大興成近期爭奪焦點

　　在城八區(qū)外，位于四號地鐵延長線上的大興近來成為開發(fā)商爭奪土地的主戰(zhàn)場。萬科、金地集團、首創(chuàng)置業(yè)等知名地產(chǎn)上市公司參與了大興黃村地塊的競價，金隅嘉業(yè)等北京知名開發(fā)商也參與了競價。

　　已經(jīng)成交的地塊中，黃村新城北區(qū)23號地、10號地、16號地的成交溢價率超過100%。從曾經(jīng)無人問津的康莊限價房用地的爭奪，大興土地的搶手程度可見一斑。

　　6月25日，北京首開仁信置業(yè)有限公司以64367.91萬元的價格競得大興康莊限價房(三期)用地，以規(guī)劃總建筑面積計算的樓面地價為2334元/平方米。該地塊僅僅接受了5輪報價就成交，沒有經(jīng)歷現(xiàn)場競價。

　　僅僅在5天后，面積約為三期用地2/3的康莊限價房(四期)用地就以66500萬元的價格拍出，以規(guī)劃總建筑面積計算的樓面地價為3528元/平方米。為拍得該地塊，開發(fā)商總共進行了113輪現(xiàn)場競價。

　　中國不動產(chǎn)研究中心指出，在截至6月24日的2009年上半年，大興區(qū)已成交19宗工業(yè)用地，成交土地面積81.04萬平方米，規(guī)劃建筑面積高達125.90萬平方米。5宗商業(yè)用地，土地面積18.66萬平方米，規(guī)劃建筑面積43.44萬平方米。但僅成交了4宗住宅用地，土地面積17.26萬平方米，規(guī)劃面積54.81萬平方米。從前兩類用途土地的交易數(shù)據(jù)看，大興區(qū)是北京的重點開發(fā)區(qū)域，但是相比而言，住宅用地的交易量明顯不足。因此，大興區(qū)的住宅用地交易成為市場亮點。

　　中國不動產(chǎn)研究中心認為，大興是北京新興重點開發(fā)區(qū)域，工業(yè)用地交易比較活躍，工業(yè)用地開發(fā)之后勢必帶來后續(xù)的商業(yè)和住宅用地需求。

　　6日，大興黃村新城北區(qū)2號地、黃村19號商業(yè)金融混合用地和20號居住項目用地將接受現(xiàn)場競價。

　　樓市步入復(fù)蘇階段

　　銷售面積增速與施工面積增速

　　郄永忠 建銀國際(中國)研究中心主任

　　房地產(chǎn)市場在2008年已經(jīng)觸底，隨著房屋銷售量和房價不斷上升、行業(yè)資金面繼續(xù)改善以及行業(yè)投資信心逐步恢復(fù)，目前樓市已經(jīng)步入復(fù)蘇階段。

　　從投資額來看，統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2009年第一季度的實際完成投資額最少，2009年2月份僅實現(xiàn)2398.15億元的投資。但是，隨后投資額逐步出現(xiàn)回升，2009年5月的實際完成投資額為10165.21億元，約是2月份投資額的四倍。

　　從商品房銷售量來看，2009年以來，在房貸利率不斷下降導(dǎo)致購房負擔(dān)減輕、行業(yè)扶持政策的情況下，商品房銷售不斷創(chuàng)新高，截至5月份，全國共銷售商品房面積24644.44萬平方米，同比增長25.52%。上半年，部分城市交易量已超去年全年，如天津上半年成交新建商品住宅562萬平方米，同比上漲了115.5%，超過了去年全年的成交量。

　　從房地產(chǎn)價格來看，隨著銷量大幅增加，開發(fā)商迅速提價。前5月商品房銷售均價4621元/平方米，與2008年全年銷售均價3877元/平方米相比上升19.19%。從四大一線城市來看，北京目前市區(qū)房價相對于2008年10月已經(jīng)反彈了40%，即使剔除保障性住房的影響，房價也反彈了30%左右；深圳目前房價相對于2009年1月份低點的反彈幅度已接近30%；上海、廣州等城市也從低點出現(xiàn)了20%左右的反彈。二線城市的天津、大連、杭州、寧波、廈門、武漢、重慶等城市也都出現(xiàn)了10%-30%的反彈。房價快速反彈使自住需求短期內(nèi)面臨的壓力驟增，2009年以來商品房銷售“量價齊升”的現(xiàn)象明顯。

　　從施工面積來看，2009年1-5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積21.85億平方米，同比增長11.7%，增幅比前4月回落0.7個百分點。施工面積增速的回落，是開發(fā)商控制新開工面積、行業(yè)性去庫存的結(jié)果。從銷售面積增速和施工面積增速的歷史關(guān)系來看，兩者之間的相關(guān)性較強。如果下半年樓市的銷售面積能持續(xù)增長，施工面積的增速也會結(jié)束回落的趨勢，而隨銷售面積增長。

　　良好的政策環(huán)境支持是行業(yè)復(fù)蘇的主要原因。自2008年底，為了刺激國內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展，國家實行寬松的貨幣政策，不斷降息和放松信貸投放。寬松的貨幣政策使得購房者及開發(fā)商均獲得支持，并衍生出各種投資需求。

　　首先，大幅降息后的房貸利率優(yōu)惠及首付比例的下降，使得購房者的購房負擔(dān)得到了減輕，顯著提高了居民相對購買力。

　　其次，由于2009年前5個月的信貸投放遠遠超過了市場預(yù)期，所以通脹預(yù)期隨之而來。從歷年房價增速與CPI的關(guān)系來看，房價增速領(lǐng)先與CPI增速，商品房能較好的抵御通脹，為了保值增值，不可低估的大量保值增值的資金涌入樓市，加大了商品房的需求量，進而推動商品房價格的上漲。

　　信貸投放的放松有利于開發(fā)商獲取銀行貸款，走出融資困境。房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款增速在2008年12月份觸底反彈，在目前寬松的貨幣政策及房地產(chǎn)支持政策下，銀行貸款累計同比增速有望走高。

　　此外，5月27日，國務(wù)院將普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目最低資本金比例降為30%，對開發(fā)普通商品住房的開放商而言獲益最大，資金杠桿率由2.857提升為5，資金杠桿率的大幅度提升使開發(fā)企業(yè)的投資凈利潤率提高，企業(yè)投資意愿明顯上升。

　　(記者 楊志剛)