政策猜想

　　如何解決三大難題

　　物業(yè)稅征收面臨的第一個(gè)困難是,對(duì)于已經(jīng)買(mǎi)了房子的買(mǎi)主,他們是不是還應(yīng)該交納?

　　“開(kāi)征物業(yè)稅,必須考慮政策的銜接性。”中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞指出,對(duì)于已經(jīng)買(mǎi)房交納了70年土地出讓金的業(yè)主,他們是否需要在70年之后再交納,或者如何核定他們目前應(yīng)該交納的物業(yè)稅也是需要明確的地方,這中間仍需要深入的研究。

　　第二個(gè)困難是,如何摸清每個(gè)人的房產(chǎn)情況。劉尚希強(qiáng)調(diào),物業(yè)稅征收操作成本很高,比如征收物業(yè)稅前,要摸清每個(gè)人的房產(chǎn)情況,房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)依照什么來(lái)評(píng)估才合適。如果按照面積征收,市中心和在郊區(qū)的房屋是否會(huì)有區(qū)別,征收物業(yè)稅是從第一套房開(kāi)始征,還是從第二套房開(kāi)始征等問(wèn)題都沒(méi)有明確說(shuō)法。

　　第三個(gè)困難則是,會(huì)不會(huì)因?yàn)殚_(kāi)征物業(yè)稅,導(dǎo)致房?jī)r(jià)成本提高,從而進(jìn)一步增加公眾的負(fù)擔(dān),如果真是這樣,則得不償失。

　　南京大學(xué)客座教授時(shí)寒冰在他的時(shí)評(píng)中提到,開(kāi)征物業(yè)稅等保有環(huán)節(jié)的稅,必須以“相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”作為前提。(駐京記者呂天玲)

　　業(yè)內(nèi)反應(yīng)

　　牽涉利益眾多物業(yè)稅開(kāi)征至少需要兩三年試點(diǎn)

　　其實(shí),從2007年實(shí)施《物權(quán)法》開(kāi)始,關(guān)于物業(yè)稅的各種說(shuō)法就不時(shí)見(jiàn)諸報(bào)端。2007年,南京、馬鞍山、鄭州等一批城市被列為首批物業(yè)稅試點(diǎn)城市,并進(jìn)行了物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn),住宅和非住宅按照不同的稅率模擬征收。中原地產(chǎn)研究部副經(jīng)理胡廣東表示,此次重申要推進(jìn)物業(yè)稅的開(kāi)征,說(shuō)明了經(jīng)過(guò)“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn),政府對(duì)物業(yè)稅征收如何操作,已經(jīng)取得了一些不錯(cuò)的反應(yīng),物業(yè)稅的確離我們?cè)絹?lái)越近了。

　　不過(guò),關(guān)于物業(yè)稅何時(shí)征、怎么征,以及如何處理好各方面的利益關(guān)系等等,目前只能處于猜想階段。一個(gè)普遍的共識(shí)是,開(kāi)征物業(yè)稅由于牽涉利益眾多阻力會(huì)很大,當(dāng)中的核心便是現(xiàn)行的土地出讓制度。

　　有業(yè)主擔(dān)心,在現(xiàn)行土地出讓制度不變的情況下,物業(yè)稅開(kāi)征肯定會(huì)增加他們的負(fù)擔(dān)。因?yàn)榇饲八麄円呀?jīng)為土地出讓金、土地增值附加費(fèi)等買(mǎi)了單。如不實(shí)現(xiàn)物業(yè)稅與原有土地稅費(fèi)制度等各種稅費(fèi)體系的銜接,就等于是稅上加稅。

　　而對(duì)政府來(lái)說(shuō),目前土地出讓金是財(cái)政收入的重要來(lái)源,如果按照通常對(duì)物業(yè)稅的理解,將土地出讓金納入物業(yè)稅,即把現(xiàn)行一次性繳納70年土地出讓金改為“分期付款”,那財(cái)政短期內(nèi)的收入將大幅減少。在當(dāng)前不太樂(lè)觀的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下,財(cái)政收支普遍吃緊,因此廣州同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文指出,目前把地價(jià)并入物業(yè)稅的可能性不大,而且征收的比率也不會(huì)像美國(guó)、香港那么高。

　　從近年市場(chǎng)流傳的版本來(lái)看,物業(yè)稅的方案目前大約有兩套思路:一套是將所有關(guān)于房地產(chǎn)的稅費(fèi)全部加到一起；另一套思路是把主要幾個(gè)稅種統(tǒng)一到一起。這兩個(gè)思路被稱(chēng)為“大方案”和“小方案”。有專(zhuān)家指出,如若趙卓文猜測(cè)不把地價(jià)納入物業(yè)稅,即采用“小方案”,那這樣的物業(yè)稅改革意義也就不大了。

　　鑒于這樣的阻力,不少業(yè)內(nèi)人士指出,國(guó)家開(kāi)征物業(yè)稅,目前應(yīng)該尚無(wú)時(shí)間表。趙卓文認(rèn)為,物業(yè)稅真正開(kāi)征至少還需要進(jìn)行兩三年的試點(diǎn),今年肯定不會(huì)推出,而且有可能先從商業(yè)物業(yè)開(kāi)征,然后再過(guò)渡到住宅物業(yè)。

　　胡廣東指出,從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,物業(yè)稅的開(kāi)征對(duì)打破“土地財(cái)政”的依賴(lài)、降低空置率以及抑制過(guò)度占有資源,促進(jìn)樓市長(zhǎng)期健康發(fā)展等有明顯作用,但在推進(jìn)中必須處理好過(guò)渡期的各種矛盾,防止出現(xiàn)不安定因素。趙卓文也建議,政府在制定稅率和征收對(duì)象時(shí)必須慎之又慎,并應(yīng)出臺(tái)一些減免政策。(記者盧軼)

　　鏈接

　　關(guān)于物業(yè)稅

　　所謂物業(yè)稅,又稱(chēng)“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”,主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn),要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款,稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。

　　在美國(guó),擁有房產(chǎn)后每年都必須交不動(dòng)產(chǎn)稅給州政府。各州稅率有所不同,幅度在房產(chǎn)價(jià)值的1%到2%之間,有的甚至可以達(dá)到3%。這意味著你花100萬(wàn)美元買(mǎi)房子,每年就必須支付3萬(wàn)美元的物業(yè)稅給政府。

　　其實(shí)物業(yè)稅在國(guó)外不少?lài)?guó)家早已開(kāi)始執(zhí)行,不同國(guó)家的征稅方式雖不大相同,但稅收收入基本都是當(dāng)?shù)卣�府�?cái)政收入、公共支出的主要來(lái)源,并且是遏制房地產(chǎn)投機(jī)、合理配置房地產(chǎn)資源的主要手段。