編輯先生：

　　日前，有學(xué)者高調(diào)宣稱：“所有反對(duì)房地產(chǎn)復(fù)興的想法都是危害國(guó)家利益”，“沒(méi)有房地產(chǎn)業(yè)不能救中國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)將再次拯救中國(guó)”。

　　網(wǎng)上的朋友們則認(rèn)為這是瞎忽悠。請(qǐng)問(wèn)：房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中到底應(yīng)該居于什么位置？

　　讀者 吾愛吾家

　　政府該不該出手救房市？中國(guó)是否亟須制定房地產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃？在金融海嘯余威未減、世界經(jīng)濟(jì)衰退仍未見底、國(guó)家出臺(tái)一系列擴(kuò)大內(nèi)需措施的大背景下，近來(lái)有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中地位的爭(zhēng)論炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。有人說(shuō)房地產(chǎn)能夠刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，宣稱沒(méi)有房地產(chǎn)業(yè)不能救中國(guó)、房地產(chǎn)業(yè)將再次拯救中國(guó)，有人認(rèn)為這種說(shuō)法因果倒置，房地產(chǎn)的作用被嚴(yán)重夸大了。這些爭(zhēng)論基本上源于對(duì)房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系的不同認(rèn)識(shí)，也與我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的特殊發(fā)展歷程有關(guān)。

　　一

　　房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系是一個(gè)老話題。1938年2月1日，為幫助美國(guó)走出大蕭條的泥潭，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家凱恩斯致信美國(guó)總統(tǒng)羅斯福，建議增加住房、公用設(shè)施和交通的投資。他寫道，“住房有大量、持續(xù)的潛在需求，這種需求的地理分布廣泛，且住房融資很大程度上與股票交易不相關(guān)，所以目前住房最有助于經(jīng)濟(jì)復(fù)興。我建議你把大部分雞蛋都放在這個(gè)籃子里，把它放在第一位來(lái)關(guān)心，并確保它們盡快孵化出來(lái)�！�

　　二戰(zhàn)之后，與我國(guó)原先將住房建設(shè)列入非生產(chǎn)性領(lǐng)域類似，許多國(guó)家早期也認(rèn)為住房建設(shè)會(huì)減少資源在生產(chǎn)性領(lǐng)域的使用，只是為了解決社會(huì)和政治問(wèn)題才需要推動(dòng)住房建設(shè)。最近幾十年以來(lái)，風(fēng)向變了，不少學(xué)者認(rèn)為住房建設(shè)有可能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，且住房條件的改善在就業(yè)、健康、財(cái)富積累和社區(qū)安全等方面有正的外部效應(yīng)。不過(guò)，罕有學(xué)者因此提出要對(duì)房地產(chǎn)、住房建設(shè)另眼相看。相反，絕大多數(shù)研究認(rèn)為對(duì)各個(gè)產(chǎn)業(yè)應(yīng)該一視同仁。

　　研究發(fā)現(xiàn)，住宅投資占GDP的比重與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有著明顯的倒U形關(guān)系：在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的低水平階段，住宅投資占GDP的比重很低，約為2%；隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，中等發(fā)展水平的國(guó)家住宅投資占GDP的比重可增加到8%；到工業(yè)化發(fā)達(dá)階段，住宅投資占GDP的比重平均在3%~5%之間。過(guò)去30年來(lái)，我國(guó)住宅投資逐年增多，2007年住宅投資占GDP的比重已經(jīng)達(dá)到了10%。在這樣的背景下，通過(guò)住宅、房地產(chǎn)投資來(lái)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，是否還具有可持續(xù)性是值得思考的。在美國(guó)由次貸危機(jī)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)衰退背景下，上述凱恩斯的論點(diǎn)重新引起關(guān)注，但不少學(xué)者都認(rèn)為時(shí)過(guò)境遷，“住房融資很大程度上與股票交易不相關(guān)”等條件已不具備。

　　二

　　一些人有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)地位的認(rèn)識(shí)還與我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的特殊發(fā)展歷程有關(guān)。在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)是改革開放以后重新起步、需要補(bǔ)課的產(chǎn)業(yè)。為推動(dòng)其發(fā)展，20世紀(jì)80年代以來(lái)的研究大多從正面角度評(píng)價(jià)房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用。作為房地產(chǎn)業(yè)主管部門的領(lǐng)導(dǎo)，建設(shè)部副部長(zhǎng)葉如棠在1994年《城市房地產(chǎn)管理法(草案)》的說(shuō)明中也強(qiáng)調(diào)“房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一”。與此相隨的是，直到上世紀(jì)90年代初，還有不少學(xué)者擔(dān)心隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展而擴(kuò)大的住房投資，會(huì)使大量資金從工農(nóng)業(yè)和基礎(chǔ)建設(shè)領(lǐng)域轉(zhuǎn)向住房建設(shè)和維修，加劇工農(nóng)業(yè)發(fā)展后勁不足和基礎(chǔ)設(shè)施落后的狀況。

　　重要的轉(zhuǎn)折發(fā)生在1996年前后。為應(yīng)對(duì)當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)不景氣，1996年7月國(guó)務(wù)院副總理朱镕基提出發(fā)展住宅建設(shè)有可能形成新的消費(fèi)熱點(diǎn)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，年底李鵬總理進(jìn)一步提出“加快普通居民住宅建設(shè)，可以帶動(dòng)許多產(chǎn)業(yè)發(fā)展，發(fā)展住宅建設(shè)是形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的重要方面”。隨后，理論界探討了住宅建設(shè)是否夠得上是新的消費(fèi)熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，還討論“為什么只提住宅建設(shè)而不提房地產(chǎn)業(yè)”等問(wèn)題。1997年3月，建設(shè)部部長(zhǎng)侯捷在全國(guó)房地產(chǎn)工作座談會(huì)上指出，從中央到地方，社會(huì)各界對(duì)住宅建設(shè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)的必要性和可能性已由關(guān)注到形成共識(shí)。國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)人同年4月則專門強(qiáng)調(diào)說(shuō)，“眾多媒體把房地產(chǎn)業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的宣傳有誤，國(guó)家作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)培育的不是房地產(chǎn)這個(gè)大概念，而是把經(jīng)濟(jì)適用住宅建設(shè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，通過(guò)房改，實(shí)現(xiàn)住房的商品化來(lái)解決新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的問(wèn)題�！�

　　中國(guó)的古人說(shuō)“眾口鑠金，積毀銷骨”�？赡苷�是由于一些媒體的扭曲和放大作用，政策的解讀在從“住宅建設(shè)”擴(kuò)大為“房地產(chǎn)業(yè)”，“有可能成為新的……”變?yōu)椤皩⒊蔀樾碌摹�…”和“是新的……”之后，房地產(chǎn)業(yè)從“國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一”轉(zhuǎn)成了“國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，似乎慢慢成了板上釘釘、順手拈來(lái)的日常說(shuō)法。今年的政府工作報(bào)告以較大篇幅布置了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的工作，有的房地產(chǎn)業(yè)界人士甚至認(rèn)為“總理的政府工作報(bào)告表明，房地產(chǎn)在拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)振興的地位上不僅僅是一個(gè)‘支柱’就可以詮釋得了的，而且居于‘元帥’地位”。