政府的土地賬

　　對宅基地換房存在不同理解的背后，是農(nóng)民與地方政府之間，就農(nóng)村集體建設(shè)用地及其增值收益分配權(quán)的博弈。奧秘則在于，政府試圖通過土地增值收益平衡建設(shè)資金。

　　公開資料顯示，“土地和資金缺口”為天津市“宅基地換房”的必要性提供依據(jù)。不過，《中國新聞周刊》記者接觸到天津方面的政府和學(xué)界，尚沒有人能對土地和資金缺口到底有多大給出答案。

　　南開大學(xué)法學(xué)院教授萬國華是天津市發(fā)改委委托的“宅基地換房”合法性課題組的帶頭人，他在為“宅基地換房”所作的一篇法律研究報告中指出，村民與村集體簽訂換房協(xié)議，村集體與政府簽訂換房協(xié)議，這一過程把集體用地實際轉(zhuǎn)化為國有用地。隨后，政府擁有了土地出讓、土地劃撥的權(quán)力，而開發(fā)商跟政府簽訂總體協(xié)議并出資，“前提是，村民必須自愿放棄宅基地�！比f國華告訴《中國新聞周刊》。

　　政府并不認為自己能夠從中獲利�！斑\作結(jié)果應(yīng)該是農(nóng)民不掏錢、政府不出資，實現(xiàn)項目自我的資金和土地平衡�！痹�天津市東麗區(qū)華明鎮(zhèn)，為適應(yīng)新城鎮(zhèn)發(fā)展現(xiàn)在已經(jīng)改為華明街道，其黨委書記張長河告訴《中國新聞周刊》，華明示范鎮(zhèn)項目開展得最早、規(guī)模最大，而且運作比較成功，天津已經(jīng)因此把宅基地換房模式叫做“華明模式”。

　　具體做法是，華明鎮(zhèn)12個村共占有宅基地12071畝，新建小城鎮(zhèn)用于農(nóng)民住宅建設(shè)和建設(shè)服務(wù)設(shè)施用地僅占3476畝，可騰出建設(shè)用地8595畝，“其中約有4000畝搞產(chǎn)業(yè)發(fā)展，另外的4000多畝通過掛牌出讓，土地增值收益將用于農(nóng)民還遷住房及社區(qū)整體配套設(shè)施建設(shè)。”張長河說。

　　《中國新聞周刊》記者試圖弄清楚，這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展和土地增值收益到底會有多大規(guī)模，政府需要為宅基地換房及后續(xù)配套服務(wù)付出多大的成本，但是天津方面的政府和學(xué)界尚沒有人提供這方面的預(yù)算數(shù)據(jù)。

　　華明街道黨委書記張長河目前能夠肯定的是：“土地增值收益應(yīng)該是資金平衡有余，原來規(guī)劃的時候是投資37個億，回收38個億，現(xiàn)在看來投資已經(jīng)不止37個億，回收也不止38個億�！�

　　“華明模式”正在天津廣泛被復(fù)制。2009年4月13日，天津市政府新批復(fù)了第三批12個示范小城鎮(zhèn)。至此，天津市已經(jīng)有272個村莊以“宅基地換房”的形式消失，預(yù)期將節(jié)約土地4540公頃，相當(dāng)于原來272個村莊占地面積的2/3。

　　“在不增加農(nóng)民負擔(dān)和不減少耕地的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)人口向城鎮(zhèn)集中、工業(yè)向小區(qū)集中、耕地向種田大戶集中，農(nóng)民由一產(chǎn)向二產(chǎn)、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。”項目具體負責(zé)人、天津市發(fā)改委區(qū)縣處處長郝玉興如此概括272個村莊、42.5萬農(nóng)民的最終流向。

　　各地政府聞風(fēng)而動，紛紛奔赴天津觀摩取經(jīng)，“我們的接待任務(wù)太重了”。張長河忍不住感嘆，“關(guān)鍵是要實現(xiàn)資金和土地的平衡，因此區(qū)位選擇和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟條件、就業(yè)結(jié)構(gòu)和收入水平等都非常重要。”

　　“我們想弄回土地使用權(quán)”

　　“華明老百姓是沾光的，沒有這個試點不可能不花錢給你建房，政府不投資但是少收入。”張長河說，華明鎮(zhèn)戶均宅基地和房屋估價4至5萬元，到新建小城鎮(zhèn)置換一套80平米的住宅，價值超過30萬元，“農(nóng)民高興啊，家庭財產(chǎn)一下就增加20多萬元。”

　　赤土村的魏澤華并不買賬：“沒了土地，我們的子孫后代怎么辦？”潛臺詞則是，土地比房屋值錢。置身于遍布殘垣斷壁的村莊，56歲的魏澤華茫然不知所措，“你看這里像不像剛剛發(fā)生過地震？”

　　魏澤華的擔(dān)憂，部分源于6年前失去耕地的教訓(xùn)。2003年以來，天津市東麗區(qū)以土地整合的方式拿走了部分村莊的土地，赤土村也因此失去了全部土地5萬畝，換來的只是人均10萬元的受益款，當(dāng)年的補償標(biāo)準(zhǔn)為每畝地平均2萬元，“我們以為整合就是把土地集中在一起管理，整合以后還是咱自己的土地，哪里知道是以整合的名義變相賣地！”

　　回憶起當(dāng)年不小心失去的耕地，魏澤華還心有余悸：“一畝地只得到2萬塊錢的補償，我們的子孫后代卻再也沒有土地了。” 據(jù)不完全統(tǒng)計，近十年來，東麗區(qū)農(nóng)民以各種形式失去的土地近20萬畝。

　　這次，擺在魏澤華和賈秋發(fā)他們面前的則是，放棄宅基地搬遷上樓。此前，宅基地在現(xiàn)實中被農(nóng)民視為家產(chǎn)，并代代相傳。

　　魏澤華還不敢設(shè)想，自己何時能夠直接參與宅基地流轉(zhuǎn)，進而獲得土地增值收益，但是廉價放棄耕地的教訓(xùn)已經(jīng)使她和鄉(xiāng)親們開始意識到，不能再輕易放棄自己棲身的宅基地了，“我們想弄回土地使用權(quán)”。

　　對于政府許諾的諸如“薪金、租金、股金、保障金”等給予失地農(nóng)民的補償，魏澤華也不再抱有太大的期望，已經(jīng)56歲的她現(xiàn)在覺得，還是守著土地才能對得起已經(jīng)6歲大的孫女——更何況，每個人能夠具體受益多少還是一筆糊涂賬！

　　天津市發(fā)改委區(qū)縣處副處長趙志華承認，農(nóng)民集中居住之后，集體經(jīng)濟組織的資產(chǎn)以及土地增值收益怎么分配、農(nóng)民如何入股等尚無具體辦法，“我們從2005年11月份就開始研究這些了，將來應(yīng)該也是在鎮(zhèn)的這個層面上去運作，比如可以對集體經(jīng)濟產(chǎn)權(quán)制度進行社區(qū)股份合作制改革。”她告訴《中國新聞周刊》。

　　以華明鎮(zhèn)為例，日前建設(shè)完工的宅基地復(fù)墾項目占地2000畝，年收入可達4765萬元，其中每畝土地毛收入2.2萬元——6年前，東麗區(qū)部分農(nóng)民以平均每畝2萬元的價格失去了土地，并因此無緣分享后續(xù)土地增值收益；2006年，東麗區(qū)政府在軍糧城鎮(zhèn)永興村、東村、大安村和無瑕街西窯村的征地價格仍然是2萬元/畝；即使到了2009年，東麗區(qū)依然有土地以5.7萬元/畝的價格被征用。

　　這一次，搬遷上樓的農(nóng)民如何參與類似復(fù)墾項目的收益分配仍不明朗。天津市東麗區(qū)華明街道辦事處農(nóng)辦主任李健生告訴《中國新聞周刊》：“這個項目將來交由公司運作，收益也歸公司�！�

　　為此，華明街道專門成立了天津市濱海華明農(nóng)業(yè)有限公司，新任董事長張國強也還不確定公司未來將以何種方式具體運作，至于農(nóng)民個人如何參與收益分配更是無人知曉。

　　賈秋發(fā)就想知道，2003年天津空港物流加工區(qū)征收貫莊村土地的28.3億元，為什么村民只收到了7億元，“其余的21億多根本沒見著，去向哪里？”