猜想 3 中國電子會不會重來？

　　中國電子是地產圈的一匹黑馬。在廣渠路10號地的舉牌競價現(xiàn)場，中國電子的頻繁高價舉牌，讓志在必得的富力出了一身冷汗。事實上，如果沒有中國電子的最后拼搶，富力至少能夠便宜1億多。誰都沒有料到，半路殺出這么一個競價者。

　　采訪中，記者無法在業(yè)內獲得更多關于中國電子的信息。目前惟一和中國電子靠得上的是中國電子大廈，公開的資料顯示，中國電子大廈是中國電子信息企業(yè)集團(CEC)投資，由其旗下的恒新創(chuàng)業(yè)房地產開發(fā)公司打造。其他關于中國電子和地產之間的關系，很難再收集到公開的資料。如果上次參與廣渠路10號地競價的中國電子，確實為中國電子信息企業(yè)集團旗下公司的話，那么該公司的背景和實力非常強大。

　　記者在采訪中獲得的信息顯示，在近期出讓的諸多土地中，中國電子只購買了廣渠路15號地一塊土地的標書。“萬科、金地、保利等著名房企都購買了多塊土地的標書�！庇兄�情人士告訴記者，中國電子只購買一塊地的標書，顯示出其對廣渠路15號地志在必得的態(tài)度。

　　中國電子在廣渠路10號地爭奪中的強硬表現(xiàn)，使得部分房企已經主動放棄和其直接對峙。比如目前記者了解到金地地產將不參與廣渠路15號地的爭奪，而是轉向其他區(qū)域優(yōu)質地塊。采訪中，也有多家房企向記者詢問，中國電子會不會再次參與。

　　另有知情人士分析，對于具有強大國資背景的中國電子來說，錢不是問題，主要看想不想參與這場爭奪戰(zhàn)�！罢娴膮⑴c，即使最后拿不到地塊，中國電子肯定也不能輸掉姿勢�！痹撊耸咳缡钦f。對合生創(chuàng)展來說，中國電子最好不要來，而萬科和富力應該會拍手歡迎。

　　猜想 4 潘石屹是否參與？

　　坊間盛傳潘石屹旗下的SOHO中國，會參與廣渠路15號地的競價。對老潘這個喜歡湊熱鬧的人來說，偶爾高調地說說參與拿地也屬正常。善于炒作的老潘，每次公開對媒體表達一些觀點時，緊接著就會有一系列的、有目的的動作出來。2007年初，老潘表示北京大約還有800多塊可開發(fā)用地處于閑置狀態(tài)，隨后不久，老潘就宣布從首創(chuàng)手里購得三里屯地塊。

　　這次面對北京大量土地出讓，老潘也有些坐不住了。上周，老潘在聊天中明確表示，現(xiàn)在是SOHO中國進貨的好時機。老潘說，今后一段時期(也許是一兩年時間)對SOHO中國來說，是千載難逢的好機會�！白罱�地方政府因財政收入的下降，會推出一些很好的土地進行‘招拍掛’；一些基金、房地產商因資金緊張需要拋售項目。這正是SOHO中國進貨的好時機�！崩吓私K于出來談關于土地的事情了。就在一個月前，本報記者曾對其拿地進行采訪，其公司表示屬于敏感話題不能接受采訪。

　　老潘近期還有一個較大的融資行為，目前可動用的資金總額超過230億。老潘稱之為“兵馬未動，糧草先行”，并明確表示其拿地有兩個條件：一要地段好；二要適合SOHO中國的商業(yè)模式。由此推斷，廣渠路15號地雖然處于老潘青睞的CBD區(qū)域，但并不符合老潘以商業(yè)地產開發(fā)為主的模式。

　　據知情人士透露，老潘想拿的地并非廣渠路15號地，而是另一個位于國貿東側、中服大廈周邊的商務中心區(qū)核心區(qū)一期NE19-1a地塊，該地塊規(guī)劃建筑面積32.7萬平米，規(guī)劃業(yè)態(tài)為商業(yè)金融(寫字樓、商業(yè)、酒店、公寓)。完全的CBD核心區(qū)，以商業(yè)為主的土地性質，太符合老潘的拿地標準了。

　　如果是以湊熱鬧的心態(tài)來考量老潘的話，在廣渠路15號地出讓過程中小秀一把，也未嘗不可。

　　猜想 5 樓面地價會超1.5萬元？

　　廣渠路10號地的高價出讓，讓人們對廣渠路15號地的價格充滿了期望。廣渠路15號地雖然不具備10號地的區(qū)域位置，但其足夠大的體量，在一定程度上彌補其地段的不足，整體價格還是有走高的可能。

　　某著名房企負責土地拓展的負責人告訴記者，他們認為該地塊出讓樓面地價為1.25萬元/平米是比較合理的。當然這個是房企在靜態(tài)下的冷靜測評價格。多位接受記者采訪的業(yè)內人士都認為，該地塊的出讓價格會超過1.3萬元/平米。中原地產華北區(qū)域總經理李文杰則認為，該地塊的出讓總價應該在40億元左右，如果按照該價格測算，樓面地價約為1.4萬元/平米。

　　思源經紀公司董事長兼總經理陶紅兵認為，該地塊的樓面地價應該在1.4萬元/平米左右，超過1.5萬元/平米的可能性非常大。廣渠路15號地掛牌起始價為16.47億元，規(guī)劃建筑面積約為28萬平米，以此折算出來的樓面地價為5882元/平米，比剛成交的廣渠路10號地起價時的樓面地價還要高出1755元/平米�！霸摰貕K的體量大，開發(fā)商有在時間和空間上運作的余地�！碧占t兵分析，該地塊面積大，需要開發(fā)幾年，開發(fā)商完全可以在前幾年以成本價銷售，后幾年把銷售價格提上去，這樣就能賺得合理的利潤。此外，還可以用產品差異化的方式提高銷售價格。

　　每一個參與競價的開發(fā)商都有對該地塊的心理底價，成本控制能力及對市場的預期等眾多因素決定這個心理底價。此外，政府對付款方式和進度的要求也很重要，2007年出讓的地塊都屬于一次性付款。據了解，政府對廣渠路15號地的付款要求是2個月內付清�！安慌懦龓准曳科蠛献髂玫�，分攤下來壓力就會小一些�！崩钗慕茏詈蟊硎�。