現。真正的購房者擔心“明非今比”的單價，從而“傾囊相授”。這樣一來，開發(fā)商就可由此回籠一部分流動資金。如果所剩套數售罄，那么開發(fā)商就會將“自賣自買”的已售房屋進行退房，然后再次出售。

　　“對于我們普通消費者，最大問題就是信息不對稱。我有意向買房的時候，售樓小姐給我看了一張房屋登記表，上面清楚地記錄著每棟樓，每個單元以及每套房子是否已賣出，每平方米單價等詳細資料�！鄙鲜鲑彿空邔τ浾哒f，“今年2月份房屋有回暖的現象，當時看房的人很多，而從登記表上看，房子的確銷售得很快，售樓小姐一再催促，如果不買，好的朝向和樓層就沒有了，而且以后二期、三期價格肯定會漲。”

　　銀行

　　一石三鳥

　　設立專用賬戶

　　向開發(fā)商亮綠燈，除賺取開發(fā)商貸款利息外，銀行的醉翁之意還在于個人按揭貸款這塊一直被視為優(yōu)質資產的“肥肉”。

　　“因此，銀行向開發(fā)商授信時，除了要求開發(fā)商進行抵押或擔保以外，一般還要求開發(fā)商將銷售的房屋按揭貸款業(yè)務劃歸到該行�！鄙鲜鰳I(yè)內人士說。

　　凡辦理按揭貸款的購房者都會有類似經歷：購房時，開發(fā)商都會以“省麻煩”為由向其推薦貸款行，消費者只需簽合同，其他事情都不用管。事實上，絕大多數開發(fā)商推薦的銀行，就是開發(fā)商自己辦理貸款的銀行。

　　理論上講，消費者有權利選擇任何一家銀行做按揭貸款。但實際情況卻不同，“各家銀行的貸款利率條件完全一樣，準備好材料交給開發(fā)商后，我只需要按照約好的時間到開發(fā)商那里與銀行簽字，確實省了不少時間和精力。而且，有個開發(fā)商做中間人，心理上也踏實不少�！币晃粍傇诒本〇|四環(huán)某樓盤購買一套住房、辦理完30年住房按揭貸款的購房者接受記者采訪時說，他還表示，并不知情開發(fā)商向自己推薦貸款行的原因。

　　另外，長期懸在銀行頭頂的“利劍”——風險防控必須考慮在內。因此，銀行要求開發(fā)商在銀行設立一個專門賬戶，將售房所得款項存入該賬戶，銀行會對該賬戶進行監(jiān)管，一旦發(fā)現資金出現異常情況，銀行可以立刻凍結賬戶，把錢全部劃走，有效地控制了風險。

　　審核流于形式

　　據了解，對于房貸業(yè)務審批，通常銀行支行沒有權限放貸，分行才具有這個權限，除非是分行指定某個支行來操作該項貸款的審批。經手辦理房貸業(yè)務的普通員工，職責通常是收集開發(fā)商材料，進行審核，如果材料齊全便放貸；如果材料不齊，會讓開發(fā)商準備齊后再放貸，只是一個例行程序而已。

　　多位銀行房貸業(yè)務部工作人員都向記者表示不知“假按揭”。“我們對客戶的貸前審查很嚴格，尤其是今年以來，銀行對風險控制非常重視。”某大型商業(yè)銀行分行房貸業(yè)務部工作人員對記者說。

　　不過，上述資深業(yè)內人士表示，銀行普通辦事員不可能逐個去親自拜訪客戶、實地審查材料。他們使用最多的方式就是電話核實。如果對每個客戶都親自進行實地核實，銀行的成本就過高了。即使銀行人力物力足夠，辦事員也不愿去跑。因為貸款由“領導”決定，多做無益，因此形成了一個核實的真空地帶。

　　騙貸結局

　　資金斷裂 多敗俱傷

　　大量退房 不是巧合

　　在一個極度低迷的市場之中，伴隨購房者的銳減，“輪流轉”的循環(huán)會出現明顯紕漏。與此同時，開發(fā)商還要負擔假按揭的月供。至此，開發(fā)商就會選擇退房來卸除負擔�！斑@就是為什么有些樓盤會在一天之內出現大量的退房。沒有別的解釋，只有假按揭�！辟Y深人士分析表示，因為真正的購房者基本互不相識，大量的退房不會碰巧出現在同一天。同時，退房者將會損失定金和違約金�！叭缫惶�1萬元/平方米、面積為100平方米房子，定金是5萬元，違約金是總價的5%。由此計算，退房所帶來的損失將達到10萬元�！边@對于一個貸款購房的人并非小數目。

　　而退房所引發(fā)的便是“按揭貸款”危機。如果開發(fā)商席卷這筆款項“玩失蹤”，那么銀行必將追究責任的矛頭指向按揭貸款人。

　　不良率有所波動

　　業(yè)內人士告訴記者，很多房地產開發(fā)企業(yè)的實際控制人和法人代表并非同一人。那么實際控制人將資金轉移也就方便許多，因為最后追究法律責任的是法人代表�！氨热�，房地產開發(fā)商可以從偏遠的地方找來一個人的身份證件注冊為法人代表。等開發(fā)商破產或者卷款出逃，從法律途徑找到法人也沒有用。這樣一來，這對銀行便成為一筆死債。”

　　2009年1月份，個人住房不良貸款余額21.4億元，比年初增加2.7億元；不良率0.69%，比年初上升0.09個百分點。從房地產違約情況看，1月份違約筆數比年初增加656筆，增幅8.9%。不過，專家普遍認為，盡管房地產貸款不良率有所波動，但總體較為平穩(wěn)，風險在可控范圍內。

　　上述廣東金唐律師事務所合伙人涂成洲律師認為，在民事責任方面，銀行在與開發(fā)商簽訂某按揭合作協議時，往往會約定由開發(fā)商承擔連帶保證責任或其他責任。如出現借款合同無效、不生效或不成立的情況，名義借款人不承擔還款責任，法院很可能判令開發(fā)商作為實際用款人承擔還款責任。從刑事責任辨析，對于單位十分明顯地以非法占有為目的，利用簽訂、履行借款合同詐騙銀行或其他金融機構貸款，應當以合同詐騙罪定罪處罰。另一方面，如果所謂開發(fā)商只是少數犯罪分子借以詐騙銀行貸款的工具，則可以認定為貸款詐騙罪。

　　對于付諸真金白銀的購房者來說，最大的風險是買了房后，房產已被抵押。不但無法辦理房產證，甚至還將失去所購住房。